США: нова бульбашка нерухомості на порозі

Найбільш корисною особливістю ринку житла є те, що він є відмінний термометр для економіки країни. Він передбачає те, що буде, тому, коли мова йде про американський ринок, який становить 25% економіки планети, зараження до Європи є лише питанням часу.

США: ще одна бульбашка на ринку житла, подібна до 2008 року?

У 2008 році американський ринок нерухомості вже пережив дуже важливу бульбашку з точки зору обсягу, порівняно з цим, сьогодні існує зовсім інша картина, яка робить ці дві події зовсім не порівнянними.

Першу бульбашку також називали бульбашкою субстандартних іпотечних кредитів, і ця назва використовувалася для ідентифікації тих іпотечних кредитів, які не відповідали першокласній кредитоспроможності.

У той час переважна більшість американців брали борги на купівлю одного чи кількох будинків, враховуючи легкість доступу до кредиту, аж до тих пір, поки позики не стало дедалі важче отримувати, а здатність виплачувати менш ефективні, і тому каскадно, як іпотека «вибухнула», економіка занурилася в стан рецесії.

Збитки, завдані цим ланцюгом подій, були компенсовані в цифрах лише два роки тому, у 2020 році, завдяки значному зростанню вартості нерухомості, 13% у річному обчисленні, що набагато вище, ніж середній показник за 20 років (2%) і навіть середній показник за 10 років (близько 5%).

У зв’язку з цим у 2021 році Національний індекс цін Шиллера (тенденції цін у відсотках до ринку житла) зафіксував зростання вартості будинків, що досягло низький 50,000 доларів.

Якщо ми не беремо до уваги Флориду, яка через її дуже доступне оподаткування, можливо, допінгувала дані, решта ринку житла в США надзвичайно зросла за останні три роки, незважаючи на пандемію, війни в Україні що торкнулося всіх через ресурси та ведмежий ринок (який триває вже більше року).

Минулого року в Сполучених Штатах нерідко можна було побачити черги біля днів відкритих дверей, щоб купити житло будь-якого розміру та ціни, але тепер усе однозначно змінилося. Сім'ї в США мають все менше і менше ресурсів, а ті, кому вони не потрібні, або відмовляються від покупки будинків, або шукають зручне житло.

Це має певні наслідки: з одного боку, стає менше людей, які можуть і хочуть купувати житло, можливо, незважаючи на стан потреби, отже різке падіння заявок на іпотеку, а з іншого боку страждає вся галузь, більше хитких робочих місць, менше попиту на кухні та вітальні, менше електриків, теслярів і робочих місць на переїздах, і тому американська економіка зазнає різкого спаду.

Аналіз даних і стан ринку житла США

Попит на житлові кредити, як на перше, так і на друге житло, знаходиться на мінімумі за 22 роки, і це незважаючи на те, що ринок рухається дуже повільно.

Ринок житла сильно очікує майбутньої кризи, але він також дуже повільний, він не має такого ж часу реагування, як фондовий ринок, який часто буває різким: спочатку ціни на будинки падають, потім зникають покупці і, нарешті, ціни виправляє (цього року -8%) з усіма наступними.

Співвідношення внеску до доходу є найважливішим, і американці звикли думати в категоріях доступності внеску. За такий же внесок сьогодні громадянин США може дозволити собі купити будинок вартістю На 118,000 2020 доларів менше, ніж у XNUMX році, якщо ми говоримо про $500,000 будинки. Це на етапі, коли відсоткові ставки, тісно пов’язані з виплатою 6% але немає впевненості, що вони можуть знову піднятися вгору і розширити спред.

Ця ставка в 6% тісно пов’язана з підвищенням процентної ставки Центробанком США, і вони знаходяться на цьому рівні з загальне підвищення ставки 225 базисних пунктів, але Федеральна резервна система вже заявила не лише про те, що цього року буде щонайменше ще одне підвищення ставок, але й про те, що підвищення триватиме наступного року, поки інфляція не досягне приблизно 3%. 

Чим більше зростають ставки, тим дорожча іпотека, порівняно з початком року, коли іпотека в США становила 3%. Сьогодні, після трьох кварталів, вони досягають 6.25% і зростання не має ознак зупинки.

Дуже цікавим фактом у цій спіралі труднощів з доступом до кредиту та падінням цін на нерухомість є відсоток пошуків фрази «як продати свій будинок зараз» у Google, який зареєстрував надзвичайний + 2750% тільки в серпні цього року.

Вдаючись у деталі, ми бачимо, що ціновий діапазон, який найбільше постраждає від будинків вартістю від 500,000 800,000 до 200,000 XNUMX доларів США, а також будинків вартістю до XNUMX XNUMX доларів США, незважаючи на те, що наразі ті, що входять до останнього діапазону, отримали важливий парашут, наприклад той факт, що покупка житла має значний вплив. емоційна складова, тому покупці готові терпіти підвищення, щоб здійснити мрію про придбання житла, але як довго триватиме це «терпіння» в умовах постійного підвищення, невідомо.

Команда Щомісячне постачання нових будинків, що є відношенням новозбудованих будинків для продажу до непроданих будинків різко зменшуючись, що свідчить про те, що непродана нерухомість стає все більш поширеною.

Ринок житла США в минулому

Порівняно з 2000 роком, коли пропозиція була незначною, а ціни на житло трималися досить добре, сьогодні є багато будинків, і ціни різко знижуються, у поєднанні з тим, що рівень народжуваності стає нижчим навіть у латиноамериканських та афроамериканських країнах. населення (яке історично має вищі показники народжуваності) і те, що пандемічні та постпандемічні стимули до купівлі нерухомості поступово припиняються, викликають ідеальний шторм житлового сектора в Штатах.

Єдиним дуже позитивним зауваженням є той факт, що домогосподарства порівняно з іпотечний кредит кризи 2008 року набагато солідніше, але, незважаючи на це, поки в минулому році можна було дозволити собі купити 60% нерухомості на сьогоднішньому ринку із середнім багатством американських домогосподарств цей відсоток знизився до 45% (падіння на 15% лише за три чверті).

Ефект поширення кризи продажу житла – лише питання часу. Європа, і зокрема Італія, можуть розраховувати на одні з найвищих заощаджень домогосподарств у світі, що є хорошим пом’якшувальним фактором; до цього ми повинні додати стратегічне розташування та сильний вплив туризму, їжі та вина, що підвищує цінність будинків. Проте, з іншого боку, є побоювання щодо державного боргу, який може призвести країну до дефолту, і найближчої війни в Україні з постійною небезпекою переростання її у ядерну та глобальну війну.