У Арлінгтоні, штат Вірджинія, проводяться важливі реформи житлового господарства, але попереду ще багато роботи

Кілька днів тому правління округу Арлінгтон, штат Вірджинія, одноголосно проголосувало за дозвіл багатоквартирних житлових конструкцій, які часто називають «відсутнім середнім» житлом, у районах, які були призначені виключно для односімейних будинків. Це велика перемога для прихильників збільшення житла, але є ще багато роботи.

Арлінгтон має одні з найвищих цін на житло у Вірджинії. Згідно з даними Zillow, типовий будинок в Арлінгтоні оцінюється в 747,335 17 доларів, що є XNUMX^th найвищий у державі. І це не унікальне серед міст Північної Вірджинії (NoVA): район метро Вашингтона, де розташований Арлінгтон, має 28 із 30 найдорожчих ринків житла у Вірджинії.

Єдиний спосіб зберегти стабільність цін на житло – це побудувати достатньо житла, щоб задовольнити попит, і єдиний спосіб знизити ціни – це збільшити пропозицію швидше, ніж попит. Правила землекористування, такі як мінімальні розміри ділянок, вимоги до висоти та обмеження щільності, які обмежують кількість одиниць на ділянках, як-от той, який щойно реформував Арлінгтон, обмежують кількість нового житла, яке можна побудувати. Велика кількість досліджень показує, що обмеження нового житла через правила землекористування підвищує ціни на житло.

Нова житлова політика Арлінгтона дозволяє землевласникам будувати від дуплексів до шести комплексів по праву, тобто їм не потрібен спеціальний дозвіл від міста. Раніше ці зони дозволяли будувати лише окремі будинки на одну родину. Нові зміни в політиці не зроблять Арлінгтон доступнішим за одну ніч, але з часом, у міру того, як поточний житловий фонд зношується, вони призведуть до появи більшої кількості варіантів житла, особливо для сімей із середнім і низьким доходом.

Незважаючи на те, що зміни в правилах є чудовим першим кроком, є можливості для вдосконалення. Протягом перших п’яти років встановлено ліміт у 58 нових споруд на рік, і дозволені споруди розосереджені по різних районах зонування міста. Це не ідеально, оскільки в одних районах попит на житло може бути більшим, ніж в інших. Будівлі слід будувати там, де є попит, а не там, де цього хоче уряд.

Політика також містить мінімальні вимоги щодо паркування. Дослідження показують, що такі вимоги збільшують вартість житла і часто є непотрібними. Забудовники мають стимул будувати паркінги, які хочуть покупці та орендарі. Урядові правила, які вимагають паркування більше, ніж потрібно, спустошують цінну землю. Якщо Арлінгтон стурбований браком вуличних парковок, він може змінити суму, яку зараз стягує за таке паркування, щоб узгодити попит із пропозицією.

Інші невдалі положення включають мандат на забезпечення певної кількості тіньових дерев для кожної будівлі, обмеження на додаткові житлові одиниці (ADU), а також обмеження максимальної площі та висоти, які можуть обмежити фінансову здійсненність певних проектів.

У майбутньому громадянам і політикам Арлінгтона слід розглянути питання про скасування всіх мінімальних паркувальних місць (як це зробив Баффало, штат Нью-Йорк), спрощення будівництва ADU та зменшення мінімальних розмірів паркувальних місць (як це зробив Х’юстон).

Тим не менш, реформи Арлінгтона можуть бути прикладом для загальнодержавних змін. Минулого року губернатор Вірджинії Гленн Янгкін заявив про свою підтримку житлових реформ. Не дивлячись на деталі, Янгкін згадав про те, як місцеві органи влади можуть використовувати зонування. Нове обмеження Арлінгтона на використання зонування для однієї сім’ї може стати схемою для ширшої державної політики, яка полегшить будівництво житла в містах по всій Вірджинії. Прихильники житлових реформ, такі як YIMBYs Північної Вірджинії та YIMBY Action, уже заохочують підтримку житлової реформи в Гемптон-Роудс, Річмонді та Шарлоттсвіллі.

Підтримувати реформу ЖКГ важко. Люди, природно, хвилюються про те, як зміни вплинуть на них. Навіть серед моїх друзів і колег, які інстинктивно підтримують вільний ринок і неприкосновенність прав власності, є занепокоєння, що дозвіл на будівництво шести комплексів у їхніх районах піддасть їх ще більшому шуму, заторам і численним незручностям нового будівництва.

Хоча такі побоювання не є дивними, вони не є приводом для обмеження нового житла. Приємні, наповнені зручностями райони повинні бути відкриті для людей з будь-яким рівнем доходу. Єдиний спосіб збільшити доступ до найкращих міст і районів Вірджинії – це будувати більше житла. Недавні реформи Арлінгтона показують, що він хоче вітати нових сусідів, а не відкидати їх. Решта Вірджинії повинна наслідувати його приклад.