(Bloomberg) — Для будь-якого уряду капітальний ремонт загальнонаціонального ринку житлової нерухомості був би ризикованим за найкращих обставин. Президент Китаю Сі Цзіньпін намагається зробити це в той час, коли економіка сповільнюється, омікрон загрожує його політиці нульового Covid, а відносини із зовнішнім світом стають все більш важкими.
Найбільш читане з Bloomberg
Оскільки ця небезпечна комбінація все більше впливає на китайські фінансові ринки, постійно з’являється одне запитання: який кінець Сі?
Враховуючи непрозорість Комуністичної партії та її історію відступу від реформ власності, відповідь неможливо знати напевно. Але спостерігачі в Китаї почали накидати ймовірне майбутнє ринку нерухомості, яке виглядає набагато інакше, ніж його більш ніж два десятиліття стрімкого економічного зростання, добробуту домогосподарств і державних доходів.
Коротше кажучи, дні бурхливого зростання цін на житло та бурхливого будівництва магнатів-мільярдерів зникнуть. На зміну їм прийде набагато більш стабільний ринок, де влада швидко пригнічує спекулятивне шаленство, а в розвитку домінують державні компанії, які отримують комунальні доходи.
«Якщо ми називаємо останнє десятиліття золотим століттям для індустрії нерухомості, то зараз воно опинилося в пастці епохи іржі», — сказав Лі Кай, партнер-засновник облігаційного фонду Shengao Investment з Пекіна, який спеціалізується на проблемних боргах.
Цей перехід обіцяє бути особливо болісним для приватних розробників, таких як China Evergrande Group, які вже обтяжили міжнародних фондових і кредитних інвесторів мільярдними збитками. У той же час, це може зробити довгий шлях до досягнення двох найцінніших цілей Сі: стабільнішої китайської фінансової системи та меншого розриву між багатими та бідними в країні.
Завдання Сі полягає в тому, щоб провести трансформацію, не викликаючи кризи напередодні конфлікту лідерів, який, як очікується, закріпить його правління на все життя.
Хоча небагато аналітиків прогнозують неминучий фінансовий крах, ризики на ринку нерухомості зростають. Слабші компанії, що займаються нерухомістю, перебувають у величезному стресі, потерпаючи від подвійного удару покарання високої вартості позик і падіння продажів. Розробники з нижчим рейтингом, включаючи Evergrande, вже не виплачують доларовий борг із рекордними темпами, і зараза поширюється на більш сильні компанії. Акції та облігації Country Garden Holdings Co., найбільшого забудовника Китаю за обсягами продажів, впали в четвер після звіту, що компанія намагається знайти попит на нові конвертовані облігації.
Є багато причин, чому Китаю потрібно перебудовувати свій ринок нерухомості. Сектор переповнений спекулятивними закупівлями і має надмірні важелі, що створює ризик для фінансової системи в умовах спаду. Ціна на житло є тягарем для сімей Китаю, які вже скорочуються. Середня вартість покупки квартири в Шеньчжені була приблизно в 44 рази вище середньої річної зарплати місцевих жителів у 2020 році. Це погіршує нерівність, оскільки багаті орендодавці накопичують майно. Мільйони будинків пустують, а деякі будівельні проекти завдають шкоди навколишньому середовищу.
Галузь має величезний вплив на економіку. Якщо включити суміжні сектори, такі як будівництво та нерухомість, за деякими оцінками, на нерухомість припадає більше чверті китайського економічного виробництва. Більше 70% міського багатства Китаю зберігається в житлі.
«Ринок нерухомості є симптомом основних проблем в економіці Китаю», – сказав Крейг Ботам, головний економіст із Китаю Pantheon Macroeconomics. «Протягом десятиліть це було простим рішенням для отримання доходів місцевої влади, стимулювання економічного зростання та надання домогосподарствам місця, де можна вкладати гроші та спостерігати, як вони ростуть».
Рішення, як це все частіше відбувається в Китаї Сі Цзіньпін, полягає в посиленні контролю з боку держави.
