Катастрофа, аварія поїзда чи апокаліпсис?

Страшні попередження щодо комерційної нерухомості сьогодні з’являються майже щодня. У той час як ринки офісних приміщень відчувають напругу через збільшення роботи вдома, деякі спеціалісти з нерухомості бачать дедалі більш роздвоєний ринок, поділяються на «маючих і немаючих». Інвесторам, орендарям і містам — особливо тим, у кого старі будівлі, що занепадають, — доведеться звернути пильну увагу в найближчі місяці, щоб побачити, куди вони впадуть і наскільки погіршиться ситуація.

Виразні негативні оцінки комерційної нерухомості знайти легко. The Стандарт Сан-Франциско передбачає «епічний крах комерційної нерухомості», що нависає над цим містом, порівнюючи його з поїздом, що наближається, з «містом, його бюджетом і його здатністю надавати послуги, пов’язані з коліями». Щоб не залишитися позаду, Bloomberg твір «віддалена робота вбиває ринок комерційної нерухомості Манхеттена», а подібні проблеми поширюються і на інші міста.

Але навіть ця мова блідне проти чого Професор Нью-Йоркського університету Арпіт Гупта та його колеги кажуть, пророкуючи «апокаліпсис офісної нерухомості». Використовуючи дані Нью-Йорка, вони оцінюють «зниження вартості офісів на 45% у 2020 році та на 39% у довгостроковій перспективі, останнє означає відрахування вартості в розмірі 453 мільярдів доларів», що може занурити місто у «фінансову петлю». Подібна шкода може вдарити по інших містах і, відповідно, по національній економіці.

Тоді як ми розуміємо інші погані, але не апокаліптичні дані? CommercialEdge Щомісячний «Звіт національного офісу» за вересень показує, що середні ставки розміщення офісів залишаються без змін, 38.70 доларів США за квадратний фут, що «знижується на 0.1% порівняно з минулим роком». Погано, але не апокаліптично. І як Я нещодавно зауважив, у деяких містах, особливо в районі Санбелт або в містах із потужною галуззю наук про життя, спостерігаються сильні ринки оренди.

Що нам говорять інші дані? Moody's задокументовано, що цінні папери, забезпечені комерційною іпотекою, спостерігали «величезний сплеск підвищених показників простроченості» у другому кварталі 2020 року, саме тоді, коли почалася пандемія. Але банки, інвестори зі страхування життя та інші реструктуризували позики та запропонували терпіння, зменшивши рівень прострочень. Цієї стратегії буде важче дотримуватися, якщо на офісний ринок настане новий тиск, особливо через підвищення процентних ставок ФРС, що зробить запозичення дорожчими за всіма напрямками.

Поки що принаймні комерційні банки тепер, здається, контролюють свої кредити на нерухомість. У другому кварталі 0.07 року, коли була розпал пандемії, рівень їх списань і прострочень досяг 2020%. Але за перші два квартали 2022 р ФРС повідомляє ці ставки на нульовому рівні, це не сигнал про різке падіння якості кредиту.

І навіть погані цифри 2020 року не були схожі на фінансову кризу 2008 року. Між 2009 і 2010 роками прострочення кредитів комерційних банків становили понад 2% протягом семи кварталів поспіль. Відтоді жорсткіше регулювання допомогло контролювати невиконання банківського кредитування, тож, на щастя, у нас немає ознак того, що збої в комерційному кредитуванні тягнуть за собою всю економіку.

Перегляд загальних цифр показує деякі позитивні ознаки комерційної нерухомості. Минулого року в таких містах Sunbelt, як Шарлотт і Остін, або містах із концентрацією природничих наук, як-от Бостон, орендна плата зросла двозначним числом. GoogleGOOG
та інші технологічні фірми орендують великі площі в таких містах, як Нью-Йорк та Чикаго.

Найбільший ризик у комерційній нерухомості – це старі, менш бажані офісні приміщення. Кількість цього в будь-якому місті є центральною для оцінки його загального ризику. Круглий стіл журналу від ПЕРЕ, який відстежує інвестування прямих інвестицій у нерухомість, виявив «дуже складний», але невизначений ринок із ризиками, починаючи від інфляції витрат на будівництво та фінансування до загрозливої ​​рецесії.

Експерти PERE бачать «роздвоєний» ринок із більш сучасними будівлями (особливо тими, які відповідають вимогам ESG) і деякими містами, які можуть витримати кризу. Інвестори PERE бачать «нову норму» з меншою зайнятістю офісів на повний робочий день, але офіси все ще стикаються з «невідомим» загальним попитом з боку клієнтів.

Але це погляди інвесторів у нерухомість, які могли б (як вони кажуть на вулиці) «розмовляти своїми книгами» та позитивно оцінювати цифри. На противагу цьому розглянемо аналіз «апокаліпсису» Нью-Йоркського університету та Колумбійського університету професорів. Поєднуючи дані про роботу вдома з фінансовою інформацією з інвестиційних фондів нерухомості (REITs), іншу фінансову інформацію, вони прогнозують «довгострокову оцінку офісів, яка на 39.18% нижча за рівень до пандемії» з «нижчою якістю офісних фондів… більш значним оборотом актив».

Якщо вони праві, міста — і економіку — чекають важкі випробування. Хоча деякі старі будівлі можуть бути перетворені на житло, це непростий або швидкий процес. Падіння вартості нерухомості може призвести до значних фінансових проблем для багатьох міст, що призведе до скорочення соціальних послуг, освіти, охорони здоров’я та інших важливих державних функцій. Ми ще не перебуваємо в апокаліпсисі, але всі ми повинні уважно стежити за цією можливістю.