З віком отримати іпотеку може стати важче та дорожче. Для більшості американців, особливо молоді, право власності на житло залишається недосяжним, оскільки середня ціна придбання житла зросла майже вдвічі за останні 10 років, а відсотки по іпотеці досягли найвищих ставок із середини 2000-х років. Незмінна заробітна плата та зростаючий борг також витіснили більшість інших форм витрат і заощаджень, що ускладнило багатьом людям накопичення для початкового внеску. Але очікування придбання житла, поки ви не подорослішаєте, також може коштувати вам більше. Ось що вам потрібно знати.
Фінансовий консультант може допомогти вам створити фінансовий план для ваших потреб і цілей покупки житла.
Як вік може ускладнити отримання іпотеки
Як зазначила економіст Федеральної резервної системи Нейті Аморнсіріпаніч у нещодавньому короткому звіті, літні претенденти на іпотеку мають «значно» більше шансів отримати відмову у кредиті, ніж позичальники в такому ж становищі, але молодші. У той же час ставки за кредитами неухильно зростають із віком, досягаючи піку для нових позичальників старше 60 і 70 років. Різниця між процентними ставками є менш помітною, оскільки кредитори стягують із літніх заявників дещо вищі відсотки, тоді як літнім заявникам відмовляють набагато частіше. , але обидві тенденції все ще дуже реальні.
Хоча здається, що іпотечні кредитори вважають літніх позичальників більшим ризиком через проблеми з доходом і смертністю, покупці житла повинні мати на увазі, що відповідно до Закону про рівні кредитні можливості забороняє кредиторам відмовляти в позиках на основі віку.
Для довідки Бюро захисту прав споживачів каже, що «кредитодавець зазвичай не може відхилити вашу заявку на позику чи стягнути з вас вищі процентні ставки чи комісії через ваш вік. Це правило застосовується до різних типів кредиторів, коли вони вирішують, чи надавати кредит, наприклад автокредит, кредитну картку, іпотеку, студентську позику чи позику для малого бізнесу».
Але з цього правила є два винятки. Перший виняток дозволяє кредиторам враховувати вік, якщо вони роблять це на користь заявників віком 62 роки або старше. Це відносно поширена практика в законах про дискримінацію, які зазвичай дозволяють безпосереднє врахування віку, якщо це вигідно літнім людям. Але другий виняток, однак, може серйозно зашкодити літнім позичальникам. Хоча кредитори не мають права враховувати вік заявника в іпотечному процесі, вони можуть пов’язувати вік з іншими, допустимими факторами.
Наприклад, кредитор може розглянути, наскільки заявник близький до пенсії або які ризики смертності пов’язані з цією позикою. Вони також можуть враховувати фактори, які зазвичай корелюють з віком, наприклад, чи буде хтось повертати позику за рахунок прибутку від інвестиційного портфеля, а не заробленого доходу. І це може створити проблему для багатьох літніх позичальників.
Гроші часто не є проблемою для літніх американців. Коли покоління бебі-бумерів виходить на пенсію, все ще володіє приблизно двома третинами багатства країни. За даними Федеральної резервної системи, дорослі люди у віці 60-70 років володіють зібраними активами на суму близько 70 трильйонів доларів. Це вигідно порівняно з 39 трильйонами доларів, якими володіє покоління X. Це майже в дев’ять разів більше, ніж у мілленіалів, покоління, яке разом коштує лише близько 8.8 трильйонів доларів. У всякому разі, необроблені фінанси свідчать про те, що літнім позичальникам набагато простіше отримати позики, ніж їхнім молодшим колегам.
Проте багатство бебі-буму все більше зосереджується в активах, а не в доходах. Багато пенсіонерів живуть за рахунок інвестицій, таких як плани 401 (k), IRA та багатства в їхніх будинках. Для кредиторів це створює кредитний ризик. Зниження портфеля не є підставою для відмови в кредиті, але воно ускладнює кредитний аналіз, ніж зі структурованим доходом W-2. У процесі виникають такі питання, як структура активів (чи має заявник у своєму портфелі активи з вищим чи меншим ризиком), метод вилучення коштів (чи вони беруть структурований мінімальний розподіл чи знімають готівку за потреби), прибутковість у часі (наскільки позичальники залежатимуть від на постійні прибутки для погашення позики) і загальний добробут домогосподарства.
Кредитори зазвичай розглядають інвестиційний портфель як менш передбачуване джерело доходу, яким можна погасити позику. Це може призвести до того, що банки будуть частіше відхиляти позики пенсіонерам і сприймати як ризиковані позики, які вони схвалюють.
Що ще важливіше, кредитори враховують ризик смертності, коли надають позики.
Смерть позичальника може дуже дорого обійтися іпотечному кредитору. У найкращому випадку це створює так званий «ризик передчасного погашення», шанс того, що хтось погасить свою позику дуже рано, перш ніж позикодавець матиме шанс зібрати великі відсотки. У гіршому випадку це може зв’язати майно в питаннях заповіту та викупу на роки. Так само, як і для заявників зі смертельною хворобою, кредитори враховують потенційну тривалість життя літніх заявників, перш ніж схвалити позику.
Все це створює атмосферу ризику навколо старих позичальників. Підсумок полягає в тому, що якщо вам більше 62 років, у вас майже на 30% більше шансів отримати відмову у стандартній іпотеці.
Однак це не пояснює висновків Аморнсіріпаніча щодо процентних ставок за нещодавно затвердженими іпотечними кредитами.
На додаток до відсотків відмов, дорослі старше 60 сплачують вищі процентні ставки, ніж молоді позичальники. Але, як виявив Аморнсіріпанітч, ця тенденція поширюється на всю сферу діяльності. Процентні ставки неухильно зростають для всіх вікових груп, причому позичальники у віці 50 років платять більше, ніж ті, кому 40 років, які, у свою чергу, платять більше, ніж нові позичальники у віці 30 років. Насправді, коли справа доходить до кредитних ставок, дані Аморнсіріпаніча свідчать про те, що «вік більший і стабільно більш статистично значущий, ніж раса».
Bottom Line
Чим старше ви стаєте, тим більша ймовірність того, що у вас є гроші, щоб купити гарний будинок. Більша ймовірність того, що банк відхилить вашу заявку на іпотеку або стягне з вас вищі відсотки.
Поради щодо купівлі будинку
Оскільки процентні ставки коливаються, багато людей намагаються визначити, що саме вони можуть (і повинні) собі дозволити. Іпотечний калькулятор SmartAsset може допомогти вам отримати оцінку того, скільки житла ви можете купити.
Фінансовий консультант може допомогти вам створити фінансовий план для ваших потреб і цілей покупки житла. Знайти фінансового консультанта неважко. Безкоштовний інструмент SmartAsset підбирає вас до трьох перевірених фінансових консультантів, які обслуговують вашу територію, і ви можете безкоштовно поспілкуватися зі своїми консультантами, щоб вирішити, який з них підходить саме вам. Якщо ви готові знайти радника, який допоможе вам досягти ваших фінансових цілей, почніть зараз.
Фото: ©iStock.com/South_agency, ©iStock.com/Елеганза
Допис Чи ненавидить іпотечна індустрія старих людей? вперше з'явився на SmartAsset Blog.
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/does-mortgage-industry-hate-old-210309138.html