Коли власник нерухомості та забудовник (або інвестор) укладають довгострокову оренду землі, орендар та його кредитори наполягатимуть на тому, що власник нерухомості не може легко розірвати оренду землі через невиконання зобов’язань. Орендар матиме широкі права «лікувати» свої невиконання зобов’язань. Якщо орендар не вилікує, то позикодавець орендаря має додаткові права на лікування. Так чи інакше, орендар і його кредитор повинні мати можливість зберегти договір оренди. Як наслідок, власники нерухомості майже ніколи не можуть розірвати договір оренди землі, як би вони цього не хотіли.
Один нещодавній випадок у Нью-Йорку ознаменував різке відхилення від цього принципу. Почалося це з того, що орендар перестав платити орендну плату. Власник майна надіслав орендареві та його кредитору різні повідомлення про те, що не виплачується, але досі ніхто не сплатив орендну плату.
Наступним кроком власник нерухомості вирішив не продовжувати процедуру розірвання договору оренди, передбачену договором оренди, яка вимагала б повідомлення позикодавця. Натомість власник нерухомості подав позов про несплату орендної плати згідно зі статутом Нью-Йорка, який дозволяє такі процедури. Власник нерухомості не повідомив кредитора орендаря про цю справу, оскільки ні договір оренди, ні закон не вимагали такого повідомлення. Коли орендар все ще не сплачував орендну плату, власник нерухомості зрештою розірвав договір оренди як останню подію в процесі несплати.
У договорі оренди говорилося, що після будь-якого припинення договору оренди власник майна повинен був запропонувати позикодавцеві орендаря новий договір оренди на заміну розірваного договору оренди. Очевидно, позикодавець не прийняв цю пропозицію власника нерухомості, тому договір оренди було припинено через процедуру несплати, і позикодавець не міг вимагати заміни.
В якості заходу «Радуйся, Маріє», щоб врятувати свою заставу, позикодавець спробував покластися на дивний закон Нью-Йорка, який дозволяє орендарю та його позикодавцю відновити розірваний договір оренди, сплативши все, що належало за договором оренди. Орендар має рік, щоб здійснити «викуп» своєї оренди. Якщо орендар не викупить договір оренди протягом цього часу, то кредитор орендаря має право це зробити, але в більшості випадків лише на наступний день після закінчення терміну викупу орендаря та лише до 2:00 цього дня.
Цей закон Нью-Йорка також говорить, що орендар може відмовитися від своїх прав на викуп. Практично кожен договір оренди в Нью-Йорку включає таку відмову, але позикодавець у цьому конкретному судовому процесі намагався стверджувати, що відмова орендаря не поширюється на позикодавця. Суд не погодився. У якийсь момент позикодавець оголосив, що передумав і не хоче використовувати жодне право викупу, але це не завадило суду винести рішення проти позикодавця у цьому питанні. На цьому застава кредитора закінчилася.
Будь-який позикодавець, який виступає проти оренди землі, може винести деякі важливі уроки з цього випадку.
По-перше, будь-який договір оренди повинен вимагати від власника нерухомості повідомляти будь-якого кредитора про будь-яку несплату або іншу процедуру, спрямовану на розірвання договору оренди. Недостатньо вимагати від власника майна повідомити позикодавця про використання власником майна свого договірного права на розірвання договору оренди.
По-друге, якщо оренда надає кредитору право виправляти невиконання орендарем своїх зобов’язань, позикодавець повинен скористатися цими правами та не дозволяти власнику майна починати будь-який шлях до примусового стягнення оренди.
По-третє, складні та ретельно складені положення договору оренди (або будь-якого іншого документа) іноді не охоплюють усіх випадків, які вони повинні охоплювати. Тут власник майна зміг знайти спосіб обійти процес розірвання договору, вбудований в договір оренди, і досягти розірвання у спосіб, який не залучав кредитора.
Якби кредитор діяв більш агресивно і приділяв більше уваги, можливо, він міг би зберегти свою заставу.
Згаданий випадок є Wells Fargo Bank, NA проти Joseph E. Marx Co. Inc., Верховний суд штату Нью-Йорк 159999/2019.
Джерело: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/