Оскільки голова Федеральної резервної системи Джером Пауелл збирається виступити з важливою промовою в п’ятницю, інвестори можуть нарешті почати вірити йому на слово: Центральний банк збирається зберігати агресивну позицію, щоб контролювати найвищу інфляцію за чотири десятиліття. Це означає, що фінансові ринки залишатимуться нестабільними, незважаючи на нещодавнє зростання фондового ринку.
Є багато причин розглядати інвестиційні фонди нерухомості (REITs) як відносно безпечну гавань для забезпечення стабільного доходу, коли інфляція залишається високою та напередодні ймовірного економічного спаду.
Нижче наведено екран акцій REITs, які, як очікується, забезпечать великий грошовий потік для збільшення дивідендів у 2023 році.
У Потрібно знати 24 серпня Стів Голдштейн узагальнив прогнози нового “суперцикл інфляції та процентних ставок» від Даріо Перкінса, керуючого директора з глобальної макроекономіки TS Lombard.
Перкінс очікує, що довгострокові процентні ставки продовжуватимуть зростати, і припускає, що 2020-ті роки вимагатимуть від інвесторів «більш виваженого підходу до розподілу активів».
Відійшовши від постачальників послуг, які домінували на «бичачому» ринку до 2021 року, він вважає, що найкраще працюватиме розподіл матеріальних активів, включаючи нерухомість.
Розбиття сектору REIT
Інвестиційні трасти в нерухомість бувають різних різновидів, але ключовим елементом є те, що вони передають більшу частину прибутків акціонерам, щоб підтримувати структуру REIT з податковими пільгами.
Існує дві широкі категорії REIT: іпотечні REIT, які позичають гроші комерційним чи житловим позичальникам та/або інвестують у цінні папери, забезпечені іпотечним кредитом, і REIT, які володіють комерційною чи житловою нерухомістю та здають її в оренду.
REITs є циклічними, а оцінки піддаються тиску через зростання процентних ставок. Цей ефект може бути особливо вираженим для іпотечних REITs, оскільки бізнес іпотечного кредитування сповільнюється зі зростанням процентних ставок.
Цього року, до 24 серпня, сектор нерухомості S&P 500 впав на 15%, тоді як повний індекс S&P 500
SPX
знизився на 12%, обидва з реінвестованими дивідендами.
Погляд на набагато більш довгострокову перспективу може вас здивувати. Індекси S&P Dow Jones відокремили сектор нерухомості від фінансового сектору в 2016 році. Але якщо ми звузимося до галузевої групи S&P 500 REIT для вимірювання довгострокової ефективності, 20-річна середньорічна прибутковість склала 9.9%, трохи випереджаючи 500-річна середня прибутковість індексу S&P 20 становить 9.8%.
REITs за категоріями
Різні типи REIT проходять різні економічні цикли. Наприклад, готельні REIT та їхні орендарі жахливо постраждали на ранніх етапах пандемії коронавірусу, починаючи з фактичного припинення туристичної індустрії в першій половині 2020 року.
За словами Вікрама Малхотра, керуючого директора з нерухомості Mizuho, багато REITs зосереджені на складських і логістичних приміщеннях, які виграли від двозначного річного зростання орендної плати за останні роки.
Але Amazon.com Inc.
AMZN
сказано у своєму фінансовий прес-реліз за перший квартал у квітні, що після подвоєння розміру своєї мережі виконання всього за два роки, вона «більше не гналася за фізичними чи кадровими можливостями» і була «прямо зосереджена на підвищенні продуктивності та ефективності витрат» у своїй інфраструктурі доставки.
Під час інтерв’ю Малхотра сказав, що після оголошення Amazon він і його колеги «спостерігали та чули на ринку, що Amazon виставляє склади на ринок суборенди».
«Тож найбільший гравець в електронній комерції сказав ринку, що у нього занадто багато, і він раціоналізує, і це призвело до зниження курсу акцій логістики», – сказав він.
Компанія Prologis Inc.
PLD
є найбільшою публічною акцією US REIT у сфері складів і логістики. Компанія зареєструвала Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis і Walmart Inc.
