Ця стаття була спочатку опублікована на Bankrate.com.
Федеральна резервна система підвищила процентні ставки в сьомий раз поспіль цього року. Однак цього разу підвищення менше: голова ФРС Джером Пауелл оголосив про підвищення ставки федеральних фондів на півпункту 14 грудня, що є нижчим показником порівняно з підвищенням на три чверті пункту на останніх кількох засіданнях. Тим не менш, минулого разу він підняв ставки на стільки ж за один рік було в 1980-х роках.
Намагаючись приборкати шалену інфляцію, ФРС підвищила процентні ставки на чверть пункту в березні 2022 року, а потім на півпункту в травні. Це підняло їх ще більше в червні, на три чверті відсоткового пункту — що на той час було найбільшим підвищенням ставки ФРС з 1994 року — і продовжувало робити те саме в липні, вересні та листопаді.
Підйоми покликані охолодити економіку, яка була у вогні після рецесії, викликаної коронавірусом 2020 року. Це драматичне відновлення включало гарячий ринок житла, який характеризується рекордно високими цінами на житло та мікроскопічним рівнем запасів.
Проте з кінця літа Ринок житла демонструє ознаки охолодження, з уповільненням подорожчання на національному рівні та навіть падінням цін на багатьох ринках. Ціни на житло визначаються не лише відсотковими ставками, але й складним поєднанням факторів, тому важко точно передбачити, як зусилля ФРС вплинуть на ринок житла.
«Спад житла тут», — каже Марті Грін, директор юридичної фірми з іпотечного кредитування Polunsky Beitel Green. «Велике питання зараз полягає в тому, як швидко це пошириться на решту економіки».
Вищі ставки є складними як для покупців житла, яким доводиться справлятися з вищими щомісячними платежами, так і для продавців, які відчувають менший попит і/або менші пропозиції на свої будинки.
«Кумулятивний ефект цього різкого підвищення ставок охолодив ринок житла та спричинив початок уповільнення економіки, але не зробив значного впливу на зниження інфляції», — каже Грег Макбрайд, CFA, головний фінансовий аналітик Bankrate.
Як ФРС впливає на іпотечні ставки
Команда Федеральна резервна система не встановлює іпотечні ставки, а рішення центрального банку не переміщують іпотечні кредити так безпосередньо, як це роблять інші продукти, такі як ощадні рахунки та ставки CD. Натомість іпотечні ставки, як правило, рухаються в ногу з прибутковістю 10-річних казначейських облігацій.
Тим не менш, поведінка ФРС задає загальний тон ставки іпотечного кредитування. Іпотечні кредитори та інвестори уважно спостерігають за центральним банком, а спроби іпотечного ринку інтерпретувати дії ФРС впливають на те, скільки ви платите за кредит на житло.
Грудневе підвищення ставок стало сьомим стрибком у 2022 році, рік, коли ставки за іпотечними кредитами різко різко підскочили від 3.4 відсотка в січні до 7.12 відсотка в жовтні, перш ніж знову знизитися. «Такі підвищення знижують доступність покупки, ускладнюючи це для людей з низькими доходами покупці вперше щоб придбати будинок», – каже Клер Лоузі, помічник економіста-дослідника в Техаському дослідницькому центрі нерухомості Техаського університету A&M.
Наскільки іпотечні ставки впливають на попит на житло?
Немає сумніву, що рекордно низькі ставки по іпотечному кредиту допомогли розпалити житловий бум у 2020 і 2021 роках. Дехто вважає, що це був найважливіший фактор, який підштовхнув ринок житлової нерухомості до перевантаження.
Тепер, коли ставки зросли вище, ніж за два десятиліття, як це вплине на продажі та ціни на житло? «Ставки за іпотечними кредитами призвели до фактичного припинення діяльності з рефінансування та помітного сповільнення активності купівлі житла», — каже Майк Фратантоні, головний економіст Асоціації іпотечних банкірів. Продажі не тільки сповільнилися, але економісти очікують зниження цін від кількох процентних пунктів до понад 20 відсотків.
