Чи впадуть ціни на житло через загрозу рецесії? Звіт

Деякі люди є інвесторами. Деякі ні. Але всі зацікавлені в житлі.

Якщо ви не купуєте, ви орендуєте, але нам усім потрібно житло. Це те, що робить аналіз житло так цікаво. І протягом останнього року, з плітом невизначеності затоплює економіка, відчувається, що ринок житла перебуває на певному роздоріжжі.

Ви шукаєте швидкі новини, гарячі поради та аналіз ринку?

Підпишіться на розсилку Invezz сьогодні.

Деякі аналітики закликають до широкомасштабних корекцій, із заголовками, що літають навколо зниження на 10%, 15%, 20%. я написав цей шматок у листопаді минулого року, стверджуючи, що більш драматичні прогнози були далекі від мети, не бачучи, як сценарії кінця світу можуть здійснитися.

Але оскільки економіка продовжує хитатися через кризу вартості життя, російська війна в Україні та посилення процентних ставок, давайте подивимося на оновлений ландшафт.

Чому люди думають, що ціни на житло впадуть?

По-перше, очевидна частина. Ставки за іпотечними кредитами зросли, а для цін на житло це недобре.

Коли світ вийшов із COVID, ан інфляційна криза з'явилися такі, яких ми не бачили з 70-х років. Щоб протистояти цьому, Федеральний резерв почав агресивно підвищувати процентні ставки. Метою цього є висмоктування ліквідності з економіки, придушення попиту та, зрештою, приборкання інфляції.

Ось як центральні банки борються з інфляцією. Єдина проблема полягає в тому, що в той же час підвищення процентних ставок пригнічує інвестиції та економіку в цілому. Отже, хоча попит потрібно підтягнути, щоб зменшити інфляцію, затягніть його занадто далеко, і ви ризикуєте спадом. Це мотузка, по якій ФРС намагається йти.

На жаль, інфляція зросла до такого рівня, що згідно з консенсусними прогнозами економіка скорочується до рецесії. Ми вже бачили Велика Британія стикається з економічним хаосом та Європа боротьба на хвилі російської війни в Україні (і супутньої енергетичної кризи). Ці фактори призвели до прогнозів, що економіка скоротиться, а за нею й ціни на житло.

Іпотечні ставки різко зросли

Звичайно, є щось набагато більш пряме, що призводить до прогнозів падіння цін на житло, і це найважливіші іпотечні ставки.

Підвищення процентних ставок центральними банками серйозно впливає на іпотечні платежі. На наведеному нижче графіку показано, як швидко різко зросли іпотечні ставки, піднявшись до найвищої позначки з 2002 року, а потім трохи знизившись, але все ще на 6.5% порівняно з майже 2.5% на початку 2021 року. Такий різкий стрибок підштовхує власників будинків іпотечні платежі. (каламбур, я обіцяю).

Незважаючи на те, що Федеральна резервна система США лідирує у підвищенні процентних ставок, процентні ставки підвищуються по всьому світу. Але незважаючи на це, важливо дивитися на ринок в цілому. Сьогодні на ринку немає такої кількості іпотечних кредитів, які підраховують лише відсотки, як у минулі роки. Мало того, це зростання ставок найбільше впливає на іпотечні кредити з плаваючою ставкою, і вони суттєво впали в розвиненому світі, як показано на графіку нижче від FT.

Це не 2008 рік

Проте, незважаючи на це, ніхто не стверджує, що іпотечні ставки вплинуть – і вплинули – на попит. Але будь-яка екстраполяція попередніх періодів відкату чи криз, на мій погляд, наївна.

Є багато різких заголовків, які попереджають про масштабні крахи, які, безсумнівно, частково викликані посттравматичним стресовим розладом, який багато хто отримав від Великого фінансового краху (GFC). Але це була подія «чорний лебідь», викликана відвертою недбалістю на ринку житла, викликаною приголомшливою іпотечною кризою.

Сьогодні середовище зовсім інше. Важко уявити крах такого масштабу під впливом субстандартних кредитів, оскільки ці слабкі місця вже замащено. Не тільки це, але після GFC банки побачили, що регулювання стало більш жорстким, а їхні норми обов’язкового резервування капіталу значно зросли. Це призвело до значно здоровішої та краще капіталізованої банківської системи. Не забуваймо, що безпрецедентна криза 2008 року та наступна катастрофа на ринку житла були значно посилені хаосом, спричиненим Lehman Brothers та іншою банківською бандою.

Крім того, ми починаємо з більш високої точки. Я перероблю графік, який використовував у своєму останньому аналізі житла, який малює гіпотетичну картину 25% зниження цін на житло в США цього кварталу. Це звучить не так зловісно, ​​коли ви висловлюєте це так: "житла може впасти до найнижчого рівня за два роки", робить це?

Однак наведена вище діаграма була б найкращим варіантом ведмедя. Падіння на 25% призведе до катастрофічних наслідків, і вищевказаний сценарій, ймовірно, стане результатом значного падіння фондового ринку разом з рештою економіки.

Але я використовую графік, щоб показати, наскільки зросли ціни на житло за такий короткий проміжок часу. Середня ціна продажу будинку становила 322,000 2020 доларів США в квітні 455,000 року. Трохи більше ніж через два роки вона становила 41 XNUMX доларів США – це зростання на XNUMX%. Навіщо купувати монету-мем, коли можна купити будинок?

Ціни на житло все ще можуть впасти

Я вважаю, що дані та історичні моделі показують, що ціни на житло просто не може знизиться до рівня, який передбачають ці надведмежі сценарії. Звичайно, я очікую деякої слабкості, але особливо у великих містах спостерігається потік попиту на житло, а пропозиції недостатньо для його задоволення.

Додайте до цього той факт, що сьогодні клімат здоровіший – як з точки зору капіталізації банків, так і боргів домогосподарств менше, а ринок праці залишається стійким, незважаючи на зростання процентних ставок – і ціни на житло мають краще протистояти рецесії.

Великий фінансовий крах 2008 року спричинив падіння цін на житло на 15–20% у деяких розвинутих країнах, які найбільше постраждали. Зважаючи на те, наскільки різною є сьогоднішня система, мені важко повірити, що у нас є клімат, відповідний тій осені.

Тим не менш, не можна ігнорувати, що є кілька факторів, які вказують не тільки на уповільнення зростання житлового будівництва, але й на падіння – тільки не в таких масштабах. Співвідношення ціни житла та доходу не надто гарне, а доступність навіть нижча, ніж у 2008 році.

Причини для бути песимістом зрозумілі. Корпус вже показав ознаки пом'якшення, але лише незначно. Але це не той клімат, що був у 2008 році, і важко уявити крах житлового будівництва, особливо в популярних місцях і великих містах.

Але інфляція все ще нестримна (незважаючи на більше оптимістичні дані за останній місяць), війна в Європі та високі відсоткові ставки, все ще існує безліч ведмежих змінних. Основне очікування більшості полягає в тому, що при принаймні м'який рецесія неминуча. У будь-якому випадку, на економіку чекає велика невизначеність і важкі часи, незалежно від того, як це робити.