Ще два «черевики, які варто скинути» на ринку нерухомості до...

Поточні реалії — і можливі наслідки — того, як може розвиватися ринок комерційної нерухомості в найближчі місяці

Нещодавно я дізнався походження фрази «чекати, поки впаде інший черевик». Наприкінці дев'ятнадцятого століття мешканці квартир Нью-Йорка чули шум сусідів, які жили над ними. Одним з поширених звуків було зняття взуття; як тільки ви почули глухий стукіт черевика, що вдарився об підлогу, ви очікували, що невдовзі після цього впаде інший черевик.

Першим черевиком на ринку житла та комерційної нерухомості США став весь 2022 рік: послідовне підвищення процентних ставок, значне скорочення обсягів продажів і низькі ціни на нерухомість. Три з шести найбільших будівельників нових будинків у країні нещодавно повідомили про чисті нові замовлення на осінь 2022 року зі зниженням на 15% (ЛеннарLEN
), 38% (DR Horton) і 80% (KB HomeKBH
). У грудні 2022 року Міністерство торгівлі США повідомило про падіння продажів нових односімейних будинків 27% з грудня 2021 року.

Для компаній комерційної нерухомості, особливо на ринку офісів, умови залишаються жахливими. Згідно з останніми дослідженнями, до 71% офісних приміщень може підтримувати «вчетверо більше поточного використання». Подібна статистика ставить під серйозне питання національну статистику вакансій в офісах.

Давайте будемо чесними; 2022 рік не був гарним. Проте експерти досі не впевнені, як може скластися 2023 рік. Скільки ще черевиків потрібно скинути, перш ніж ми зможемо назвати пресловуте «все ясно» в житловій та комерційній нерухомості? Відповідь - два і, можливо, третій (для всіх тих гравців, які є піками):

1. Аудити
2. Муніципальні податки
3. (Можливий) примусовий продаж

Перший черевик: аудит

Більшість компаній прямих інвестицій у нерухомість мають кінець року в грудні та повинні надати перевірені фінансові звіти своїм банкам та інвесторам до кінця березня або квітня. Оскільки в грудні 2021 року відсоткова ставка була буквально найнижчою в історії, а орендна плата зростала дуже швидко (тобто через інфляцію), вартість нерухомості була майже незначною. Повернемося вперед до кінця 2022 року, коли умови були дуже різними, але багато інвесторів у нерухомість не переоцінили заздалегідь вартість своїх володінь нерухомістю в умовах різко вищих процентних ставок.

Чому деякі інвестори в нерухомість не переоцінили свою вартість? З одного боку, орендна плата, а отже, і прибуток, швидше за все, зростала у 2022 році порівняно з 2021 роком. На перший погляд, власники нерухомості люблять вірити, що якщо вони генерують більшу прибутковість, вони створюють більшу цінність, і це правда. Але в сфері нерухомості оцінка вимагає від вас помножити ваш прибуток на коефіцієнт оцінки, щоб отримати остаточну відповідь (просто для того, щоб зробити ситуацію трохи заплутанішою). Ви ділите свій прибуток на відсоток — який називається ставкою капіталізації — щоб отримати поточну вартість вашої власності. Максимальні ставки, як правило, слідують за процентними ставками. У міру зростання процентних ставок зростають і максимальні ставки. Коли максимальні ставки зростають, вартість нерухомості падає.

Таким чином, за інших рівних умов, якщо власник нерухомості отримав більше прибутку у 2022 році, ніж у 2021 році, він, швидше за все, матиме нижчу оцінку, ніж рік тому, оскільки процентні ставки зросли майже на 5 процентних пунктів.

І сезон аудиту – момент істини. Зі значно меншою кількістю транзакцій — що означає менше компенсацій для оцінювачів, які оцінюють комерційну нерухомість — інвесторам у нерухомість доведеться захищати свої цінності вперше після стрибка ставок. Уся ця «переоцінка» відбувається прямо зараз і триватиме наступні 60-90 днів. Існує відносно низька ймовірність того, що значення буде вищим, ніж минулого року.

Чому все це важливо? Якщо максимальне відношення кредиту до вартості інвестора у його кредитора становить 80%, банк позичить вам лише 80% — навіть якщо вартість вашого майна впаде. Що станеться, якщо інвестор винен банку більше, ніж він готовий вам позичити? Вам потрібно або повернути всю позику, або надати банку більше готівки (або інших активів) як заставу. Під час пандемії банки швидко внесли зміни та закрили інвесторів, але сьогодні все зовсім інакше.

