(Bloomberg) — Навіть у Швеції мало хто знав про Castellum AB. Тим не менш поспішний продаж 40 мільйонів акцій компанії з нерухомості на початку цього місяця зараз дехто розглядає як провісник того, що прийде на європейський ринок нерухомості.
Найбільш читане з Bloomberg
Продавець, M2 Asset Management AB, посилався на падіння ринкових цін, що вплинуло на його «здатність виконувати свої фінансові зобов’язання». Демпінг основного акціонера — це лише останній епізод бурхливого року, коли ринкова вартість шведських компаній нерухомості впала вдвічі.
Мало що сподіватися на перепочинок. Відповідно до даних, зібраних Bloomberg, наступного року сектору загрожує погашення боргів у розмірі 10 мільярдів доларів, а до кінця 41 року потреби в рефінансуванні складуть близько 2026 мільярда доларів.
Нестача фінансування, з якою стикаються шведські компанії, що займаються нерухомістю, пов’язана з їхніми облігаціями з плаваючою процентною ставкою та найближчим терміном погашення в умовах зростання процентних ставок. Хоча це робить ринок нерухомості скандинавської країни більш вразливим, ніж інші в регіоні, за ним уважно спостерігають як за можливим лакмусовим папірцем для решти сектора в Європі.
Деяким компаніям, що займаються нерухомістю, може не залишитися іншого вибору, окрім як залучити кошти на фондовий ринок.
«За поганого сценарію відсутності розморожування на кредитних ринках, Швеція може стати першою в серії проблем із правами порятунку зареєстрованих на біржі компаній у Європі», — сказав Пітер Пападакос, керуючий директор Green Street. «Це матиме суттєві наслідки для європейського сектору зареєстрованої нерухомості».
Центральний банк Швеції та Управління фінансового нагляду неодноразово попереджали, що ризики, пов’язані з боргом комерційної власності, становлять загрозу фінансовій стабільності країни. Основне занепокоєння викликає побічний ефект для шведських банків: кредитування нерухомості минулого року склало близько двох третин загального обсягу кредитів у скандинавській країні порівняно з менш ніж однією третиною в багатьох великих економіках єврозони.
Андерс Квіст, старший радник директора шведського FSA, сказав, що наглядовий орган попереджав про високий рівень боргів у компаніях комерційної нерухомості принаймні чотири роки.
«Падіння вартості нерухомості може викликати ефект доміно», — сказав Квіст. «Якщо вартість нерухомості падає, доступне забезпечення кредиту зменшується. Це може призвести до попиту на додаткову заставу та, у свою чергу, призвести до проблемного продажу».
Комерційні орендодавці, такі як Fastighets AB Balder, SBB і Castellum, які звітують про результати третього кварталу в четвер, протягом останнього десятиліття проводили стратегію зростання в Швеції, яка покладалася на залучення мільярдів доларів дешевих грошей від інвесторів облігацій, які жадають прибутку. Це книга-ігра, яка була прийнята на європейських ринках завдяки надзвичайно низьким відсотковим ставкам і бурхливому оцінюванню нерухомості.
Зростаюча інфляція та, як наслідок, агресивне посилення грошово-кредитної політики центральними банками змінили їхню долю. Вплив на шведський ринок кредитної нерухомості, який минулого року був одним із найбільш бурхливих у світі, був швидким і жорстоким. У 81 році акції SBB впали на 2022%. Облігації в усьому секторі впали до критичного рівня. У середу агентство Moody's Investors Service переглянуло кредитні рейтинги компанії Balder на інвестиційному рівні для зниження до високої прибутковості.
Це стало «похмурим поєднанням для багатьох компаній на ринку, де легкі гроші винагородили тих, хто планує агресивне зростання», — сказав Мартін Едемальм, менеджер портфеля облігацій SEB Investment Management у Стокгольмі. «Але зараз ринок докорінно змінився».
Протягом наступних п’яти років шведські компанії, що займаються нерухомістю, повинні повернути борг за облігаціями на суму 40.8 мільярда доларів, чверть з яких настає у 2023 році. Те, як вони керуються цими виплатами, є критичним для європейського сектору в цілому.