WMT
станом на кінець 2021 року вона стала п’ятіркою найбільших клієнтів, при цьому Amazon орендує 24 мільйони квадратних футів, або 7% від загальної площі.
Акції Prologis впали на 21% за 2022 рік до 24 серпня, дивіденди були реінвестовані. Дивідендна прибутковість акцій становить близько 2.5%. Prologis збирається придбати Duke Realty Corp.
DRE
через угода про повний пакет акцій на суму 26 мільярдів доларів коли це було оголошено в червні.
Mizuho має нейтральний рейтинг Prologis, який, за словами Малхотра, був «поза консенсусом». Це точно — серед 17 аналітиків, опитаних FactSet, 13 поставили акціям «купівлю» або еквівалент. Решта – нейтральні оцінки.
Далі він сказав, що Mizuho стежить за сторонніми логістичними операторами, такими як XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx і United Parcel Service Inc.
UPS
для ознак уповільнення попиту, якщо економіка значно знизиться.
З огляду на все сказане, для складських/логістичних REITs може бути срібна підкладка: Малхотра очікує, що зростання орендної плати за приміщення сповільниться до «однозначного значення від середнього до високого» з поточного діапазону понад 10%. Про це повідомили в Департаменті праці Індекс споживчих цін у липні показав зростання на 8.5%. з роком раніше. Цей показник покращився з 9.1% у попередньому місяці. Очікувати, що оператори складських приміщень REIT зможуть підтримувати зростання орендної плати відповідно до темпів інфляції або подолати її, може бути неважким.
Тут вступає в дію ваша власна думка, заснована на ваших власних дослідженнях. Чи дозволить триваюча тенденція до онлайн-покупок і попит на швидку доставку Prologis та його конкурентів перевершити показники протягом наступних п’яти-десяти років? Загальний п’ятирічний прибуток Prologis 10 серпня становив 24% (порівняно з 138% для S&P 85), навіть незважаючи на значний відкат цього року.
Перевірка капіталу REITs
Щоб детальніше розглянути інвестиційні фонди нерухомості, зареєстровані в США, ми почали зі 185 фондів, які входять до індексу Russell 3000.
ДОРОГА.
За даними FactSet, цей індекс представляє близько 98% акцій США.
Потім ми переглянули інвестиційну концентрацію кожного REIT і вилучили всі іпотечні REIT, щоб скоротити список до 158 компаній. Ми скоротили до 112 компаній, для яких були доступні консенсусні оцінки принаймні п’яти аналітиків, опитаних FactSet, щодо скоригованих коштів від операцій у 2023 році.
Спосіб вимірювання здатності компанії виплачувати дивіденди полягає в тому, щоб поглянути на її розрахунковий вільний грошовий потік — залишковий грошовий потік після очікуваних капітальних витрат. Для REITs зазвичай використовуються кошти від операцій (FFO) — показник, що не відповідає GAAP. FFO повертає амортизацію та амортизацію (безготівкові статті) до прибутку, виключаючи прибуток від продажу майна. Скориговані кошти від операцій (AFFO) йде далі, компенсуючи очікувані капітальні витрати для підтримки якості інвестицій у нерухомість.
Якщо ми розділимо передбачуваний AFFO компанії на поточну ціну акцій, ми отримаємо приблизний прибуток AFFO. Це можна порівняти з поточною дивідендною прибутковістю, щоб побачити, чи є «запас» для подальшого збільшення — сподіваюся, достатньо запасу.
Серед 112 REITs, що залишилися, 104 виплачують дивіденди та мають резерв у 2023 році принаймні в 1.00% — це наш останній розріз.
Ми розділили 104 REIT на вісім широких категорій. Це не завжди легко, тому що REIT може бути дуже диверсифікованим. Таким чином, категорії є спробою розмістити кожен REIT у групі відповідно до його найбільшої концентрації бізнесу. Потім ми ще трохи консолідували до дев’яти широких категорій і відсортували їх за очікуваною врожайністю AFFO 2023 року.
Наприклад, складські/логістичні компанії входять до категорії «промислові». Ми почнемо з цього.
