Що чекає на житлове будівництво у 2023 році: уповільнення та зупинка односімейного будівництва

Ще в січні 2020 року я балувався прогнозом не тільки про 2020 рік, але на все десятиліття. Чомусь я пропустив глобальну пандемію та відключення, яке мало відбутися лише через кілька тижнів. Отже, я з певним трепетом знову згадую про майбутній рік за допомогою статті Wall Street Journal, у якій розглядаються дані за третій квартал 2022 року. Простіше кажучи, ринок житла вже почав сповільнюватися й скорочуватиметься до зупиняться в першій половині 2023 року. Що буде далі, залежатиме від того, що покупці готівки зроблять зі своїми грошима та чи прийматимуть уряди розумні рішення чи погіршуватимуть ситуацію.

Історія The Wall Street Journal (The Journal). має заголовок про поведінку великих інвесторів на ринку житла, але в кінцевому підсумку він охоплює ключові моменти даних, пов’язані з формуванням картини житлової економіки, особливо односімейної власності та оренди. Власність стала чимось на зразок одержимості серед деяких прихильників особливо порт Цинциннаті який має відкрив кампанію проти тих, кого він називає «інституційними інвесторами» або «корпоративними інвесторами».

Я зазначив, що це дивна спроба зупинити інвестиції в оренду житла шляхом купівлі житла за гроші від продажу облігацій інвесторам. Журнал зазначає, що «купівля будинків інвесторами впала на 30% у третьому кварталі, що є ознакою того, що зростання ставки за запозиченнями а високі ціни на житло, які відтіснили традиційних покупців, змушують ці фірми також відступати». Можливо, це також охолодить регуляторний запал навколо цього питання.

Але дані вказують на те, що загалом відбулося «зниження загального обсягу продажів житла, які впали через швидке зростання іпотечних ставок». Придбання інвесторами односімейних будинків часто здійснюється з метою їх реконструкції та подальшого перетворення на орендне житло. Журнал виявляє, що Зростання орендної плати також почало сповільнюватися. Згідно з даними компанії CoreLogic, орендна плата в односімейних будинках зросла на 10.1% порівняно з аналогічним періодом минулого року у вересні проти 13.9% у квітні.CLGX
.” Це поки «сильніше, ніж на ринку квартир». Історія стверджує, що ринок оренди односімейних будинків витримав, тому що орендарі цієї категорії мають більше грошей. Це не обов’язково так. Часто дрібні інвестори купують будинки так само, як і великі, і часто вони обслуговують великі сім’ї з меншими коштами.

Але це також правда, що ці постачальники житла «зіткнутися з труднощами через зростання податку на нерухомість, яке відбулося разом із величезним зростанням цін на житло». Торішній купівельний ажіотаж підштовхнув вартість активів угору, змусивши власників не тільки вищими оцінками, але й продати їх власникам, людям, які хотіли купувати, а не орендувати.

Усе це відбувається в той час, коли, як у Цинциннаті, «великі орендодавці стають під більш пильним контролем з боку федеральних і місцевих органів влади." Я вже розглядав питання власності в іншому місці, але ось де вся ця історія допомагає сформувати основу для моїх припущень про те, що буде попереду цього року. Оскільки покупці виявляють, що не можуть дозволити собі купувати через високі відсоткові ставки, а продавці не можуть знайти покупців, які могли б заплатити достатньо, буде багато власників, які перебувають у скрутному становищі, особливо якщо почнеться спад і люди почнуть втрачати роботу.

Як і в 2008 та 2009 роках, люди з готівкою зможуть вирішити цю проблему, купуючи багато землі та житла, і навіть проекти, які зараз будуються або фінансуються. Історія журналу підтверджує це для більших інвесторів, які, як припускає, «готують великі кошти, щоб придбати будинки. Підприємство з управління активами JP Morgan заявило цього місяця, що створило спільне підприємство з орендодавцем Haven Realty Capital для придбання та будівництва будинків на 1 мільярд доларів». Це зробило б «важким для традиційних покупців скористатися перевагами». Ти можеш сказати це знову!

Оскільки дешеві гроші висихають, а люди втрачають роботу, багато хто, включаючи забудовників і будівельників, відчайдушно намагатимуться виручити. Я вказав в іншому місціринок житла не зможе виробляти багато житла в 2023 році; просто буде надто ризиковано починати будь-які проекти в середовищі, описаному в історії журналу. Оскільки виробництво зупиняється, а ті, у кого є готівка, скуповують землю, житло та проекти, особливо міста будуть готові до величезного зростання цін, коли попит повернеться пізніше або в 2024 році.

Органи місцевого самоврядування, ймовірно, зроблять дві речі. По-перше, як і в Цинциннаті, у них виникне спокуса покарати інвесторів чи інших осіб, які купують нерухомість за готівку. Це не допоможе, але зробить майбутнє темнішим. Відганення інвесторів означатиме просто вилучення та банкрутство для надто розширених підприємств і власників, що ще більше зашкодить пропозиції. Банкам теж не пощастить з переміщенням майна. Друге, що деякі міста будуть робити, це нічого. Хоча це не погіршить майбутню ситуацію, це просто прокладе шлях до паніки пізніше, коли ціни зростуть через обмеженість пропозиції.

Що міста можуть і повинні зробити зараз, це призупинити всі нормативні акти, які не мають відношення до охорони здоров’я та безпеки, різко прискорити видачу дозволів і використати будь-які ресурси, які вони мають, щоб інвестувати в завершення проблемних проектів. Органи місцевого самоврядування також могли купувати землю за вигідною угодою, а потім передавати землю Community Land Trust, коли ринок повернеться.

Міста, які мають певне розуміння та дозволяють собі гнучкість, виграють майбутнє відновлення, дозволяючи собі вказувати на доступність як на ключ до залучення нових робочих місць. Ті, хто нічого не робить або наполягає на нападах на інвесторів чи нав’язуванні додаткових правил, передбачувано опиниться в умовах інфляції на ринку житла. Це не зашкодить інвесторам, які будуть заробляти гроші, але зашкодить людям, які намагаються звести кінці з кінцями, і вони побачать, як їхні статки відстають, а інші зростають.