«Пандемічний бум продажів житла закінчився»: ставки по іпотеці злетіли до найвищого рівня з 2009 року, оскільки ФРС тисне на ринок житла

Це є найвищою точкою для еталонного 30-річного іпотечного продукту з серпня 2009 року. Якщо помістити це в контекст: востаннє, коли ставки по іпотеці були такими високими, Барак Обама був лише за кілька місяців після його першого президентського терміну, нація була в глибині Велика рецесія та Instagram ще не були запущені.

"Востаннє, коли ставки по іпотеці були такими високими, Барак Обама був лише за кілька місяців після його першого президентського терміну, країна перебувала в глибині Великої рецесії, а Instagram ще не був запущений."

Середня ставка за 15-річною іпотекою з фіксованою ставкою за минулий тиждень зросла на 12 базисних пунктів до 4.52%. 5-річна гібридна іпотека з регульованою ставкою, індексована казначейством, склала в середньому 3.96%, що на 18 базисних пунктів більше, ніж минулого тижня.

Іпотечні ставки приблизно порівняні з прибутковістю 10-річних казначейських облігацій
TMUBMUSD10Y,
3.042%.
Але різниця між середньою ставкою за 30-річною іпотекою та 10-річною казначейською ставкою останнім часом збільшилася.

З моменту завершення Великої рецесії розрив між ними в середньому становив 1.7 відсоткових пунктів, але зараз він коливається вище 2%. Якби спред був ближчим до історичних рівнів, 30-річна іпотека з фіксованою ставкою все одно була б нижче 5%.

Федеральна резервна система значною мірою винна в тому, що ставки за іпотечними кредитами зросли швидше, ніж можна було б очікувати, згідно з аналізом Одети Куші, заступника головного економіста страхової компанії First American.
FAF,
-3.36%.
Інвестори, які купують іпотечні цінні папери, вже врахували очікування щодо того, що Федеральна резервна система продовжуватиме підвищувати ставки протягом цього року, щоб побачити їх на ринку іпотеки.

Таким чином, кредитори повинні підвищити ставки, які вони пропонують споживачам, щоб вони могли продовжувати продавати свої позики інвесторам — саме ці продажі генерують кошти, які використовуються для отримання більшої кількості іпотечних кредитів.

«Хоча деяке додаткове посилення жорсткості ФРС уже вписано в сьогоднішні середні ставки за іпотечними кредитами, постійний інфляційний тиск, ймовірно, підштовхне ставки по іпотеці ще вище в найближчі місяці», – сказав Куші.

Підвищення короткострокових процентних ставок – не єдиний спосіб впливу ФРС на ринок іпотеки. Сам центральний банк з початку пандемії був покупцем іпотечних цінних паперів. Тож тепер, коли ФРС буде скорочувати свій баланс облігацій, включаючи ці цінні папери, це може вплинути на ліквідність на ринку іпотеки. Кредитори повинні будуть компенсувати різницю шляхом підвищення ставок.

Вже останні дані ринку житла показали, який величезний вплив сплеск ставок справив на покупців житла. «Пандемічний бум продажів житла закінчився, і активність повернулася на рівні до пандемії», — пишуть у дослідницькій записці американський економіст Mizuho Securities Алекс Пелле та головний економіст США Стівен Ріккіуто.

Зрозуміло, що проблеми доступності, викликані зростанням ставок і більш високими цінами, охолодили попит серед покупців житла. Тим не менш, списки будинків залишаються нечисленними. Це означає, що ціни на житло, ймовірно, продовжуватимуть зростати — хоча й повільнішими темпами — оскільки навіть при зменшеному колі покупців не вистачає нерухомості для зростання, кажуть аналітики.

І існує ймовірність того, що підвищення процентних ставок може також перешкодити пропозиції будинків на продаж. «Існуючі власники житла заблоковані, коли їхня існуюча ставка по іпотеці нижча за переважну ринкову ставку, тому що існує фінансовий стимул продавати свої будинки та купувати новий будинок за вищою ставкою», – сказав Куші.

Більшість економістів очікують, що ринок житла врівноважується, а це означає, що війни торгів та непередбачувані ситуації незабаром можуть залишитися в минулому.