Законодавці штату приймають місцеві правила, які завищують вартість житла

Губернатори та законодавці по всій країні продовжують запропонувати та реалізувати політики для створення більш конкурентоспроможного податкового та регуляторного клімату, частково для залучення інвестицій, які залучать роботодавців і високооплачувані робочі місця. Однак, якщо немає достатнього та доступного житла для розміщення притоку сімей, які підтримуються новими робочими місцями, тоді державні чиновники мають іншу проблему. Це виклик, з яким зараз борються політики в багатьох країнах, що швидко розвиваються.

Наприклад, у Північній Кароліні, серед 10 найбільш швидкозростаючих штатів Минулого року члени Генеральної асамблеї штату зараз розглядають закон про «деанексію» або вилучення з-під юрисдикції місцевого зонування власності в Саммерфілді, містечку, розташованому неподалік від Грінсборо, де місцеві чиновники неодноразово відхиляли запропоновану забудову. Законодавці вважають це питання загальнодержавним інтересом, оскільки Саммерфілд розташований у частині Північної Кароліни, де необхідно збільшити пропозицію житла, щоб врахувати численні масштабні проекти економічного розвитку, які, як планується, приведуть у цей район багато новачків. Цей крок і пов’язані з ним пропозиції в інших штатах демонструють, що дебати щодо вартості житла та зонування є такими, що мають тенденцію до розпалу та конфлікту між традиційними політичними коаліціями.

Саммерфілд, який був зареєстрований у 1996 році, щоб не стати частиною Ґрінсборо, має виняткове зонування, так що в більшій частині міста можна будувати лише житло для однієї родини та на ділянках площею 1.3 акра. Рішення про ухвалення закону штату про деанексію частини Саммерфілда, щоб дозволити будівництво нового житла, сталося після багатьох років офіційних прохань послабити зазначені обмеження та навіть визнання урядовими чиновниками Саммерфілда, що їхня політика зонування має змінитися.

Адвокат міста Саммерфілд попередили міська рада у 2021 році заявила, що його виключна практика зонування викликає судові спори відповідно до Закону про справедливе житло. «Якщо ви хочете уникнути потенційної відповідальності, створіть у своєму розпорядженні варіанти, які дозволять доступне житло десь у Саммерфілді», — порадив міський юрист. «Вам навіть не потрібно вказувати, де зараз», — додав адвокат Саммерфілда. «Все, що вам потрібно зробити, це створити структуру зонування, яка дозволить якомусь забудовнику прийти і сказати: «Знаєте що, я хотів би поставити більш щільну забудову». Представники Саммерфілда відмовилися прислухатися до цієї поради.

Недостатня пропозиція житла та швидке зростання вартості житла не обмежуються Саммерфілдом та околицями. Інститут Катона вчитися випущений у грудні 2022 року показав, як зростання населення Північної Кароліни перевищує темпи будівництва нового житла. У той час як обмежувальне місцеве зонування перешкоджає зростанню пропозиції житла в багатьох інших частинах штату, потреба виправити проблему є особливо важливою в Ґрінсборо та прилеглому регіоні, який часто називають Тріадою.

Грінсборо, що впирається в Саммерфілд, ранг перше місце в країні минулого року за найбільшим зростанням вартості оренди, коли орендна плата за однокімнатну квартиру в Грінсборо підскочила на 74% за рік. Toyota, Boom Supersonic, Publix та інші інвестують мільярди в регіон у нові виробничі та дистриб’юторські потужності, які залучать тисячі добре оплачуваних працівників. Бажання забезпечити цим працівникам та їхнім родинам доступ до доступного житла в поєднанні з відмовою місцевих чиновників усунути або пом’якшити нормативні перешкоди для будівництва більшої кількості житла змусили законодавців штату Ролі дійти висновку, що вони повинні діяти.

Boom Supersonic інвестує півмільярда доларів у будівництво заводу з виробництва надзвукових реактивних літаків, розташованого в 11 хвилинах їзди на автомобілі від Саммерфілда. На цьому об’єкті працюватимуть понад 2,000 тисячі людей. Toyota витрачає 3.4 мільярда доларів на будівництво заводу з виробництва літієвих акумуляторів, розташованого в 35 хвилинах від Саммерфілда. На цьому акумуляторному заводі, який стане першим Toyota у Північній Америці, планується зайняти 3,875 людей. Тим часом Publix витрачає 400 мільйонів доларів на будівництво неподалік комплексу розподільчого комплексу площею понад два мільйони квадратних футів, який забезпечуватиме продуктові магазини по всій Північній Кароліні та Вірджинії. Цей проект дозволить створити 1,000 нових робочих місць.

