Протягом 35 років фінансовий планувальник Гарольд Евенскі спостерігав, як клієнти регулярно їздять у будинки для відпочинку, насолоджуючись спокійними пляжами чи горами та радістю сімейних зустрічей. І перед тим, як піти на пенсію три роки тому, він думав, що наслідує його приклад.
Але він і його дружина Діна змінили свою думку, коли настав час, вирішивши мати лише один дім поблизу Техаського технічного університету в Лаббоку, де вони викладали фінансове планування. Замість того, щоб вкладати сотні тисяч доларів у другий будинок, вони зберегли гроші на поїздки, оренду на пару місяців на рік у Кі-Весті, штат Флорида, і пенсійні індульгенції, які могли з’явитися несподівано.
«За гроші, які ви вкладете в будинок, можна придбати багато п’ятизіркових відпусток», — каже Евенскі. Крім того, він зберігає готівку для несподіваного фінансового навантаження, будь то великі медичні витрати чи ведмежий ринок.
Багато людей купують пансіонати та будинки для відпустки, не замислюючись про компроміси та не працюючи над математикою. Але фінансові професіонали кажуть, що це може бути помилкою, особливо після буму цін на житло за останні кілька років і незліченних витрат на володіння, які можуть збільшитися.
Інформаційний бюлетень Реєстрація
Вихід на пенсію
Щотижня Barron's пропонує вам планування та поради щодо виходу на пенсію, підсумовуючи наші статті про підготовку до життя після роботи.
Згідно з даними Національної асоціації ріелторів, за перші чотири місяці 2021 року продажі будинків для відпочинку зросли на 57% у порівнянні з минулим роком. Частка будинків, куплених для відпочинку, становила 6.7% у порівнянні з 5% у 2019 році. За даними CoreLogic Home Price Index, середня ціна житла в країні зросла на 19.1% у січні в січні; минулого року ціни в багатьох місцях для відпочинку в теплу погоду зросли майже на 30%.
Хоча люди часто зосереджуються на ціні другого будинку, важливо враховувати вартість володіння та випадкові витрати. Власники можуть мати дві іпотеки і сплачуватимуть страхування, податок на майно, комунальні послуги та обслуговування двох будинків, зокрема, такі як збори товариства власників житла. Додаткова іпотека може змусити пенсіонера зняти стільки грошей з IRA, що щорічні податки на прибуток та премії Medicare зростуть.
Тому, коли люди запитують фінансових планувальників, чи можуть вони дозволити собі другий будинок, радник зазвичай визначає вартість будинку та витрати, пов’язані з будинком, за допомогою програмного забезпечення для планування, щоб переконатися, що зняття коштів із пенсійних рахунків не піддасть людині ризику залишитися. занадто рано вийти на пенсію або змусити їх скоротити інші бажання.
Керівництво щодо витрат
Без програмного забезпечення для фінансового планування люди можуть оглянути рішення за допомогою простого правила, яким користується Чарльз Фаррелл, інвестиційний радник і керуючий партнер Beacon Pointe Advisors в Денвері. Фаррелл каже людям, які вийшли на пенсію або близькі до виходу на пенсію, використовувати не більше 10-15% своїх інвестиційних активів, щоб купити будинок для відпочинку.
Припускається, що без другого дому людина могла б комфортно вести свій спосіб життя щороку, використовуючи соціальне страхування та щорічні вилучення коштів зі свого портфеля, дотримуючись безпечної ставки, як-от «правило 4%». Але людина з іпотека, страхування та утримання другого будинку можуть не мати свободи для зняття коштів на рівні або нижче 4% і можуть підірвати їх вихід на пенсію, знімаючи занадто багато грошей, якщо ринки погіршаться.
«Жити за рахунок прибутку від портфеля може бути ризикованою», — каже Фаррелл. «Ти не хочеш перестаратися і залізти через голову».
Отже, використовуючи правило Фаррелла, якщо людина має 3 мільйони доларів пенсійних заощаджень, вона чи вона може купити будинок за 300,000 1 доларів, каже Фаррел. І якби у людини був 100,000 мільйон доларів, він чи вона могла б дозволити собі будинок за 150,000 XNUMX доларів, але пішла б на серйозний ризик, якщо б підвищили його до XNUMX XNUMX доларів.
Деякі люди кажуть собі, що можуть продати будинок або взяти орендодавців, якщо ринок впаде, каже Фаррел, «але зазвичай, якщо фондовий ринок переходить на ведмежий ринок, вартість житла також падає, і людина може не мати змоги продати свою додому».
Наприклад, під час фінансової кризи 2008 року кількість будинків у країні впала приблизно на 30%, а будинки для відпочинку сильно постраждали. За даними CoreLogic, середній будинок на одному з найгарячіших ринків відпочинку в країні тоді і зараз, Кейп-Корал-Форт-Майєрс, Флорида, впав до 115,127 2012 доларів у 236,650 році з 2006 276,520 доларів у 2021 році, а потім піднявся до XNUMX XNUMX доларів у XNUMX році.
Складно і дорого
Управління орендою також не є простим або недорогим: існують додаткові витрати на страхування, податки, пов’язані з бізнесом, і ремонт. Керуючі компанії можуть отримати 20-35% доходу. І власникам, можливо, доведеться відмовитися від найкращого часу оренди заради власних планів відпустки.
Як фінансовий планувальник і співрозробник програмного забезпечення IncomeConductor для розрахунку пенсійного доходу, Філ Любінскі з Денвера часто бачив, як орендодавці шоковані труднощами оренди та витратами, які вони несуть. Один знайомий йому орендодавець витратив 35,000 XNUMX доларів на очищення лабораторії метамфетамину, якою керував орендар, і він побачив, що інший не зміг знайти орендарів для квартири після того, як виявив, що там сталося вбивство.
«Здавати в оренду будинок для відпустки на папері виглядає краще, ніж часто виявляється», — каже Любінський, який радив людям, які купують орендовану нерухомість, але ніколи не інвестував у оренду нерухомості. «Це занадто багато проблем».
Напишіть [захищено електронною поштою]
