Ціни на житло в США зросли майже на 20% за минулий рік, що дало сім’ям, які володіють нерухомістю, значний поштовх для своїх фінансів під час пандемії.
Але Уолл-стріт, ключове джерело іпотечного фінансування житла, бачить важливі питання для розжареного ринку житла тепер, коли Федеральна резервна система перемістила фокус на боротьбу з інфляцією, оскільки економіка відновлюється після пандемії.
«Зростання цін на житло спричинило значний внесок у зростання домашньої мережі
вартість і, ймовірно, сповільниться через високі відсоткові ставки та зниження доступності», – написала команда Бреда Танка та Нойбергера Бермана з інвестиційної стратегії з фіксованим доходом у своєму прогнозі за перший квартал.
«Крім того, федеральні програми терпимості щодо іпотеки не були поновлені, і домогосподарства, які користуються пільгою, повинні будуть відновити виплати».
Основна політика ФРС у грудні включає план підвищення базових процентних ставок швидшими темпами, ніж очікувалося всього кілька тижнів тому, а також швидший кінець своєї програми екстреної купівлі облігацій, тепер, ймовірно, до березня.
За словами команди Нойбергера, у ринку залишаються «два головні питання», а саме, скільки пропозиції іпотечних облігацій потрібно буде поглинути іншим, оскільки ФРС скорочує свій баланс майже на 8.8 трильйона доларів. Крім того, що станеться з підвищенням цін на житло та активністю з рефінансування, якщо процентні ставки зростуть настільки, наскільки очікувалося?
Читати: Житло перебуває в тиску інфляційної бурі — і це посилюється пандемією COVID-19
Чому житло не таке, як 2008 року
Після фінансової кризи 2008 року популярність уряду на ринку житла США зросла, частково завдяки іпотечним гарантіям, а також через накопичення облігацій на ринку агентської іпотеки в розмірі 8.2 трильйона доларів.
За даними Urban Institute, у грудні на частку агентських іпотечних облігацій припадало 66% усієї житлової заборгованості. Це зробило цей сектор еталоном для 30-річних іпотечних ставок, у тому числі під час нещодавнього буму рефінансування, оскільки кредитори надавали понад 1 трильйон доларів США кредитів на житло щоквартально.
Величезний слід уряду на ринку іпотеки означав вплив на ставки за іпотечними кредитами та стандарти кредитування після краху субстандартних кредитів десять років тому, але він також скерував федеральну допомогу на житло під час пандемії, щоб запобігти хвилі виселення та викупу.
Багато позичальників, які втратили роботу в 2020 році, залишалися вдома, замість того, щоб зіткнутися з простроченими платежами, стягненнями та ще гіршим, доки економіка не повернеться до більш міцного стану.
Тепер ставки витримки за всіма іпотечними кредитами, навіть банками, різко знизилися з піку пандемії, нещодавно прив’язаного до низьких 1.7% у листопаді (див. діаграму), через вищу заробітну плату та низький рівень безробіття.
Зниження прострочення по житловим кредитам
Deutsche Bank
З точки зору домогосподарств, це означає, що лише близько 835,000 4 власників будинків у листопаді перебували в терпінні, тоді як до пандемії, за даними дослідників Deutsche Bank, їх було XNUMX мільйони.
Інші основні відхилення від кризи минулого десятиліття включають поточний дефіцит житла, а не надлишок пропозиції, у поєднанні з новою ерою інституційних орендодавців на ринку оренди для однієї сім'ї.
Це означало глибоко кишені власники приватного капіталу, Zillow
Z,
та інші фірми, які фінансують Уолл-стріт, конкурують із сім'ями, які хочуть мати власність.
Експерти з іпотечних кредитів стверджують, що така динаміка може допомогти цінам на житло продовжувати зростати більш нормалізованими темпами в 2022 році, навіть якщо 30-річні ставки по іпотеці зростуть, а сім’ям стане важче дозволити собі нерухомість.
Читати: У районах міст-побратимів з високим рівнем бідності спостерігається вибух будинків, які належать інвесторам. Зараз ФРС Міннеаполіса стежить
«Зростання ставок не призводить до негативних цін на житло, але вони, безумовно, можуть уповільнити зростання цін на житло», — сказав Скотт Бухта, керівник стратегії фіксованого доходу в Brean Capital, під час телефонної розмови.
За його прогнозом, цього року ціни зростуть на 6-10%, частково залежно від того, де зростуть ставки на 30-річну іпотеку.
Який показник занадто високий?
Як і після кризи 2008 року, протягом останніх двох років ФРС поповнила свій баланс казначейськими облігаціями та іпотечними цінними паперами, забезпеченими агентствами, під час пандемії, щоб забезпечити приплив ліквідності та доступність кредитів.
Голова ФРС Джером Пауелл тепер сподівається розробити «м’яку посадку», підвищивши процентні ставки та посиливши фінансові умови, щоб стримувати інфляцію, не завдаючи шкоди ринку праці та не викликаючи рецесії.
Зараз багато хто з Уолл-стріт очікує, що короткострокові ставки потенційно зростуть у чотири рази цього року з поточного діапазону від 0% до 0.25%. Однак довгострокові ставки, ймовірно, залежатимуть від того, наскільки агресивно центральний банк скорочує свої іпотечні облігації, сказав Бухта, зокрема, оскільки ФРС працює над тим, щоб наблизити річну інфляцію до своєї цілі в 2% із 7% у грудні.
«Я не думаю, що вони хочуть шокувати ринки», – сказав він, зазначивши, що зростання цін на житло історично було приблизно на 2-3% вище інфляції, або приблизно на 5% щорічно. «20% не є стійким».
При цьому, за оцінками Бухти, кожні 100 базисних пунктів підвищення ставки по іпотеці на 30 років означає зниження купівельної спроможності власника житла, який покладається на фінансування, приблизно на 13%.
Іншими словами, доступність, яка вже є проблемою для багатьох сімей, за ціною за межами ринку, може значно погіршитися.
Див також: Процентні ставки зростають, але дії ФРС можуть полегшити отримання іпотеки
Джерело: https://www.marketwatch.com/story/roaring-us-housing-market-faces-two-big-questions-as-fed-seeks-to-end-emergency-support-11642172968?siteid=yhoof2&yptr= yahoo