«Європейські фірми з нерухомості загалом, як правило, мають нижчий кредитний капітал і більший термін погашення боргу, ніж їхні шведські аналоги», — сказав Едемалм, чия фірма управляє облігаціями на суму близько 300 мільярдів крон (26.5 мільярдів доларів). «Але підвищення процентних ставок є явним негативом для класу активів, тому розумно припустити, що вимоги до прибутковості європейської нерухомості зростуть, що чинить тиск на оцінку».
Чому туманна історія Адлера розпалює страхи щодо нерухомості: QuickTake
Через дохідність облігацій — і, отже, вартість запозичень — торгівля на неприйнятно високих рівнях більшість шляхів боргового фінансування стала занадто дорогою для деяких компаній. У минулому кварталі продажі облігацій нерухомості скоротилися до 6.3 мільярда крон, що є найнижчим показником з останніх трьох місяців 2018 року. Ця криза змушує емітентів з усіх сил намагатися забезпечити банківські позики, оскільки їхні баланси скриплять під вагою високого кредитного плеча та падіння оцінки нерухомості.
Єнс Андерссон, головний фінансовий директор Castellum, сказав, що компанія вивчає інші ринки фінансування на додаток до традиційних іпотечних кредитів від скандинавських банків. Він навів приклад приватних розміщень у США через їхню тривалість і конкурентоспроможну ціну. Але навіть цьому сектору доводиться подолати перешкоди після недавніх потрясінь на ринку позолоти у Великобританії.
Альтернативним варіантом, щоб полегшити стиснення фінансування, був продаж активів. Протягом другого кварталу компанія SBB розвантажила нерухомість на загальну суму 6.7 мільярда крон, а нещодавно оголосила про подальші продажі щонайменше на 10.5 мільярда крон. У липні Standard & Poor's попередило, що існує «імовірність один із трьох», що воно може знизити свої рейтинги орендодавця до неінвестиційного рівня.
Ці продажі привернули увагу до ще одного занепокоєння серед інвесторів: надзвичайно високий рівень перехресного володіння у Швеції, який раніше викликав попередження з боку рейтингових агентств щодо ризиків управління та потенційного конфлікту інтересів. M2 Asset Management продала свою частку в Castellum іншому орендодавцю, Akelius Residential Property AB.
Магнат нерухомості Рутгер Арнхульт підняв брови, коли його призначили головним виконавчим директором Castellum після того, як його вперше обрали її головою. Арнхульт також контролює M2 і є найбільшим власником Corem Property Group, яка минулого року приєдналася до іншого його холдингу, Klovern AB, у результаті злиття за 1.7 мільярда доларів. Castellum, у свою чергу, володіє третиною норвезького орендодавця Entra ASA, акціонером якого також є Бальдер.
У травневому звіті про фінансову систему країни FSA заявило, що зростання боргу в секторі нерухомості означає, що він продовжує залишатися «значною вразливістю для фінансової стабільності». Наглядовий орган додав, що уважно стежить за боргами компаній комерційної нерухомості, оскільки вони «часто відігравали важливу роль у фінансових кризах».
Марія Гіллхольм, аналітик з нерухомості в Moody's, каже, що складна мережа власності між шведськими фірмами нерухомості «ще більше обмежує їхній доступ до капіталу, оскільки компанії зазвичай зосереджуються на захисті власної ліквідності під час спаду».
«Ентра, де Кастеллум і Бальдер разом володіють мажоритарним пакетом акцій, є хорошим прикладом», – сказала вона. «У період економічного спаду, коли вам доведеться подбати про власну ліквідність і, можливо, продати активи, може бути важче змусити всіх підтримати вливання капіталу».
Перевага таких менеджерів, як Edemalm, полягає в тому, що розпродажі були настільки сильними, що тепер можна придбати вигідні пропозиції, якщо ви детально ознайомитеся з різними підсегментами сектора, такими як високоприбуткова нерухомість в офісах, промислових чи логістичні простори.
Портфельний менеджер вказує на гібридні боргові зобов’язання в євро, продані Balder, Castellum і Heimstaden Bostad AB, як приклади найкращих варіантів.
Ці сегменти «менш чутливі до зростання процентних витрат і отримають вигоду від контрактів, прив’язаних до ІСЦ», – сказав портфельний менеджер. «Але найважливіше зараз — це надійні баланси та сильні власники, які підтримують».
Найбільш читане з Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html