Що таке «Зомбі-борг»? Чому власники будинків стикаються з викупом старих іпотечних кредитів.

Роуз Профет вважала, що другу іпотечну позику на її будинок у Брукліні було вирішено близько десяти років тому, поки вона не отримала документи, які стверджували, що вона винна понад 130,000 XNUMX доларів.

«Я була шокована», — сказала Профет, яка рефінансувала свій будинок на дві сім’ї у 2006 році, через шість років після прибуття з Гаїті. «Я навіть не знаю цих людей, тому що вони ніколи зі мною не контактували. Вони ніколи мені не дзвонили».

Prophete є частиною хвилі власників будинків, які кажуть, що вони були вражені початком викупу їхніх будинків за другий кредит, який було взято більше десяти років тому. Трасти та спеціалісти з обслуговування іпотечних кредитів, які стоять за цими діями, кажуть, що кредити були прострочені багато років тому.

Деякі з цих власників будинків кажуть, що вони навіть не знали, що мають другу іпотеку через незрозумілу структуру кредиту. Інші вважали, що їхні другі кредити були включені разом із першими іпотечними платежами або прощені. Як правило, вони кажуть, що не отримували звітів про свої другі позики протягом багатьох років, коли вони виплачували свої перші іпотечні кредити.

Тепер їм кажуть, що кредити не були мертвими. Натомість це те, що критики називають «зомбі-боргами» — старі кредити з новими діями щодо стягнення.

Ринок житла: Продажі незавершеного житла падають четвертий місяць поспіль

Новини про іпотечні ставки: Останнє підвищення процентних ставок Федеральними федеральними органами змусило експертів замислитися над тим, чи впадуть ставки по іпотечних кредитах через «ще рік чи два»

Ринок житла вперше?: 15+ умов нерухомості, які ви повинні знати, від FICO до умовного депонування

Чи повинен я платити зомбі-борг?

Хоча жодне федеральне державне агентство не відстежує кількість позовів про стягнення вторинної іпотеки, адвокати, які допомагають домовласникам, кажуть, що останніми роками їх кількість зросла. Адвокати кажуть, що багатьма кредитами володіють покупці проблемних іпотечних кредитів, і зараз вони переслідуються, тому що вартість будинків зросла і в них стало більше капіталу.

«Вони тримали їх, не спілкуючись із позичальниками», — сказала Андреа Бопп Старк, юрист бостонського Національного центру споживчого права. «А потім раптом вони виходять з ладу і погрожують стягнути майно, тому що тепер майно має цінність. Вони можуть звернути стягнення на майно і фактично отримати щось після погашення першої іпотеки».

Історія продовжується

Юристи власників позик і компаній, які їх обслуговують, стверджують, що вони переслідують законну заборгованість, незалежно від того, у що вірив позичальник. І вони кажуть, що діють законно, щоб вимагати це.

Як це сталося?

Судові дії тепер можна простежити до хвоста житлового буму на початку цього століття. Деякі включають кредитні лінії для власного капіталу. Інші походять від позик «80/20», за якими покупці житла можуть взяти першу позику, яка покриває приблизно 80% вартості покупки, і другу позику, яка покриває решту 20%.

Поділ кредитів дозволив позичальникам уникнути великих початкових внесків. Але друга позика може мати відсоткову ставку 9% або більше та виплати. Захисники прав споживачів стверджують, що позики — багато з яких надходили від дискредитованих кредиторів — включали хижацькі умови та продавалися серед кольорових і малозабезпечених районів.

Після початку Великої рецесії кількість людей, які відстають від виплати іпотеки, включала власників будинків, які отримали другий кредит. Вони були серед людей, які скористалися федеральними програмами модифікації позик, рефінансували або оголосили про банкрутство, щоб зберегти свої будинки.

У деяких випадках перші кредити були змінені, а другі – ні.

Скільки років до прощення боргу?

Деякі другі іпотечні кредити на той час були «списані», тобто кредитор перестав вимагати виплати. Це не означає, що позику прощено. Але таке було враження багатьох домовласників, деякі з яких, очевидно, неправильно зрозуміли структуру кредиту 80/20.