Поточні умови на фінансовому ринку різко погіршилися. Власники, які, можливо, були в безпеці в останні роки, тепер можуть бути змушені знайти інші варіанти фінансування. Або стати вимушеними продавцями.

Є інвестори, які були одночасно проникливими та чесними перед обличчям зростання процентних ставок (хоча прибуток від їхньої нерухомості все ще зростав), але багато з них залишили свої ціни такими ж, як у 2021 році. Деякі навіть підняли їх.

Ті, хто наполягав на оцінці банку, можуть бути змушені визнати факт підвищення процентних ставок. Навіть якщо вони добре працюють, банки можуть змусити їх відповісти на запитання: чи відповідають ваші кредити перевірці вартості?

Другий черевик: зменшені податкові списки

Якщо ви є містом, округом або шкільним округом, який збирає податки на нерухоме майно, ваш дохід базується на двох факторах: 1. Millage ставки (податкові ставки) і 2. Вартість майна, яке ви оподатковуєте.

Завжди існує різниця між тим, що оцінювач каже, що нерухомість коштує, і якою є оподатковувана вартість. Дуже суттєве зниження вартості майна, ймовірно, відобразиться в судах протягом наступних кількох місяців і кварталів. Поки аудитори та власники нерухомості замислюються над тим, наскільки високими можуть бути значення перевірених фінансових звітів, ті самі власники нерухомості, як правило, борються в судах, щоб отримати від муніципалітетів найнижчу можливу вартість податкової оцінки.

Так що це означає? Якщо вищі процентні ставки призведуть до зниження вартості протягом сезону аудиту, інвестори в нерухомість, які володіють цією нерухомістю, зроблять свою наступну поїздку до судів, щоб зменшити суму податків, які вони сплачують муніципалітетам.

Зменшення вартості нерухомості та збільшення рівня вакансій означає зниження податкових надходжень для міст. Оскільки міста відіграють дуже важливу роль у наданні різних форм фінансування для завершення угод з нерухомістю, проблематично передбачити значне скорочення надходжень податків у місцях, де покращення інфраструктури є життєво важливим для розвитку нерухомості.

Простіше кажучи, нижчі податкові надходження означають менше можливостей для розробників.

Це взуття буде дуже регіональним. Муніципалітети мають різний стан фінансової спроможності. Наприклад, ті, хто має менші офісні ринки, ймовірно, почуватимуться краще. Занепокоєння податковим списком також може бути пом’якшене підвищенням податкових ставок, що може тимчасово виправити дірку в надходженнях, але зрештою зробить будь-яке місце менш привабливим для інвесторів у довгостроковій перспективі.

(Можливий) третій черевик: примусові продавці

Дозвольте мені прояснити одну річ: я не прогнозую ринок вимушеного продавця. Це може статися; це може не бути.

Але коли ми спостерігаємо за падінням двох перших туфель, нам усім потрібно тримати вуха відкритими, щоб почути, чи впаде третя туфелька для ринків житла та комерційної нерухомості. Цілком можливо, що поєднання цих перших двох факторів — перевірених оцінок і зменшення податкових надходжень — призведе до того, що інвестори стануть вимушеними продавцями.

Питання, які ми повинні поставити зараз: «Коли ми дізнаємося?» і «Скільки часу це займе?» Коротка відповідь: ми, ймовірно, дізнаємось до літа. Весна — чудовий час, щоб побачити силу споживчого ринку, оскільки весняний сезон продажів — це час, коли більшість споживачів купують нові будинки (вчасно) для наступного навчального року. Раннє листя чаю під час весняного сезону продажів здається нормальним, але це може швидко змінитися, якщо з якихось причин підвищаться процентні ставки.

Ще буде літо, перш ніж банки зможуть розшифрувати рішення для тих, хто не відповідає тестам LTV своїх кредитів.

Якщо нижчі оцінки нерухомості не призведуть до примусового продажу, я вважаю, що ми наблизимося до повного розгадування ринку житла. Більшість циклів здачі житла набагато довші, ніж рік, але в комерційній нерухомості все більш мінливе, ніж це було раніше. Піки вищі, швидкість падіння швидша, і я вважаю, що коли інвестори відчують, що ставки стабільні, а ризик вимушеного продажу нейтралізовано, з’явиться реальний попит на активи нерухомості.