Проте в довгостроковій перспективі ціни на житло та продаж житла, як правило, стійкі до зростання ставок по іпотеці, кажуть економісти житлового будівництва. Це тому, що окремі життєві події, які спонукають до покупки житла — народження дитини, одруження, зміна роботи — не завжди відповідають циклам іпотечних ставок.
Історія це підтверджує. У 1980-х роках іпотечні ставки зросли до 18 відсотків, але американці все ще купували будинки. У 1990-х роках ставки від 8 до 9 відсотків були звичайними, і американці продовжували скуповувати будинки. Під час житловий міхур з 2004 по 2007 рік іпотечні ставки були вищими, ніж сьогодні, і ціни різко зросли.
Таким чином, поточне уповільнення може бути скоріше перегрітим ринком повернутися до нормального стану а не сигнал an аварія, що починається. «Поєднання високих іпотечних ставок і стрімкого зростання цін на житло за останні кілька років значно знизило доступність», — каже Фратантоні. «Волатильність ставок по іпотечному кредиту повинна знизитися, коли інфляція почне сповільнюватися і буде видно пікову ставку для цього циклу зростання».
Однак на даний момент ринок житла залишається складним для покупців. «Житловий сектор є найбільш чутливим до змін процентної ставки Федеральної резервної системи та відчуває найбільш негайний вплив», — каже головний економіст NAR Лоуренс Юн. «Послаблення продажів будинків відображає цьогорічне зростання ставок по іпотечних кредитах».
Юнь каже середнє щомісячний платіж по іпотеці підскочив на 28 відсотків за минулий рік, це невеликий шок від наклейок, який неминуче позначиться на житловій економіці. «Я очікую, що темпи зростання цін сповільняться, оскільки попит охолоне, а пропозиція дещо покращиться через будівництво будинків», — говорить він.
Фактично, Національна асоціація ріелторів (NAR) каже, що тиск на житло вже зменшується, оскільки попит падає. Інвентаризація будинків на продаж зросла до а Запас на 3.3 місяці в жовтні, порівняно з рекордно низькою пропозицією за 1.6 місяця в січні.
Наступні кроки для позичальників
Ось кілька порад, як впоратися з кліматом зростання процентних ставок:
Купуйте іпотеку. Розумний шопінг може допомогти вам знайти ставку, вищу за середню. Оскільки бум рефінансування сповільнюється, кредитори з нетерпінням чекають вашого бізнесу. «Проведення онлайн-пошуку може заощадити тисячі доларів, знайшовши кредиторів, які пропонують нижчу ставку та більш конкурентоспроможні комісії», — каже Макбрайд.
Будьте обережні з зброєю. Іпотека з регульованою ставкою стають все більш спокусливими, але Макбрайд каже, що позичальники повинні триматися подалі. «Не потрапте в пастку, використовуючи іпотеку з регульованою процентною ставкою як запоруку доступності», — каже Макбрайд. «Попередніх заощаджень небагато, в середньому лише піввідсоткового пункту за перші п’ять років, але ризик підвищення ставок у наступні роки є великим. Нові регульовані іпотечні продукти змінюються кожні шість місяців, а не кожні 12 місяців, що раніше було нормою».
Розглянемо HELOC. У той час як рефінансування іпотеки йде на спад, багато власників будинків звертаються до кредитних ліній власного капіталу (HELOC) для використання домашнього капіталу.
Спочатку ця історія була представлена на fortune.com
Більше від Fortune:
Люди, які пропустили вакцинацію проти COVID, мають більший ризик дорожньо-транспортних пригод
Ілон Маск каже, що те, що його освистали фанати Дейва Шапелла, «було для мене першим у реальному житті», що свідчить про те, що він усвідомлює негативну реакцію
Покоління Z і молоді мілленіали знайшли новий спосіб дозволити собі розкішні сумочки та годинники — жити з мамою й татом
Справжній гріх Меган Маркл, який британська публіка не може пробачити, а американці не можуть зрозуміти
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html