Хочете розвантажити цю інвестиційну нерухомість? Що радять радники.

Особливо після пандемії багато літніх людей, можливо, більше не захочуть бути власниками землі, тому їм доведеться виконувати такі завдання, як збір орендної плати та управління майном, каже Роб Джонсон, керівник відділу управління багатством Realized. 

Хоча зараз може бути чудовий час, щоб вийти з такою високою оцінкою, є багато речей, які слід розглянути, перш ніж почати і продати. Ось що кажуть клієнтам фінансові консультанти.

Думайте заздалегідь. Кожен, хто планує продати інвестиційну нерухомість, повинен проконсультуватися з фахівцями з податків, фінансів та нерухомості, перш ніж приймати рішення. В ідеалі ці обговорення відбуватимуться до того, як власник нерухомості піде на пенсію, щоб залишити достатньо часу для правильної стратегії, каже Нелл Кордік, старший віце-президент і фінансовий радник Bogart Wealth, що має офіси у Вірджинії та Техасі. 

Основним фактором у цих дискусіях мають бути податки. «Коли люди не зробили належного податкового планування заздалегідь, вони шоковані податковими результатами продажу інвестиційної нерухомості. Те, що вони думали, буде їхнім чистим [доходом від продажу] набагато, набагато нижчим через податкові наслідки», – каже вона.

З точки зору оподаткування, ви захочете розглянути наслідки прямого продажу нерухомості в порівнянні з іншими сприятливими для оподаткування варіантами, такими як обмін 1031, що пропонує ряд переваг, але також вимагає суворого дотримання правил IRS. 

Терміни продажу також можуть бути важливими з точки зору оподаткування. Продавати в рік, коли інші джерела доходу є низькими, може бути хорошим варіантом, каже вона. Якщо вам більше 63 років, ви захочете подумати, який вплив, якщо такий буде, матиме розпродаж на вашу групу Medicare, додає вона. 

За межами податків. Також важливо розуміти, як продаж вписується в загальну стратегію клієнта щодо нерухомості. Деякі власники, наприклад, можуть вирішити продати дорого, навіть з податковими наслідками, тому що вони думають, що буде корекція, коли вони зможуть купувати за низькою ціною, а потім знову пройти весь процес, каже Кордік. Інші можуть просто відмовитися від інвестиційної нерухомості і готові прийняти податкові наслідки, щоб уникнути емоційних проблем, каже вона.

Ось деякі запитання, які повинні задати радники, каже Джоді Кінг, директор з планування матеріального становища фідуціарного фонду в Бостоні. 

Чи бажає клієнт і надалі бути практичним орендодавцем, чи він віддає перевагу більш пасивній ролі? Якщо їм подобається займатися бізнесом з управління нерухомістю, наскільки вони одружені з цією власністю? Чи втримає він свою вартість, чи можна було б доцільно продати зараз і знайти іншу нерухомість у більш бажаному місці? Наскільки важливий грошовий потік для вашого виходу на пенсію, і як ви його заміните, якщо вам необхідно зберегти свій спосіб життя? 

Пробігайте можливості. Для клієнтів, які хочуть залишитися в бізнесі інвестиційної нерухомості, може бути кілька варіантів. Для тих, хто хоче керувати своїми податковими зобов’язаннями, одним із варіантів може бути продаж своєї поточної інвестиційної нерухомості та придбання іншої нерухомості через біржу 1031. Ця стратегія дозволяє інвесторам відкладати податок на приріст капіталу від продажу своєї інвестиційної нерухомості, якщо дотримуються суворі правила. Наприклад, вони повинні визначити заміну нерухомості протягом 45 днів і завершити обмін протягом 180 днів. 

Для власників, які хочуть відігравати меншу активну роль, але все ще хочуть отримати переваги відстрочки податків від власності на нерухомість, є варіант статутного фонду штату Делавер (DST), який є професійно керованим портфелем комерційної нерухомості. DST пропонують інвесторам часткову власність на комерційну нерухомість, але всі обов’язки з управління покладаються на спонсора, каже Джонсон з Realized. 

Деякі DST мають одну властивість, тоді як інші мають понад 20 властивостей у своїй структурі. Інвестори також можуть диверсифікуватися, інвестуючи в кілька DST, каже він. «Наявність диверсифікованого портфеля при виході на пенсію є важливою, оскільки ви не хочете йти на надмірний ризик або надмірно зосереджувати свій портфель лише на одній власності», – говорить він.

Деякі клієнти також можуть розглянути питання про продаж свого майна та інвестування у фонд Opportunity Zone Fund, інвестиційну програму, створену Законом про скорочення податків і робочих місць від 2017 року, щоб надати податкові переваги певним інвестиціям у регіонах з низьким рівнем доходу. Інвестори перераховують свій прибуток від проданої нерухомості у фонд Opportunity Zone Fund, де він збільшить податки, відкладені до 2026 року, каже Бред Левін, керуючий директор і старший радник з питань багатства The Colony Group. За його словами, існує багато доступних фондів такого характеру, створених інвестиційними компаніями в нерухомість. 

Іншим варіантом для клієнтів із благодійними нахилами є передача майна перед його продажем а благодійний залишок. Тоді прибуток, отриманий при продажу, звільняється від податку на приріст капіталу. Виручені кошти можна реінвестувати, і інвестор отримує дохід від трасту протягом усього життя, а коли людина помирає, все, що залишиться, йде на благодійність, каже Левін. 

«Справа не тільки про економію податків чи ні. У цьому є багато різних частин, і ви повинні зрозуміти всю картину, перш ніж ви зможете порадити», — говорить King of Fiduciary Trust. 

Майте на увазі, що емоційна прихильність до властивостей може змінити картину. Чи хоче клієнт зберегти майно в сім'ї? І якщо так, то який найбільш підходящий спосіб ініціювати зміну власника? Наскільки важливий грошовий потік для вашого виходу на пенсію, і як ви його заміните, якщо вам необхідно зберегти свій спосіб життя? 

Хоча універсального рішення не існує, консультанти можуть допомогти клієнтам розібратися з перевагами та недоліками різних варіантів. «Завдання радника – представити варіанти та дозволити клієнту приймати рішення на основі цих варіантів», – каже Кінг.

Напишіть [захищено електронною поштою]