Промислові REITs
Ось 10 промислових REIT, які пройшли перевірку, з найвищою очікуваною прибутковістю AFFO у 2023 році:
| О компании | Тікер | Очікувана врожайність AFFO 2023 року | Поточна дивідендна дохідність | Розрахунковий «запас» | Ринкова капіталізація. (мільйон доларів) |
| Довіра до властивостей промислової логістики | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | СПГ | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Клас A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | Холодний | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Компанія Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Джерело: FactSet |
Натисніть на тікери, щоб дізнатися більше про кожну компанію, включно з бізнес-профілями. Потім зчитування Детальний путівник Томі Кілгора щодо великої кількості інформації, доступної безкоштовно на сторінках цитат MarketWatch.
Охорона здоров'я
Ось усі дев’ять REITs, які здають в оренду медичне майно та пройшли перевірку. Ця група виключає компанії, що зосереджуються на житлі для людей похилого віку:
| О компании | Тікер | Очікувана врожайність AFFO 2023 року | Поточна дивідендна дохідність | Розрахунковий «запас» | Ринкова капіталізація. (мільйон доларів) |
| Компанія Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | МІПР | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Клас A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | ДОБРЕ | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Джерело: FactSet |
Житловий
Ця категорія включає REITs, які володіють односімейними або багатоквартирними житловими об’єктами, а також промисловими житловими громадами та житлом для літніх людей. Ось 10 житлових REITs, які пройшли перевірку:
| О компании | Тікер | Очікувана врожайність AFFO 2023 року | Поточна дивідендна дохідність | Розрахунковий «запас» | Ринкова капіталізація. (мільйон доларів) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | ПОВІТРЯ | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Центровий простір | КСВ | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Вашингтонський інвестиційний фонд нерухомості | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Джерело: FactSet |
Готелі та заклади відпочинку
Ось вісім REITs, які здають в оренду готелі та/або об’єкти відпочинку та пройшли перевірку:
| О компании | Тікер | Очікувана врожайність AFFO 2023 року | Поточна дивідендна дохідність | Розрахунковий «запас» | Ринкова капіталізація. (мільйон доларів) |
| Властивості EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Lodging Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Траст готелю Pebblebrook | ПЕБ | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | ЯБЛУКА | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming and Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| Компанія VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Джерело: FactSet |
Офіси
Ось 10 REITs, які тримають офісні будівлі, які пройшли перевірку:
| О компании | Тікер | Очікувана врожайність AFFO 2023 року | Поточна дивідендна дохідність | Розрахунковий «запас» | Ринкова капіталізація. (мільйон доларів) |
| Брендіайн Ріст Траст | БДН | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | ГЕС | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | HIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Довіра до корпоративного офісу | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Істерлі урядова власність Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| City Office REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Джерело: FactSet |
Роздрібна торгівля
Ось 10 REITs, які переважно здають в оренду роздрібну нерухомість, які пройшли перевірку:
| О компании | Тікер | Очікувана врожайність AFFO 2023 року | Поточна дивідендна дохідність | Розрахунковий «запас» | Ринкова капіталізація. (мільйон доларів) |
| Macerich Co. | МАК | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | СКТ | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | ЗБОРКА | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT Realty | PTR | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Довіра групи Kite Realty Group | КРГ | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Джерело: FactSet |
зв'язку
Ось усі п’ять компаній, які пройшли перевірку, які здають в оренду майно комунікаційної інфраструктури, або, у випадку Outfront Media Inc.
OUT,
білборди:
| О компании | Тікер | Очікувана врожайність AFFO 2023 року | Поточна дивідендна дохідність | Розрахунковий «запас» | Ринкова капіталізація. (мільйон доларів) |
| Uniti Group Inc. | БЛОК | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| Корпорація AmericanTower | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Клас А | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Джерело: FactSet |
Центри обробки даних
Ці три REIT центрів обробки даних пройшли перевірку:
| О компании | Тікер | Очікувана врожайність AFFO 2023 року | Поточна дивідендна дохідність | Розрахунковий «запас» | Ринкова капіталізація. (мільйон доларів) |
| Iron Mountain Inc. | МРТ | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Джерело: FactSet |
Самостійне зберігання
Для нашої останньої категорії перевірку пройшли п’ять REIT із власним зберіганням:
| О компании | Тікер | Очікувана врожайність AFFO 2023 року | Поточна дивідендна дохідність | Розрахунковий «запас» | Ринкова капіталізація. (мільйон доларів) |
| Довіра національних філій з питань зберігання | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | БІС | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Громадське зберігання | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Джерело: FactSet |
Якщо вас цікавить простір REIT, вам потрібно провести власне дослідження та пам’ятати про свої інвестиційні цілі — зростання, дохід чи те й інше — і бути готовим залишатися відданим у довгостроковій перспективі, що означає кілька років.