Значний економічний розвиток, що відбувається в регіоні, і потреба, яку він створює в додатковому житлі, не змусили членів міської ради Саммерфілда змінити курс. Спочатку запропонувавши новий житловий комплекс із 1,161 одиницею у 2021 році, забудовник скоротив свою пропозицію до проекту на 600 одиниць. Міська рада відхилив цю пропозицію під час голосування, що відбулося 22 лютого. Тимчасовий президент Сенату Філ Бергер (справа) пояснив у своїй заяві, чому триваюча непримиренність на місцевому рівні тепер спонукає законодавчу відповідь штату:

«Я не знаю, чи плани, подані місцевим забудовником, повинні чи не повинні бути затверджені місцевою радою», - заявив сенатор Бергер. «Що я знаю, це те, що Тріада залучає мільярди доларів на новий економічний розвиток, і оскільки наш район продовжує розвиватися, терміново потрібне додаткове житло, щоб медсестри, вчителі, служби швидкого реагування та будівельники, на яких покладається наш район, могли жити в громади, яким вони служать».

Рішення Генеральної Асамблеї про деанексію частини Саммерфілда напевно зустріне шалений опір місцевих чиновників. «Це було б великою несправедливістю та створило б небезпечний прецедент для нашої Генеральної Асамблеї ігнорувати місцевих обраних посадовців і внести такі зміни в наше місто», — каже мер Саммерфілда Тім Сессомс.

Окрім того, що вони збільшують витрати на житло та знижують пропозицію, критики місцевих правил зонування Саммерфілда стверджують, що обмеження також загрожують здоров’ю навколишнього середовища та громадській безпеці. З приблизно 12,000 XNUMX жителів Саммерфілд є найбільш густонаселеним містом Північної Кароліни без жодної інфраструктури водопостачання чи каналізації. Фактично, це найбільше місто в Північній Кароліні, Південній Кароліні та Вірджинії, яке повністю працює на септичних системах. Як і раніше, чиновники Саммерфілда знову використовують це як привід для блокування запропонованого житлового будівництва.

«Місто не має ані водопровідної, ані каналізаційної системи, яка б підтримувала в три рази більшу щільність, яку зараз дозволяють наші розпорядження про забудову», — написав мер Сессомс у публічному листі, опублікованому 9 березня, у якому пояснюється його відмова від вищезгаданої забудови. «Саммерфілд не має інфраструктури, щоб подолати тягар, який запропонована щільність створить для наших і без того переповнених шкіл і перевантажених доріг».

Проте розробник нещодавно відхиленого проекту на 600 квартир встановив би необхідну інфраструктуру водопостачання та каналізації в Саммерфілді. Посадові особи Саммерфілда раніше відхиляли запропоновані інвестиції в інфраструктуру каналізації та водопостачання. Цей брак водної інфраструктури роками використовувався як причина протидії розвитку та зростанню.

Девід Кауч, власник землі, запропонованої під забудову, сказав у заяві про те, що «міська рада Саммерфілда прийняла політику зонування, яка служила для виключення мешканців зі скромним достатком, і вони зробили це з великим ефектом».

«Округ Ґрінсборо та округ Гілфорд минулого року посіли перше місце в країні за зростанням орендної плати», — додав Кауч. «Нам відчайдушно потрібно більше житла, особливо враховуючи успішні зусилля багатьох з працевлаштування та мільярди доларів на економічний розвиток у безпосередній близькості».

Коуч та інші критики неприязні чиновників Саммерфілда до розвитку стверджують, що утримання 12,000 XNUMX людей виключно на приватних септичних системах, окрім того, що робить житло дорожчим, створює ризик для здоров’я навколишнього середовища, оскільки такі септичні системи можуть просочуватися в місцеві водопроводи. Крім ризиків для навколишнього середовища, які виникають через відсутність інфраструктури водопостачання, існують також підвищені ризики для громадської безпеки. Це тому, що можливості пожежогасіння зменшуються, коли немає місцевої системи водопостачання, якою могли б скористатися перші служби реагування.

