Чому з’являються бульбашки ринку житла

На відміну від фондового ринку, де люди розуміють і визнають ризик того, що ціни можуть падати час від часу (іноді сильно), багато людей, які купують будинок, насправді не думають, що вартість їхнього будинку коли-небудь знизиться настільки сильно.

Справді, історично склалося, що ринок житла не зазнавав впливу бульбашок цін у порівнянні з іншими класами активів. Частково це може бути пов’язано з великими трансакційними витратами, пов’язаними з купівлею житла, не кажучи вже про поточні витрати на володіння та утримання житла — усе це перешкоджає спекулятивній поведінці. Однак ринки житла іноді переживають періоди ірраціонального буяння і спостерігають, як ціни швидко зростають, перш ніж знову впасти у відповідність.

У цій статті ми обговоримо причини зростання цін на житло, тригери, які викликають лопання бульбашок на житло, і чому покупці житла повинні звертати увагу на довгострокові середні показники при прийнятті критичних рішень щодо житла.

Що таке житлова бульбашка?

Перш ніж розібратися в причинах виникнення бульбашок на житлі та чому вони лопаються, важливо зрозуміти саму бульбашку на житлі. Зазвичай вони починаються зі стрибка попиту на житло, незважаючи на обмежену кількість наявних запасів.

Попит ще більше збільшується, коли на ринок виходять спекулянти, що робить бульбашку ще більшою, оскільки вони купують інвестиційну нерухомість і перевертають верхню частину. З обмеженою пропозицією та таким великим новим попитом ціни природно зростають.

Житлові бульбашки мають безпосередній вплив на індустрію нерухомості, а також на власників житла та їхні особисті фінанси. Вплив бульбашки на економіку (наприклад, на процентні ставки, стандарти кредитування та практику сек’юритизації) може змусити людей шукати способи не відставати від своїх іпотечних платежів, коли часи раптово змінюються та стають важкими. Деяким, можливо, доведеться копнути глибше в кишені, використовуючи заощадження та пенсійні фонди лише для збереження свого житла. Інші збанкрутують і зведуть стягнення.

Будь-яка бульбашка зазвичай є лише тимчасовою подією. Хоча бульбашки на ринках акцій можуть виникати частіше, за даними Міжнародного валютного фонду (МВФ), бульбашки на житлі можуть зберігатися набагато довше і можуть тривати кілька років.

Причини бульбашок ринку житла

Ціна житла, як і ціна будь-якого товару чи послуги на вільному ринку, визначається законом попиту та пропозиції. Коли попит зростає або пропозиція зменшується, ціни зростають. За відсутності стихійного лиха, яке може негайно зменшити пропозицію будинків, ціни зростають, коли попит має тенденцію випереджати тенденції пропозиції. Пропозиція житла також може повільно реагувати на збільшення попиту, оскільки будівництво або ремонт будинку займає багато часу, а у високорозвинених районах просто більше немає землі для будівництва. Отже, якщо відбувається раптове або тривале зростання попиту, ціни обов’язково зростуть.

Як тільки буде встановлено, що зростання цін на житло вище середнього спочатку викликане шоком попиту, ми повинні запитати, які причини такого зростання попиту. Є кілька можливостей:

• Підвищення загальної економічної активності та зростання добробуту, що дає більше наявного доходу в кишені споживачів і стимулює володіння будинком
• Збільшення чисельності населення або демографічної частини населення, що виходить на ринок житла
• Низький загальний рівень процентних ставок, особливо короткострокових, робить житло більш доступним
• Інноваційні або нові іпотечні продукти з низькими початковими щомісячними платежами, які роблять будинки доступнішими для нових демографічних сегментів
• Легкий доступ до кредитів — часто з нижчими стандартами андеррайтингу — що також приносить більше покупців на ринок
• Високодохідні структуровані іпотечні цінні папери (MBS), на вимогу інвесторів з Уолл-стріт, які надають позичальникам більше іпотечних кредитів
• Потенційна неправильна оцінка ризику з боку іпотечних кредиторів та інвесторів іпотечних облігацій, що розширює доступність кредиту для позичальників
• Короткострокові відносини між іпотечним брокером та позичальником, згідно з якими позичальникам іноді заохочується йти на надмірний ризик
• Недостатня фінансова грамотність і надмірний ризик з боку іпотечних позичальників.
• Спекулятивна та ризикована поведінка покупців житла та інвесторів нерухомості підживлена ​​нереалістичними та нестійкими оцінками підвищення цін на житло.
• Збільшення домашнього перегортання.

Кожна з цих змінних може поєднуватися одна з одною, щоб викликати бульбашку ринку житла. Справді, ці фактори, як правило, живляться один від одного. Детальне обговорення кожного виходить за рамки цієї статті. Ми просто зазначаємо, що загалом, як і всі бульбашки, зростання активності та цін передує надмірному ризику та спекулятивній поведінці всіх учасників ринку — покупців, позичальників, кредиторів, будівельників та інвесторів.

Сили, що лопають бульбашку

Бульбашка нарешті лопне, коли надмірне прийняття ризику стає поширеним у всій житловій системі, а ціни більше не відображають нічого близького до фундаментальних. Це станеться, поки пропозиція житла все ще збільшується у відповідь на попередній сплеск попиту. Іншими словами, попит зменшується, а пропозиція все ще зростає, що призводить до різкого падіння цін, оскільки нікому не залишається платити за ще більше будинків і ще вищі ціни.