Серед REITs, перелічених у таблицях вище, Malhotra має рейтинг «купити» у Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
ДОБРЕ,
Компанія Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
і Duke Realty (яка зараз торгує відповідно до Prologis, в очікуванні завершення злиття).
Коли його запитали, що спільного між REITs з рейтингом купівлі, Малхотра відповів: «Це компанії, як окремі особи, для яких ми вважаємо, що цінова влада збережеться».
Він також сказав, що всі виграють від тематичних тенденцій, у тому числі, для REITs у сфері охорони здоров’я, старіння населення.
Послухайте Рея Даліо на MarketWatch Найкращі нові ідеї у Грошовому фестивалі 21 і 22 вересня в Нью-Йорку. Піонер хедж-фондів має тверді погляди на те, куди рухається економіка.
Джерело: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Ці дивідендні акції можуть захистити вас, оскільки Федеральна резервна система сповільнює економіку
Оскільки голова Федеральної резервної системи Джером Пауелл збирається виступити з важливою промовою в п’ятницю, інвестори можуть нарешті почати вірити йому на слово: Центральний банк збирається зберігати агресивну позицію, щоб контролювати найвищу інфляцію за чотири десятиліття. Це означає, що фінансові ринки залишатимуться нестабільними, незважаючи на нещодавнє зростання фондового ринку.
Є багато причин розглядати інвестиційні фонди нерухомості (REITs) як відносно безпечну гавань для забезпечення стабільного доходу, коли інфляція залишається високою та напередодні ймовірного економічного спаду.
Нижче наведено екран акцій REITs, які, як очікується, забезпечать великий грошовий потік для збільшення дивідендів у 2023 році.
У Потрібно знати 24 серпня Стів Голдштейн узагальнив прогнози нового “суперцикл інфляції та процентних ставок» від Даріо Перкінса, керуючого директора з глобальної макроекономіки TS Lombard.
Перкінс очікує, що довгострокові процентні ставки продовжуватимуть зростати, і припускає, що 2020-ті роки вимагатимуть від інвесторів «більш виваженого підходу до розподілу активів».
Відійшовши від постачальників послуг, які домінували на «бичачому» ринку до 2021 року, він вважає, що найкраще працюватиме розподіл матеріальних активів, включаючи нерухомість.
Розбиття сектору REIT
Інвестиційні трасти в нерухомість бувають різних різновидів, але ключовим елементом є те, що вони передають більшу частину прибутків акціонерам, щоб підтримувати структуру REIT з податковими пільгами.
Існує дві широкі категорії REIT: іпотечні REIT, які позичають гроші комерційним чи житловим позичальникам та/або інвестують у цінні папери, забезпечені іпотечним кредитом, і REIT, які володіють комерційною чи житловою нерухомістю та здають її в оренду.
REITs є циклічними, а оцінки піддаються тиску через зростання процентних ставок. Цей ефект може бути особливо вираженим для іпотечних REITs, оскільки бізнес іпотечного кредитування сповільнюється зі зростанням процентних ставок.
Цього року, до 24 серпня, сектор нерухомості S&P 500 впав на 15%, тоді як повний індекс S&P 500
SPX
знизився на 12%, обидва з реінвестованими дивідендами.
Погляд на набагато більш довгострокову перспективу може вас здивувати. Індекси S&P Dow Jones відокремили сектор нерухомості від фінансового сектору в 2016 році. Але якщо ми звузимося до галузевої групи S&P 500 REIT для вимірювання довгострокової ефективності, 20-річна середньорічна прибутковість склала 9.9%, трохи випереджаючи 500-річна середня прибутковість індексу S&P 20 становить 9.8%.