Начальник пожежної служби Саммерфілда Кріс Джонсон каже автору, що система водопостачання дозволить його відділу ефективніше реагувати на надзвичайні ситуації. «Якби у нас була система гідрантів, у нас було б більше людей, які займалися б справжньою пожежогасінням, і менше людей було б відтягнуто, щоб працювати над забезпеченням надійного джерела води», – каже начальник Джонсон.

Мер Сессомс каже, що в його місті вживаються зусилля, щоб забезпечити інфраструктуру водопостачання. «Самерфілд розробляв і працює над планом водопостачання для майбутнього нашого міста», — написав він в електронному листі цьому автору. Мер Сессомс не відповів на запитання, коли, згідно з його планом, запрацює система водної інфраструктури в Саммерфілді.

Північна Кароліна може просунутися із законопроектом, який виключає міську раду Саммерфілда з рівняння щодо того, чи схвалювати нове житло на великій частині власності, яка зараз знаходиться в юрисдикції міста. Багато хто вважає, що держава має йти далі. Лідер більшості в Сенаті Пол Ньютон (справа), наприклад, запроваджено законодавство на попередній сесії, яка б випередила місцеве зонування в Північній Кароліні, яке обмежує розвиток додаткового житла.

«Це проблема постачання, створена безпосередньо урядом», — сказав сенатор Ньютон під час зустрічі Подія 8 грудня про житлову політику, організований Фондом Джона Локка, аналітичним центром у Ролі. Ньютон додав, що «приватний сектор вирішить це, якщо ми розв’яжемо це».

Законодавці та губернатори інших штатів запропонували реформи, подібні до тих, до яких закликав Ньютон у Північній Кароліні. Наприклад, губернатор штату Монтана Грег Джанфорте (справа) є одним із найактивніших прихильників законодавства штату, яке запобігає обмеженням місцевого зонування, які перешкоджають зростанню пропозиції житла.

«Жорстке зонування та інші норми житлового забезпечення – це дійсно мокра ковдра на будівництво, на відповідальний розвиток. Вони збільшують витрати та обмежують пропозицію», — губернатор Джанфорте сказав члени його житлової цільової групи минулого року. «Ми повинні усунути уряд з дороги, де ми це можемо відповідально та безпечно. Нам потрібні правила для громадської безпеки та захисту навколишнього середовища, але в інших сферах нам потрібно з’ясувати, як це зробити».

Надмірно високі та зростаючі витрати на житло завдають шкоди сімейним бюджетам у США та вибивають багатьох з ринку житла настільки, що протягом останнього року ця проблема привернула значну увагу національних ЗМІ. Нью-Йорк Таймс, наприклад, опублікувала широко обговорюваний вересень стаття розмірковуючи про те, що трапилося з будинком стартера. Перед цим газета New York Times опублікувала стаття минулого липня, задокументувавши, як житлова криза більше не обмежується узбережжям.

«Це, мабуть, найгірший час для оренди квартири на Манхеттені, в той же час, коли доступність покупки житла в таких метрополітенах, як Остін, є найгіршою за всю історію», – аналіз Bloomberg від 20 вересня. зазначив,. «У середині 2020 року і місячна оренда, і іпотечні платежі були дешевими, але сьогодні все навпаки».

«Вартість оренди чи купівлі житла надто висока», — губернатор Вірджинії Гленн Янгкін (справа) сказав у зверненні до Об’єднаного фінансового комітету Сенату Вірджинії в серпні 2022 року, повторюючи повідомлення, почуте від губернаторів і законодавців багатьох інших штатів. «Ми повинні усунути першопричини цієї невідповідності попиту та пропозиції; непотрібні правила, надмірні та неефективні органи місцевого самоврядування, обмежувальна політика зонування та ідеологія боротьби зубами й нігтями проти будь-якого нового розвитку».

Стримування високих витрат на житло залишатиметься одним із головних пріоритетів для губернаторів і законодавців у багатьох штатах у найближчому майбутньому. Як було продемонстровано, партійна приналежність та ідеологічні нахили не вказують на перевагу губернатора чи законодавця з цього питання, на відміну від випадків у багатьох інших проблемних сферах. Дебати щодо обмежень місцевого зонування та того, чи повинні законодавці штату їх скасовувати, нікуди не дінуться. Фактично, це, ймовірно, загостриться, створюючи в процесі нетрадиційні політичні коаліції.