Вас турбують процентні ставки по іпотеці? Ось що означає підвищення ставок ФРС

Якщо ви шукаєте нову іпотеку або маєте іпотеку з регульованою відсотковою ставкою, ви можете хвилюватися, що Зусилля Федеральної резервної системи приборкати інфляцію збільшить витрати на житло.

Економісти кажуть, що існує зв’язок між кроками ФРС та процентними ставками по іпотечним кредитам, але було б оманою зосереджуватися на підвищенні ФРС короткострокових процентних ставок. Дійсно, середня процентна ставка для 30-річної фіксованої іпотеки була нижня середа ніж це було тиждень тому, навіть незважаючи на те, що ФРС була готова підвищити короткострокові ставки вчетверте за трохи більше ніж чотири місяці.

Федеральний комітет відкритого ринку зробив саме це в середу, підвищуючи її цільова ставка федеральних фондів — суми, яку банки стягують один з одного за кредити овернайт — до діапазону від 2.25% до 2.5%, підвищивши з 1.5% до 1.75%. Його ціль становила від 0% до 0.25% до березня.

Це значний стрибок, але аналітики не очікують, що відсоткові ставки по іпотечних кредитах сильно відреагують, якщо взагалі відреагують. Це тому, що зміна процентної ставки ФРС має лише непрямий вплив на іпотечні та інші довгострокові позики. Вони лише одна з багатьох сил, що впливають на відсоткові ставки по іпотечних кредитах.

Роль ФРС

Підвищення ставки федеральних фондів, як правило, впливає на кредитні ринки, включаючи довгострокові позики, такі як іпотека. Якщо подивитися на відсоткова ставка для 10-річних казначейських облігацій — яка має тенденцію рухатися в тому ж напрямку, що й відсотки за іпотечними кредитами — ви побачите, що вона повільно зростала, оскільки інфляція зросла наприкінці 2021 року та на початку 2022 року, а потім підскочила, коли ФРС почала підвищувати ставку федеральних фондів у березні.

Але відсоткова ставка за 10-річними казначейськими облігаціями, як і середня ставка за 30-річними іпотечними кредитами, досягла піку в середині червня і знову знизилася, незважаючи на заявлений план ФРС підвищити ставку федеральних фондів ще кілька разів цього року. Цей розрив вказує на іншу силу: те, як Федеральна резервна система керує іпотечними активами на своєму балансі.

Під час рецесії 2007-09 рр. і знову під час пандемії ФРС скуповувала облігації, розкуповуючи іпотечні цінні папери та казначейські облігації. Підвищення попиту на ці цінні папери підвищило їхні ціни, що призвело до зниження процентних ставок, сказав Пол Сінгл, керуючий директор і старший економіст City National Rochdale. Ці кроки в поєднанні з низькою інфляцією та іншими факторами допомогли знизити процентні ставки по іпотечних кредитах нижче 3%.

Історія продовжується

Зараз ФРС йде в протилежному напрямку. Він припинив додавати до свого балансу в березні і почав скорочувати свої володіння через виснаження: у міру погашення облігацій, якими вона вже володіє, або їх емітенти викуповують, ФРС купуватиме менше нових облігацій, щоб замінити їх. До вересня він планує щомісяця скорочувати свої активи на 35 мільярдів доларів у вигляді іпотечних цінних паперів і 60 мільярдів доларів у казначейських облігаціях.

Іншими словами, сказав Сінгл, ФРС перейшла від купівлі цінних паперів на суму 120 мільярдів доларів на місяць до того, щоб дозволити виводити з балансу 95 мільярдів доларів на місяць. Це понад 2.5 трильйона доларів на рік в облігаціях, які «хтось інший мав би купити», сказав Сінгл.

Роберт Хек, віце-президент іпотечного онлайн-іпотечного брокера Morty, сказав, що ФРС була «безперечно найбільшим покупцем іпотечних цінних паперів за останні 15 років». За словами Гека, його рішення відмовитися від цього ринку значно збільшить пропозицію цих цінних паперів, що призведе до зниження цін і підвищення процентних ставок.

Проте ФРС чітко заявила про свої плани, і ціни на цінні папери зараз відображають очікуваний вплив на попит і пропозицію, сказав Хек. Проте, за його словами, будь-які зміни в тому, як керівники ФРС говорять про свої плани щодо іпотечних цінних паперів, можуть спричинити додаткові зміни процентних ставок.

І якщо ФРС почне активно продавати свої іпотечні цінні папери, замість того, щоб просто дозволити своєму портфелю природним чином скорочуватися, «це, ймовірно, матиме досить великий негативний вплив на ставки», сказав Хек, тобто процентні ставки за іпотечними кредитами підвищаться.

А як щодо інфляції?

Крім того, є фактор Х інфляції, і зокрема те, яку інфляцію очікують кредитори та інвестори в майбутньому.

Останнє підвищення ФРС підштовхнуло ставку федеральних фондів до нейтральної території, яку економісти вважають, не стимулюючи економіку та не сповільнюючи її, сказав Сінгл. Але кілька наступних підвищень, запланованих ФРС, підштовхнуть ставку «далеко до обмежувальної території», сказав Сінгл, і «все це вплине на всю економіку».

ФРС намагається подолати інфляційну лихоманку в економіці не вводячи країну в рецесію, але звичайними показниками економічного здоров'я є плутано переплутав. Валовий внутрішній продукт падає, а споживча впевненість впала, але безробіття залишається низьким, корпоративні прибутки в основному стабільні, а споживчі витрати низькі. продовжує зростатихоч і повільно.

Якщо ФРС вдасться зменшити інфляцію, це повинно знизити процентні ставки по іпотечних кредитах, сказав Хек. Фактично, додав він, інвестори демонструють ознаки того, що вони вважають, що інфляція, можливо, досягла свого піку.

Але навіть якщо ми змінимо інфляцію, не очікуйте, що процентні ставки впадуть одразу. «Ринку потрібно дуже багато часу, щоб повністю пробачити такий великий крок», — сказав Хек.

Ця історія вперше з'явилася в Los Angeles Times.