REITs за категоріями
Різні типи REIT проходять різні економічні цикли. Наприклад, готельні REIT та їхні орендарі жахливо постраждали на ранніх етапах пандемії коронавірусу, починаючи з фактичного припинення туристичної індустрії в першій половині 2020 року.
За словами Вікрама Малхотра, керуючого директора з нерухомості Mizuho, багато REITs зосереджені на складських і логістичних приміщеннях, які виграли від двозначного річного зростання орендної плати за останні роки.
Але Amazon.com Inc.
AMZN
сказано у своєму фінансовий прес-реліз за перший квартал у квітні, що після подвоєння розміру своєї мережі виконання всього за два роки, вона «більше не гналася за фізичними чи кадровими можливостями» і була «прямо зосереджена на підвищенні продуктивності та ефективності витрат» у своїй інфраструктурі доставки.
Під час інтерв’ю Малхотра сказав, що після оголошення Amazon він і його колеги «спостерігали та чули на ринку, що Amazon виставляє склади на ринок суборенди».
«Тож найбільший гравець в електронній комерції сказав ринку, що у нього занадто багато, і він раціоналізує, і це призвело до зниження курсу акцій логістики», – сказав він.
Компанія Prologis Inc.
PLD
є найбільшою публічною акцією US REIT у сфері складів і логістики. Компанія зареєструвала Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis і Walmart Inc.
WMT
станом на кінець 2021 року вона стала п’ятіркою найбільших клієнтів, при цьому Amazon орендує 24 мільйони квадратних футів, або 7% від загальної площі.
Акції Prologis впали на 21% за 2022 рік до 24 серпня, дивіденди були реінвестовані. Дивідендна прибутковість акцій становить близько 2.5%. Prologis збирається придбати Duke Realty Corp.
DRE
через угода про повний пакет акцій на суму 26 мільярдів доларів коли це було оголошено в червні.
Mizuho має нейтральний рейтинг Prologis, який, за словами Малхотра, був «поза консенсусом». Це точно — серед 17 аналітиків, опитаних FactSet, 13 поставили акціям «купівлю» або еквівалент. Решта – нейтральні оцінки.
Далі він сказав, що Mizuho стежить за сторонніми логістичними операторами, такими як XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx і United Parcel Service Inc.
UPS
для ознак уповільнення попиту, якщо економіка значно знизиться.
З огляду на все сказане, для складських/логістичних REITs може бути срібна підкладка: Малхотра очікує, що зростання орендної плати за приміщення сповільниться до «однозначного значення від середнього до високого» з поточного діапазону понад 10%. Про це повідомили в Департаменті праці Індекс споживчих цін у липні показав зростання на 8.5%. з роком раніше. Цей показник покращився з 9.1% у попередньому місяці. Очікувати, що оператори складських приміщень REIT зможуть підтримувати зростання орендної плати відповідно до темпів інфляції або подолати її, може бути неважким.
Тут вступає в дію ваша власна думка, заснована на ваших власних дослідженнях. Чи дозволить триваюча тенденція до онлайн-покупок і попит на швидку доставку Prologis та його конкурентів перевершити показники протягом наступних п’яти-десяти років? Загальний п’ятирічний прибуток Prologis 10 серпня становив 24% (порівняно з 138% для S&P 85), навіть незважаючи на значний відкат цього року.
Перевірка капіталу REITs
Щоб детальніше розглянути інвестиційні фонди нерухомості, зареєстровані в США, ми почали зі 185 фондів, які входять до індексу Russell 3000.
ДОРОГА.
За даними FactSet, цей індекс представляє близько 98% акцій США.
Потім ми переглянули інвестиційну концентрацію кожного REIT і вилучили всі іпотечні REIT, щоб скоротити список до 158 компаній. Ми скоротили до 112 компаній, для яких були доступні консенсусні оцінки принаймні п’яти аналітиків, опитаних FactSet, щодо скоригованих коштів від операцій у 2023 році.