Таке усвідомлення ризику в усій системі викликано втратами, які зазнають власники житла, іпотечні кредитори, іпотечні інвестори та інвестори в нерухомість. Ці усвідомлення можуть бути спричинені рядом речей:

• Підвищення відсоткових ставок, яке робить власність житла недоступною для деяких покупців, а в деяких випадках робить будинок, яким наразі володіє особа, недоступним. Це часто призводить до дефолту та викупу, що в кінцевому підсумку додає до поточної пропозиції, доступної на ринку.
• Спад загальної економічної активності, що призводить до зменшення наявного доходу, втрати роботи або меншої кількості доступних робочих місць, що зменшує попит на житло. Особливо небезпечна рецесія.
• Попит вичерпаний, що приводить попит і пропозицію в рівновагу і сповільнює швидкі темпи зростання цін на житло, на які деякі власники житла, особливо спекулянти, розраховують, щоб зробити свої покупки доступними або прибутковими. Коли швидке підвищення цін стагнує, ті, хто розраховує на це, щоб дозволити собі житло, можуть втратити свої будинки, приносячи більше пропозиції на ринок.

Суть полягає в тому, що коли збитки зростають, стандарти кредитування посилюються, легкі іпотечні позики більше не доступні, попит зменшується, пропозиція зростає, спекулянти залишають ринок, а ціни падають.

Крах ринку житла в 2007–08 роках

У середині 2000-х років економіка США зазнала широкого розповсюдження житлової бульбашки, що безпосередньо вплинуло на спричинення Великої рецесії. Після бульбашки доткомів вартість нерухомості почала зростати, що сприяло збільшенню кількості власників житла серед спекулятивних покупців, інвесторів та інших споживачів. Низькі відсоткові ставки, послаблені стандарти кредитування, включаючи надзвичайно низькі вимоги до початкового внеску, дозволили людям, які інакше ніколи б не змогли придбати будинок, стати власниками житла. Це ще більше підняло ціни на житло.

Але багато спекулятивних інвесторів перестали купувати, оскільки ризик став занадто високим, що спонукало інших покупців піти з ринку. Справді, виявилося, що коли економіка погіршилася, багато субстандартних позичальників виявилися не в змозі виплачувати свої щомісячні іпотеки. Це, в свою чергу, спричинило зниження цін. Цінні папери, забезпечені іпотекою, були розпродані у величезних кількостях, в той час як неплатежі за іпотечними кредитами та звернення стягнення зросли до безпрецедентного рівня.

Середня реверсія

Занадто часто власники будинків роблять шкідливу помилку, припускаючи, що останні показники цін триватимуть і в майбутньому, не враховуючи спершу довгострокові темпи підвищення ціни та потенціал повернення середнього значення.

Закони фізики стверджують, що коли будь-який об’єкт, щільність якого більша, ніж повітря, рухається вгору, він зрештою повертається на землю, оскільки на нього діють сили тяжіння. Так само закони фінансів стверджують, що ринки, які проходять через періоди швидкого підвищення або знецінення ціни, з часом повернуться до рівня цін, який узгоджує їх з тим, де вказують на їх довгострокові середні темпи підвищення цін. Це відомо як повернення до середнього.

Ціни на ринку житла також дотримуються цієї тенденції до повернення середнього значення. Після періодів швидкого підвищення цін, або, в деяких випадках, знецінення, вони повертаються туди, де їх довгострокові середні темпи підвищення вказують, що вони повинні бути. Ціни на житло означають, що повернення може бути швидким або поступовим. Ціни на житло можуть швидко рухатися до точки, яка повертає їх у відповідність до довгострокового середнього, або вони можуть залишатися незмінними, доки довгострокове середнє не наздожене їх.

Індекс цін на житло США

Теоретичне значення, наведене вище, було отримано шляхом розрахунку середнього квартального відсоткового зростання індексу цін на житло з першого кварталу 1985 року по четвертий квартал 1998 року — приблизний момент, коли ціни на житло почали швидко зростати вище довгострокової тенденції. . Розрахований середній квартальний відсоток був застосований до початкового значення, показаного на графіку, і кожного наступного значення для отримання теоретичного значення Індексу цін на житло.

Оцінки підвищення цін

Занадто багато покупців житла використовують лише останні показники ціни як орієнтири для того, що вони очікують протягом наступних кількох років. Виходячи зі своїх нереалістичних оцінок, вони йдуть на надмірний ризик. Цей надмірний ризик зазвичай пов’язаний з вибором іпотеки та розміром або вартістю житла, яке купує споживач.

Існує кілька іпотечних продуктів, які широко продаються споживачам і призначені для відносно короткострокових позик. Позичальники вибирають ці іпотечні кредити, виходячи з очікувань, що вони зможуть рефінансувати цю іпотеку протягом певної кількості років, і вони зможуть це зробити завдяки власному капіталу, який вони матимуть у своїх будинках на той момент.

Однак останні показники цін на житло, як правило, не є хорошим прогнозом майбутніх показників цін на житло. Приймаючи важливі фінансові рішення, покупцям житла слід звертати увагу на довгострокові темпи зростання цін на житло та враховувати фінансовий принцип повернення середнього значення. Спекулянти повинні зробити те ж саме.

Хоча ризикувати не є поганим за своєю суттю і, насправді, ризикувати іноді необхідно та доцільно, ключем до прийняття правильного рішення, що ґрунтується на оцінці ризику, є розуміння та вимірювання ризиків, роблячи фінансово обґрунтовані оцінки. Це особливо стосується найбільшого та найважливішого фінансового рішення, яке приймає більшість людей — покупки та фінансування житла.

Bottom Line

Простим і важливим принципом фінансів є повернення середнього значення. Хоча ринки житла не так схильні до бульбашок, як деякі ринки, бульбашки житла існують. Довгострокові середні показники добре показують, куди в кінцевому підсумку опиняться ціни на житло під час періодів швидкого подорожчання, за яким слідують стагнації або падіння цін. Те саме стосується періодів зростання цін нижче середнього.