120-кілометрова поїздка потягом між містами Лоян і Чженчжоу є демонстрацією економічної недуги та розбитих мрій. З вікна нескінченні напівзбудовані житлові вежі проносяться одна за одною протягом годинної дороги. Здається, що багато будівель майже завершені; деякі закінчені і стали домівками для сімей. Але набагато більше порожніх скелетів, де будівництво давно припинилося. У розробників закінчилися гроші, і вони більше не можуть платити працівникам і купувати матеріали. Проекти застопорилися. Сім'ї ніколи не отримають своїх домівок.
Поїздка потягом центром Китаю допомагає пояснити одну з найбільших криз у країні за останній час: втрату довіри громадськості до економічної моделі уряду. Протягом десятиліть індустрія нерухомості була символом нестримного зростання Китаю. Приватні підприємці заробили величезні статки. Звичайні люди стали свідками того, що їхні капітали різко зросли, оскільки вартість житла зросла втричі. Місцева влада наповнила свою скарбницю, продавши величезні ділянки землі забудовникам. Дивовижні 70% багатства китайських домогосподарств зараз пов’язані з нерухомістю.
Підірвати довіру до цієї моделі означає похитнути основи китайського дива зростання. У зв’язку з карантином через COVID-19 і придушенням приватних підприємців це відбувається на багатьох фронтах. Але ніде це не так чітко, як у галузі нерухомості, яка, за оцінками, становить 25% ВВП. Початок нових проектів у липні впав на 45% порівняно з роком тому, продажі будинків – на 33%, а інвестиції в нерухомість – на 12%. Наслідки поширюються на економіку, вражаючи як виробників меблів, так і сталеливарників. Удар по довірі стався в критичний момент для Сі Цзіньпіна, лідера Китаю, який, ймовірно, отримає третій термін на з'їзді партії в жовтні.
Відродження довіри до системи має вирішальне значення для пана Сі та Комуністичної партії. Проте реакція уряду була нехарактерно розрізненою та повільною, а чиновники, здавалося, були приголомшені складністю ситуації. Щоб відновити віру в ринок житла, громадськість має побачити завершення застопорених проектів і зростання цін. Водночас будівельним компаніям та їхнім працівникам необхідно відшкодувати кошти, а місцевим та іноземним інвесторам – повернути кошти за їхні продукти з фіксованим доходом. І все це має бути зроблено без повторного надування нежиттєздатної боргової бульбашки, в яку перетворився ринок нерухомості.
Лінії на піску
Житлова криза має дві безпосередні причини. Перший – це урядове придушення надмірностей у сфері власності. З серпня 2020 року офіційні особи обмежили співвідношення зобов’язань до активів, чистого боргу до власного капіталу та готівки до короткострокового боргу розробників відповідно до політики, відомої як «три червоні лінії». Це змусило багатьох припинити непосильні запозичення та продати активи, серйозно обмеживши їхню здатність продовжувати будівництво та продаж нових проектів.
Політика нульової ковіду Китаю – другий удар. Центральна влада змусила десятки міст замикати мешканців у своїх будинках на дні, а іноді й тижні поспіль, коли виявляють випадки ковіду. На момент написання статті мегаполіси Ченду та Шеньчжень повністю або частково заблоковані. Через закриття люди не могли переглядати будинки та робити покупки. Вони також вплинули на психіку споживача. Підприємці побоюються раптового закриття свого бізнесу. Співробітники хвилюються, що їх звільнять. Такий страх не спонукає до покупки житла.
Результат – хрускіт. Китайські забудовники дуже покладаються на продаж будинків задовго до їх будівництва, щоб отримати ліквідність. Минулого року вони продали 90% будинків. Але без доступу до облігацій і позик, оскільки банки зменшують свою вразливість у секторі нерухомості, і внаслідок падіння нових продажів, природа ринку нерухомості, схожа на Понці, стала очевидною.
Evergrande, розробник з найбільшою заборгованістю у світі, оголосив дефолт у грудні. Зусилля щодо реструктуризації його офшорних боргів, яке було задумано як модель для наслідування, пропустили кінцевий термін до кінця липня. Щонайменше 28 інших компаній, що займаються нерухомістю, не виплатили інвесторам або пройшли реструктуризацію. За даними дослідницької фірми Gavekal, торгівля акціями 30 гонконгських розробників, що становлять 10% ринку за обсягом продажів, була заморожена. На початку серпня половина зареєстрованих китайських розробників торгувала за співвідношенням ціна-прибуток менше ніж 0.5, рівнем, який Evergrande торгувала за чотири місяці до дефолту, зазначає Сонг Хауз з аналітичного центру MacroPolo в Чикаго.