Спосіб вимірювання здатності компанії виплачувати дивіденди полягає в тому, щоб поглянути на її розрахунковий вільний грошовий потік — залишковий грошовий потік після очікуваних капітальних витрат. Для REITs зазвичай використовуються кошти від операцій (FFO) — показник, що не відповідає GAAP. FFO повертає амортизацію та амортизацію (безготівкові статті) до прибутку, виключаючи прибуток від продажу майна. Скориговані кошти від операцій (AFFO) йде далі, компенсуючи очікувані капітальні витрати для підтримки якості інвестицій у нерухомість.
Якщо ми розділимо передбачуваний AFFO компанії на поточну ціну акцій, ми отримаємо приблизний прибуток AFFO. Це можна порівняти з поточною дивідендною прибутковістю, щоб побачити, чи є «запас» для подальшого збільшення — сподіваюся, достатньо запасу.
Серед 112 REITs, що залишилися, 104 виплачують дивіденди та мають резерв у 2023 році принаймні в 1.00% — це наш останній розріз.
Ми розділили 104 REIT на вісім широких категорій. Це не завжди легко, тому що REIT може бути дуже диверсифікованим. Таким чином, категорії є спробою розмістити кожен REIT у групі відповідно до його найбільшої концентрації бізнесу. Потім ми ще трохи консолідували до дев’яти широких категорій і відсортували їх за очікуваною врожайністю AFFO 2023 року.
Наприклад, складські/логістичні компанії входять до категорії «промислові». Ми почнемо з цього.
Промислові REITs
Ось 10 промислових REIT, які пройшли перевірку, з найвищою очікуваною прибутковістю AFFO у 2023 році:
Натисніть на тікери, щоб дізнатися більше про кожну компанію, включно з бізнес-профілями. Потім зчитування Детальний путівник Томі Кілгора щодо великої кількості інформації, доступної безкоштовно на сторінках цитат MarketWatch.
Охорона здоров'я
Ось усі дев’ять REITs, які здають в оренду медичне майно та пройшли перевірку. Ця група виключає компанії, що зосереджуються на житлі для людей похилого віку:
Житловий
Ця категорія включає REITs, які володіють односімейними або багатоквартирними житловими об’єктами, а також промисловими житловими громадами та житлом для літніх людей. Ось 10 житлових REITs, які пройшли перевірку:
Готелі та заклади відпочинку
Ось вісім REITs, які здають в оренду готелі та/або об’єкти відпочинку та пройшли перевірку:
Офіси
Ось 10 REITs, які тримають офісні будівлі, які пройшли перевірку:
Роздрібна торгівля
Ось 10 REITs, які переважно здають в оренду роздрібну нерухомість, які пройшли перевірку:
зв'язку
Ось усі п’ять компаній, які пройшли перевірку, які здають в оренду майно комунікаційної інфраструктури, або, у випадку Outfront Media Inc.
OUT,
білборди:
Центри обробки даних
Ці три REIT центрів обробки даних пройшли перевірку:
Самостійне зберігання
Для нашої останньої категорії перевірку пройшли п’ять REIT із власним зберіганням:
Якщо вас цікавить простір REIT, вам потрібно провести власне дослідження та пам’ятати про свої інвестиційні цілі — зростання, дохід чи те й інше — і бути готовим залишатися відданим у довгостроковій перспективі, що означає кілька років.
Серед REITs, перелічених у таблицях вище, Malhotra має рейтинг «купити» у Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
ДОБРЕ,
Компанія Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
і Duke Realty (яка зараз торгує відповідно до Prologis, в очікуванні завершення злиття).
Коли його запитали, що спільного між REITs з рейтингом купівлі, Малхотра відповів: «Це компанії, як окремі особи, для яких ми вважаємо, що цінова влада збережеться».
Він також сказав, що всі виграють від тематичних тенденцій, у тому числі, для REITs у сфері охорони здоров’я, старіння населення.
Послухайте Рея Даліо на MarketWatch Найкращі нові ідеї у Грошовому фестивалі 21 і 22 вересня в Нью-Йорку. Піонер хедж-фондів має тверді погляди на те, куди рухається економіка.
Джерело: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo