Starwood REIT, як і BREIT, обмежує викуп інвесторів із фонду нерухомості

Відомий як SREIT, REIT з 14.6 мільярдами доларів США очолює Баррі Стернліхт, засновник і генеральний директор Starwood Capital, приватної інвестиційної компанії, що спеціалізується на нерухомості з активами в управлінні понад 125 мільярдів доларів. Starwood Capital управляє REIT. Штернліхт також є генеральним директором Starwood Property Trust (STWD), публічної компанії з кредитування нерухомості.

SREIT є другою за розміром неторговельною REIT після Blackstone Real Estate Income Trust, яка має близько 69 мільярдів доларів чистих активів. Автомобіль Blackstone (тикер: BX), відомий як BREIT, перенесено на обмеження викупів у листопаді після того, як підвищені запити інвесторів на виведення коштів перевищили 5% квартальне обмеження.

Як і BREIT, SREIT дозволяє щомісяця викуповувати 2% від вартості чистих активів, або NAV, і 5% від NAV щокварталу.

Підвищений запит на погашення показує, що багато роздрібних інвесторів переходять до виходу з неторгувальних REITs, які не торгуються на біржі, після того, як їх показники цього року значно перевищили показники публічних аналогів. Величезний розрив у продуктивності між непублічними та публічними REITs створив стимул для інвесторів у неторговані REITs виводити гроші.

Замість того, щоб торгувати на біржах, таких як NYSE, ці REITs схожі на взаємні фонди, тому що інвестори можуть купувати або продавати акції щомісяця на основі їх NAV з урахуванням лімітів викупу.

У листі до фінансових консультантів, який був направлений Barron's, SREIT повідомив, що отримав запити на викуп, що дорівнює 3.2% NAV у листопаді. Виходячи з місячного обмеження в 2%, він виконав 63% запитів інвесторів на викуп (0.63 помножити на 3.2 дорівнює 2). Будь-які запити, які не були заповнені, потрібно буде подати знову в грудні, йдеться в листі.

Неторговані REITS мають місячні та щоквартальні ліміти викупу, щоб захистити їх від необхідності ліквідувати значні обсяги нерухомості або суттєво збільшити кредитне плече у відповідь на великі запити викупу від інвесторів.  

«Ці обмеження призначені для захисту існуючих інвесторів і довгострокового здоров’я транспортного засобу, а також для максимізації акціонерної вартості», — пише SREIT у своєму листі.

SREIT має аналогічну суміш активів і структуру комісій, що й BREIT, і має порівнянну ефективність. SREIT, як і BREIT, має основну частину своїх активів у багатоквартирних житлових комплексах, за якими йдуть склади. Це два найефективніші сектори в галузі REIT за останні роки.

Прибуток SREIT з початку року до жовтня становив 10.2% на один із його класів акцій, що можна порівняти з прибутком приблизно 9% для BREIT.

Провідні публічні квартири REITs люблять

Власний капітал

(EQR) і

Квартирні громади середньої Америки

(

MAA

) вимкнені приблизно на 30% у 2022 році. Річна базова комісія SREIT становить 1.25% від чистих активів, а комісія за ефективність – 12.5% з урахуванням 5% перешкоди. За останні три роки він повертався приблизно на 15% щорічно.

Основу активів SREIT і BREIT складають інвестиції в комерційну нерухомість, які є менш ліквідними, ніж публічні цінні папери. У своєму звіті за 10 кварталів SREIT заявив, що станом на кінець вересня він мав 2.5 мільярда доларів негайної ліквідності, що складається з 1.7 мільярда доларів позикових можливостей і 800 мільйонів доларів готівкою.

Як і BREIT, SREIT швидко зріс за минулий рік, оскільки загальні активи зросли до 30 мільярдів доларів США в жовтні з приблизно 20 мільярдів доларів США на кінець 2021 року. Маючи близько 15 мільярдів доларів США непогашеного боргу на кінець вересня, SREIT має вищий коефіцієнт левереджу, ніж порівнянних публічних REITs, таких як Mid-America Apartment Communities,

Спільноти AvalonBay

(АВБ), і

Прологіс

(PLD), найбільший склад REIT. Наприклад, AvalonBay має подібну вартість підприємства — ринкову вартість плюс чистий борг — як SREIT, але має непогашений борг у 8 мільярдів доларів.

Тим не менш, роздрібним інвесторам сподобалися показники неторгованих REITs і достатні дивідендні доходи близько 4%. Але встановлення лімітів на погашення або обмеження може збентежити інвесторів і потенційно викликати більше запитів на зняття коштів, одночасно ускладнюючи продаж нових акцій REIT інвесторам, що не торгуються.

Аналітик Keefe, Bruyette & Woods Роберт Лі раніше цього року писав, що альтернативні менеджери прагнуть залучити «замкнутий капітал» від окремих інвесторів. Хоча це не проблема, коли часи сприятливі, сказав він, «існує ризик того, що під час стресу окремі інвестори можуть зрозуміти, що вони не дуже задоволені відсутністю доступу до свого капіталу».

Хоча ліміти ліквідності чітко розкриваються в неторговій літературі REIT, донедавна вони не були проблемою. Ось як SREIT описує свій план викупу або викупу:

«Хоча ви повинні розглядати свої інвестиції як довгострокові з обмеженою ліквідністю, ми прийняли план викупу акцій, згідно з яким щомісяця акціонери можуть вимагати, щоб ми викупили всі або частину їхніх акцій. Через неліквідний характер інвестицій у нерухомість ми можемо не мати достатніх ліквідних ресурсів для фінансування запитів на викуп. Крім того, ми встановили обмеження на суму коштів, яку ми можемо використовувати для повторних покупок протягом будь-якого календарного місяця та кварталу».

Пишіть Ендрю Барі за адресою [захищено електронною поштою]