Чому ринок житла повинен підготуватися до двозначних ставок по іпотеці у 2023 році

«Кредитори лише повільно коригують свої ставки», — сказав Уейлен MarketWatch. «Вони не звикли бачити, як ставки змінюються так швидко, і зазвичай змінюють ставки лише раз на місяць або раз на два місяці».

Позичальники сплачують надбавку за безризикові ставки Казначейства за іпотечними кредитами, щоб допомогти врахувати ризики дефолту. 30-річна ставка казначейства
TMUBMUSD30Y,
4.230%
виріс до 4.213% у четвер, що є найвищим показником з 2011 року, згідно з ринковими даними Dow Jones.

Фредді Мак у четвер оголосив 30-річну ставку по іпотеці становив у середньому 6.94 %. останнє щотижневе опитування, 20-річний максимум, який серйозно скоротив попит на нові кредити на житло.

Але оскільки інфляція в США не демонструє ознак явного відкату від 40-річного максимуму, очікується, що ФРС підвищить облікову ставку ще на 75 базисних пунктів на листопадовому засіданні та, можливо, ще на стільки ж у грудні. , згідно з інструментом CME FedWatch.

Коефіцієнти CME у четвер виступав за ставку федеральних фондів 4.75%-5%. почати лютий.

«Існує ефект затримки в іпотечних кредитах», — сказав Уален, додавши, що навіть якщо центральні банкіри вирішать призупинити додаткове підвищення ставок після грудневої зустрічі, 30-річна іпотечна ставка все одно «легко досягне 10% до лютого».

Вейлен, інвестиційний банкір, автор і фахівець з банківської справи та іпотечного фінансування, у 2008 році закликав Комісію з цінних паперів і бірж США перемістити складні та непрозорі похідні інструменти. «назад на денне світло”, після того, як банки та інвестори помітили сотні мільярдів доларів у вигляді втрат, пов’язаних із структурованим боргом, включаючи субстандартну іпотеку. Він також надав свідчення з'їзду в 2009 про системні ризики банківської галузі.

Тепер Велен бачить ще один серйозний потрясіння в іпотечному банківському кредитуванні, оскільки прибутковість продовжує падати (див. діаграму), а ринок житла падає.

Важливо, що Whalen також бачить потенціал для того, щоб ціни на житло повернули всі їхні прибутки від пандемії, якщо ставки залишатимуться високими протягом усього 2023 року.

Це більший виклик, ніж оцінки для корекції 10%-15%. у цінах на житло з цін, які зросли на 45% у країні під час пандемії.

Але Вейлен вказав на спекулятивні обсяги продажу житла, які сягнули майже 150 мільярдів доларів США, або 10% від загального обсягу продажів житла у 2022 році, а також на холодну ковдру двозначних іпотечних ставок як на каталізатори більш стрімкого падіння цін на житло.

Економісти Mizuho Securities у четвер прив’язали середні ціни продажу житла до зниження на 2.5% від свого піку, і охарактеризували ринок житла як «погіршення», але в основному відповідає очікуванням, враховуючи різкий стрибок іпотечних ставок.

Ставки за іпотечними кредитами можна простежити безпосередньо до ринку іпотечних цінних паперів (MBS), які є облігаціями, які торгуються на Уолл-стріт, переважно за підтримки уряду, які фінансують основну частину ринку іпотечних боргів у США вартістю майже 13 трильйонів доларів.

Гонка ФРС за підвищення процентних ставок сколихнула фінансові ринки, обвалила акції та призвела до різкого скорочення випуску іпотечних облігацій цього року, а також зробила позики для корпорацій, муніципалітетів і домогосподарств дорожчими в рамках боротьби з інфляцією.

«Нам знадобляться місяці, щоб узгодити ринок облігацій і ринок кредитування, щоб люди знову могли заробляти гроші», — сказав Вейлен.

Акції закрилися падінням другий день поспіль у четвер, покинувши індекс S&P 500
SPX
-0.80%
знижка на 23% за рік на рівні 3,665.78 і 10-річна ставка казначейства
TMUBMUSD10Y,
4.233%
на 4.225%, це найвищий показник з червня 2018 року.