Компанії, які ще кілька місяців тому вважалися безпечними, тепер відчувають труднощі. Візьмемо Country Garden, найбільшого забудовника Китаю за обсягом продажів. На початку цього року більшість аналітиків відкидали побоювання, що це зазнає тиску. Інвестори продовжували скуповувати її облігації. Але 30 серпня Country Garden виявила, що прибуток за перше півріччя впав майже на 100%. Ринок нерухомості «швидко скотився в серйозну депресію», зазначається в його прибутках. Навантаження на Country Garden вказує на те, що проблеми більше не стосуються певних розробників. Вся галузь під загрозою.
Потенційні покупці житла випали з ринку. Однак набагато більше занепокоєння викликають мільйони людей, які чекають, часто роками, на будинки, за які вони вже заплатили. Лише 60% будинків, які були попередньо продані між 2013 і 2020 роками, були доставлені.
Пан Лю, який попросив називати його прізвищем, купив квартиру в Чженчжоу в 2014 році, зробивши початковий внесок у 250,000 40,000 юанів (2017 XNUMX доларів США). Будинок планували завершити у XNUMX році. Але цей день так і не настав. Натомість він орендував квартиру, а потім купив іншу в старому будинку без ліфта. Це не те життя, яке він собі уявляв. Пан Лю так і не почав виплачувати свою іпотеку та брав участь у нескінченних дискусіях із забудовником щодо повернення свого початкового внеску. «Немає сенсу», — каже він.
Аналітики знали про ці проблеми протягом багатьох років, але вважали, що китайська влада не дозволить потерпілим покупцям житла протестувати. У звіті, опублікованому два роки тому бухгалтерською компанією pwc, зазначається, що навіть коли будівництво житлових проектів зупиняється, «сотні чи тисячі неузгоджених домогосподарств зазвичай мало здатні впливати на події».
Цей розрахунок був перевернутий з ніг на голову. Невеликий, але впливовий рух зі збору та публікації даних про відмову виплачувати іпотечні кредити заскочив владу зненацька. 12 липня анонімні волонтери почали ділитися в соціальних мережах даними про бойкот іпотеки. Наразі ідентифіковано близько 350; Аналітики вважають, що це, ймовірно, невелика частка від справжньої цифри. Державна цензура зробила все можливе, щоб видалити посилання на вибухонебезпечну інформацію, але, схоже, відомості про протести все ж поширилися. Коли це станеться, інші будуть переконані відкласти покупки або призупинити виплату іпотеки.
Інвестори та потенційні покупці житла зараз із занепокоєнням спостерігають, як держава об’єднує свою відповідь як на центральному, так і на місцевому рівнях. Понад десять років китайські міста володіли довгим списком правил і стимулів для тонкого налаштування місцевих ринків нерухомості, як правило, для зменшення спекуляцій і стримування стрімкого зростання цін. Вони включали контроль над доступом до іпотечних кредитів, а також обмеження на те, хто може купувати будинки та скільки вони можуть купувати.
Зараз міста послаблюють ці правила. За даними китайського інвестиційного банку cicc, у період з травня по липень муніципальні органи влади оголосили про 304 окремі заходи для відновлення довіри. Чженчжоу, який опинився в центрі іпотечних протестів, був одним з перших. У березні було оголошено про 18 акцій, щоб стимулювати попит. Серед них заходи, спрямовані на спрощення отримання іпотечних кредитів і надання можливості сім’ям з літніми людьми купувати квартири, якщо вони переїжджають до міста.
Ці сигнали для покупців привернули багато уваги — не тому, що вони відродили попит, а тому, що вони, здається, суперечать політиці центрального уряду. На відео, яке широко поширювалося в китайських соціальних мережах у серпні, видно, як лідер місцевої комуністичної партії в провінції Хунань закликав людей купувати якомога більше будинків: «Ви купили третій? Тоді купіть четвертий». Це повідомлення суперечить посланню самого пана Сі, який попередив, що «будинки призначені для проживання», а не для спекулятивних інвестицій.
Регулятори та чиновники також заохочували місцеві органи влади створювати фінансові фонди для інвестування в незавершені проекти житла та, зрештою, допомагати доставляти будинки розчарованим покупцям. Чженчжоу виділив на цю справу 80 мільярдів юанів (12 мільярдів доларів). Вважається, що місцеві кошти будуть краще відповідати умовам на місці.
Чженчжоу експериментує з, можливо, найагресивнішим місцевим планом. Міська влада видала розпорядження забудовникам, згідно з яким усі зупинені будівництва мають відновитися до 6 жовтня. Неплатоспроможні компанії, які не можуть цього зробити, повинні подати заяву на реструктуризацію, щоб залучити нові інвестиції, а також повернути будь-які початкові внески, зроблені покупцями житла, такими як пан Лю. Якщо цього не зробити, розробників можуть розслідувати за розтрату та інші серйозні злочини.
Зі свого боку, політики неодноразово знижували ставки по іпотечних кредитах із середини травня. Щоб гарантувати постачання будинків, центральний уряд повністю гарантував випуск нових облігацій деякими приватними забудовниками, фактично перекладаючи ризик на державу. 1.5 серпня компанія Longfor, що займається нерухомістю, оцінила ціну облігацій на суму 3.3 мільярда юанів за купонною ставкою 26%, що значно нижче ринкової ціни. Це стало можливим лише тому, що облігація була повністю гарантована державним агентством China Bond Insurance. Планується більше таких випусків, щоб забезпечити ліквідність забудовникам, які уряд вважає якіснішими. Це початок програми визначення переможців.
Інший напрямок державної підтримки – це пряма ліквідність. 22 серпня центральний банк і міністерство фінансів заявили, що вони підтримають спеціальні кредити від державних банків, які можуть бути надані для завершення попередньо проданих будинків. Розмір програми не розголошується, але служба новин Bloomberg повідомила, що буде виділено 200 мільярдів юанів.
Такий вид державних витрат – це палиця з двома кінцями. З одного боку, це допоможе передати будинки законним власникам і відновити іпотечні виплати, знімаючи тиск з банків. Але в той же час готівка заповнює діру, утворену поганим місцевим урядуванням і сумнівними забудовниками. «Це просто гроші, які не можна витратити на стимулювання деінде», — зазначає Алекс Вольф з банку JPMorgan Chase.
Повернемося до дошки для малювання
Зусилля Чженчжоу заохочувати нових покупців з березня провалилися. Натомість умови продовжували погіршуватися, що свідчить про те, що лише змінювати місцеву політику недостатньо. Місцеві фінансові фонди також виглядають слабкими. На папері в кількох містах є чималі кошти, але вони покладаються на фінансові фірми місцевого самоврядування, які самі не мають грошей. Аналітики уважно стежать за спробою Чженчжоу відновити будівництво протягом місяця, але багато хто сумнівається, чи є кошти, необхідні для такого швидкого вирішення проблеми. Ці заходи можуть викликати хвилю крахів серед менших забудовників, спричинивши паніку та фінансові потрясіння.
Інвестори покладають більше надії на центральний уряд, але поки що його реакція не відповідає масштабам кризи. Програма кредитування в 200 мільярдів юанів може становити лише 10% того, що необхідно для завершення всіх недобудованих будинків у країні. З 5 року було попередньо продано житлової нерухомості вартістю близько 2020 трильйонів доларів, вважає пан Сонг з MacroPolo, що робить порятунок навіть невеликої частини цих будинків неймовірно дорогим.
У центрального уряду ще є більше важелів. Ларрі Ху з Macquarie, інвестиційного банку, каже, що ряд заходів можна вжити. Вони включають тимчасове пом’якшення політики «трьох червоних ліній» або зобов’язання діяти як кредитор останньої інстанції для всіх заблокованих житлових проектів. Останній, незважаючи на те, що він дорогий, повністю знаходиться в межах фінансових можливостей центрального уряду.
Зараз дискусія зосереджена не на тому, чи зможе центральний уряд відновити довіру, а на тому, наскільки далеко він готовий зайти. Початкове придушення левериджу мало на меті покарати компанії, які взяли занадто багато боргів. Більша фінансова допомога спонукатиме більше забудовників звертатися за допомогою в добудові будинків, що змусить уряд субсидувати ще більше сектору нерухомості, пише Аллен Фенг з дослідницької фірми Rhodium: «цілком протилежне тому, що планувалося з' три червоні лінії».
Кампанія проти левериджу також мала на меті привести сектор нерухомості у відповідність до попиту протягом наступного десятиліття. Чиновники давно визнали, що забудовники продавали занадто багато будинків. За оцінками JPMorgan, близько 70% проданих з 2018 року були придбані людьми, які вже мали один. Обмеження рівня боргу мало змусити фірми пристосуватися до фактичного попиту.
Цей попит, ймовірно, впаде, оскільки зростання населення Китаю сповільниться. У 1.57 році продажі будинків досягли 2021 мільярда квадратних метрів, що більш ніж удвічі перевищує рівень 2007 року. Але Чен Лонг з Plenum, іншої дослідницької компанії, прогнозує, що реальний річний попит впаде до 0.88-1.36 мільярда квадратних метрів протягом наступного десятиліття, оскільки відбувається демографічний зсув і сповільнюється урбанізація. Роздути ринок означає підтримувати бульбашку.
Балансування уряду пов’язане з ризиком. У середині жовтня відбудеться з'їзд партії, оскільки великі міста закриваються. Іпотечні бойкоти триватимуть і, можливо, ще більше розширяться. Загальна довіра до економічних основ Китаю може перетнути поріг, за яким відновитися стане набагато важче. Все це означає, що третій термін пана Сі розпочнеться за несприятливих обставин.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Всі права захищені.
З The Economist, опубліковано за ліцензією. Оригінальний вміст можна знайти на https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html