Згідно зі звітом Cailian, в Гуандун, де знаходиться Евергранд, місцеві чиновники сприяють проведенню зустрічей між забудовниками та державними підприємствами. Минулого тижня Bloomberg повідомили, що позики великих компаній, що фінансують M&A, не будуть зараховуватися до показників, які обмежують борг.
«Уряд хоче заохочувати консолідацію в житловому секторі — більші й часто державні забудовники, швидше за все, переймуть слабших гравців», — сказав Габріель Вільдау, старший віце-президент глобальної бізнес-консультаційної фірми Teneo. «Вони хочуть позбутися залежності економіки від власності».
Раніше китайська влада націлювалася на надлишок на ринку нерухомості, але важливість сектора для економіки означала, що такі поштовхи зникали, коли цілі зростання були під загрозою. Пекін прагне зменшити залежність від власності шляхом збільшення інвестицій у високотехнологічні та екологічно чисті галузі енергетики — це частина планів Сі щодо забезпечення більш стійкого та якісного зростання. Але такий процес вимагає часу і терпіння.
«Перехід буде довгим і болісним, і ми не зовсім впевнені, чи має верхівка достатньо сильна рішучість, щоб подолати важкий процес», — сказав Хао Хун, головний стратег Bocom International Holdings Co.
Перевіряється рішучість чиновників. Спад нерухомості в Китаї прискорюється, що навіть викликало попередження Федеральної резервної системи. У містах по всій країні зниження цін на нове житло поглиблювалося щомісяця з вересня, коли ціни впали вперше за шість років. Продажі житла продовжують падати. Дані понеділка можуть показати, що інвестиції в нерухомість зросли лише на 5.2% минулого року, прогнозують економісти, найповільніше з 2015 року.
Китайські розробники вдаються до обміну облігацій, затримок платежів, продажу акцій та інших відчайдушних заходів для погашення боргу. Щонайменше вісім компаній не виплатили доларових облігацій з жовтня. Сюди входить Evergrande, чия криза охопила кредитора China Minsheng Banking Corp., акції банку з найгіршими показниками у світі. Індекс акцій власності впав минулого року на 34%, що стало найгіршим показником з часів світової фінансової кризи 2008 року.
За словами Есвара Прасада, який колись очолював китайську команду Міжнародного валютного фонду, а зараз перебуває в Корнельському університеті, влада готова прийняти ризики для економічного зростання та фінансової стабільності, пов’язані з кампанією.
«Здається, Пекін визначив, що це, ймовірно, тимчасові витрати, яких більше не можна уникнути, щоб обмежити майбутні обертання фінансових ринків і ще більше дисбалансів на ринках нерухомості», – сказав Прасад.
Такі витрати зростають. Акції компаній з нерухомості впали на 4.3% у четвер, найбільше за чотири місяці, і оцінюються лише в 30% їхніх активів. Це найдешевший показник у даних, починаючи з 2005 року. «Лише кілька людей, які вижили» будуть добре працювати в майбутньому, пишуть аналітики акцій Citigroup Inc. в нещодавній записці.
Розгром на ринку високодохідних доларових облігацій Китаю прискорюється, викликаний компаніями, які раніше вважалися фінансово надійнішими, ніж Evergrande, наприклад Shimao Group Holdings Ltd. і Sunac China Holdings Ltd. . Акції забудовника впали майже на 8% у четвер, тоді як його доларові облігації з погашенням у 2025 році впали на 4.8 цента до 74.4 цента, що стане найбільшим падінням з 1 листопада.
Якою б формою не була кампанія Пекіна щодо зменшення заборгованості на ринку нерухомості, очевидно, що ера, яка збагатила магнатів нерухомості та власників будинків, закінчилася. Якщо Комуністична партія зможе зберегти свій курс і уникнути фінансової кризи, нас чекає більш нудне, стабільніше майбутнє.
«Золотий вік стрімких цін на нерухомість та стрімких доходів для забудовників, ймовірно, минули», – сказав Гері Нг, старший економіст Natixis SA. «Ціни на житло в майбутньому тільки зростатимуть у суворо контрольованій зоні, а це означає, що житло все більше буде схоже на комунальні послуги».
Найбільш читане з Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html