Інші позичальники кажуть, що їм було важко отримати відповіді щодо своїх других кредитів.

У районі Маямі пастор Карлос Мендес і його дружина Ліссет Гарсія підписали зміну свого першого іпотечного кредиту в 2012 році після фінансових труднощів, які призвели до невиплати платежів і заяви про банкрутство. Подружжя купило будинок у Гайалі в 2006 році, через два роки після прибуття з Куби, і виховувало там своїх двох дочок.

Мендес сказав, що вони не змогли отримати відповіді про стан своєї другої іпотеки від банку, і зрештою їм сказали, що борг анульовано або буде анульовано.

Потім у 2020 році вони отримали документи про звернення стягнення від іншого власника боргу.

Їхній адвокат, Рікардо М. Корона, сказав, що їм сказали, що вони винні 70,000 47,000 доларів прострочених платежів плюс 2013 XNUMX доларів основної суми. Але він сказав, що записи показують, що кредит був списаний у XNUMX році, і власники кредиту не мають права на виплату відсотків за роки, коли пара не отримувала періодичних звітів. Розгляд справи триває.

«Не дивлячись ні на що, ми боремося і довіряємо справедливості, зберігаємо нашу віру в Бога, тому ми можемо вирішити це і зберегти будинок», — сказав Мендес іспанською.

Другі кредити були упаковані та продані, деякі кілька разів. Сторони судових позовів, розпочатих для стягнення грошей, часто є інвесторами, які купують так звані проблемні іпотечні кредити з великими знижками, кажуть прихильники. Багато покупців боргів є компаніями з обмеженою відповідальністю, які не регулюються так, як великі банки.

Позивач у позові щодо будинку Мендеса та Гарсіа вказано як Wilmington Savings Fund Society, FSB, «не в індивідуальній якості, а виключно як довірена особа трасту BCMB1».

Прес-секретар Вілмінгтона сказала, що він діє як довірена особа від імені багатьох трастів і «не має повноважень щодо управління нерухомістю в портфелі». Спроби знайти когось, пов’язаного з BCMB1 Trust, щоб відповісти на запитання, не увінчалися успіхом.

Деякі люди, яким загрожує стягнення, подали власні позови, посилаючись на федеральні вимоги щодо періодичних виписок або інші закони про захист прав споживачів. У Джорджії жінка, якій загрожує стягнення, стверджувала у федеральному суді, що вона ніколи не отримувала періодичних повідомлень про свою другу іпотеку або повідомлень про її передачу новим власникам, як того вимагає федеральний закон. Згідно з матеріалами суду, справу було врегульовано в червні на конфіденційних умовах.

Як позбутися зомбі-боргу?

У Нью-Йорку Prophete є одним із 13 позивачів у федеральному позові, який стверджує, що іпотечний борг вимагають понад шестирічний термін позовної давності Нью-Йорка, що призводить до порушення федерального законодавства та законодавства штату.

«Я думаю, що це настільки згубно, що це власники будинків, які дуже багато працювали, щоб отримати поточні позики», — сказала Рейчел Гебалле, заступник директора Brooklyn Legal Services, яка веде судову справу з The Legal Aid Society. «Вони думали, що піклуються про свій борг».

Відповідачами у цій справі є кредитний сервіс SN Servicing і юридична фірма Richland and Falkowski, яка представляла інтереси іпотечних трастів, залучених до судових процесів, включаючи BCMB1 Trust, згідно зі скаргою. У судових позовах відповідачі заперечують тлумачення позивачем строку позовної давності, кажуть, що діяли належним чином, і просять відмовити в позові.

«Звинувачення в різних іпотечних діях правдиві, не вводять в оману», — написав прокурор Деніел Річленд у листі до судді. «Звинувачення позивача, навпаки, є неправдоподібними і тому вимагають відхилення».

Письменник Associated Press Клаудія Торренс і дослідник Дженніфер Фаррар зробили свій внесок.

Ця стаття спочатку з’явилася на сайті USA TODAY: Що таке «Зомбі-борг»? Власникам будинків загрожує стягнення старих іпотечних кредитів.