Перспектива для житла, торгових центрів, робочих приміщень та іншої нерухомості

Тріпп контролює 144 мільярди доларів як глобальний інвестиційний директор і керівник інвестиційного відділу Nuveen Real Estate, одного з найбільших національних менеджерів з інвестицій у нерухомість, який минулого року залучив понад 10 мільярдів доларів у власності США. У той час як багато інших інвесторів були ведмежими щодо роздрібної нерухомості під час пандемії, Тріпп справедливо помітив можливості серед підгрупи роздрібних продавців, які правильно передбачали, як покупці можуть захотіти купувати в умовах пандемії. Тріпп розмовляв з Баррон від Девідсона, штат Північна Кароліна, про деякі з її останніх суперечливих ідей, зокрема, чому оренда може бути перевагою перед володінням будинком, чому офісні приміщення не зникли, а також найкращі типи торгових центрів, житла для людей похилого віку та промислових підприємств. Далі відредагована версія нашої розмови.

Баррон: Який стан ринку житла?

Карлі Тріпп: У США все ще не вистачає від трьох до п’яти мільйонів одиниць. Від кризи житлового будівництва залишилося багато рубців; інвестори не хотіли інвестувати, а будівельники повільно будували. У нас було ціле десятиліття недобудови, і зараз граємо в наздоганяючі. Початок будівництва багатоквартирних будинків є рекордними. Затримки доставки зросли в середньому з семи місяців до більш ніж 16 місяців. Це ідеальний рецепт для зміцнення загального ринку житла.

Ціни на житло злетіли. Це бульбашка?

Після пандемії відбулося багато подорожчання, але люди не враховують, що ставки по іпотеці настільки знизилися. Якщо ви подивитеся на середні ціни на житло між 2006 і 2021 роками і зіткнетеся з вартістю іпотеки на основі сьогоднішніх ставок, то будинок за 250,000 2006 доларів США в 400,000 році сьогодні становить 20 2007 доларів. Навіть у XNUMX найбільших складених ринках, з урахуванням інфляції ми щойно повернулися до рівня XNUMX року. Я не думаю, що є бульбашка.

Вас турбує доступність?

Так, значною мірою через низьку пропозицію доступного житла. Відсоток новобудов [продається] за 200,000 2 доларів США або менше становить менше 2022% від [доступних] акцій. Люди просто не будують менші, більш доступні будинки для початку. Якщо будівельник може максимізувати прибуток і будувати за більш високою ціною, це те, що він робить. На XNUMX рік одним із напрямків, які мені подобається, є доступне житло, яке недостатньо забезпечене та обслуговується. Ми бачимо більше державно-приватних партнерств, і якщо Build Back Better буде зроблено, велика частина [грошей] буде спрямована на розвиток доступного житла.

Зростає також група людей, які хочуть орендувати, а не власних — одна з причин, чому нам подобається розвивається область оренди для однієї сім’ї. Коли мої батьки створювали сім’ю, багатство створювалося завдяки володінню будинком. Сьогодні багато людей мають інші способи отримати доступ до створення багатства. Прямо зараз ви можете інвестувати цей перший внесок у ринок, біткойн або Robinhood. Споживачі стають все більш освіченими щодо того, як інвестувати свої долари, і що у них є вибір, що робити зі своїми грошима.

Де в країні ви знаходите найбільше можливостей?

Модель міграції вражає. Цей вихід із прибережних міст до Сонячного поясу — через Кароліну, Джорджію та Техас — був масовим. Життя на відкритому повітрі в теплішому кліматі з доступом до пляжів і гір – це те, як люди хочуть жити сьогодні, і податкові пільги для корпорацій також важливі. Технологія створила ці мікроурбаністичні райони в США, яких раніше не існувало. Є багато місць, де люди можуть отримати оплачувану роботу та доступ до освіти для своїх сімей. Прибережні міста не збираються зникати, але там набагато більше розсіювання населення.

Мені також подобається житло старше 55 років, де є відчуття однодумців, близьких до виходу на пенсію, або порожніх людей, які мають доступ до тенісу, піклболу та фізичних зручностей, [поруч] членів сім’ї. Існує більший ризик порушення роботи таких речей, як догляд за пам’яттю, який може змінитися, якщо зміниться технологія.

Як ця міграція впливає на перспективи офісних приміщень?

Компанії визнають переваги розміщення людей в одному місці та необхідність залучення людей назад до офісу. Отже, ви бачите [зручності, як-от] їжу та спортзали. Багато великих інституційних та приватних інвесторів знову збираються зробити ставку на трофейні офіси на прибережних ринках. Він знову відкриється в 2022 році.

Яка частина робочої сили, як очікується, повернеться на посаду?

У довгостроковій перспективі порушення та зниження попиту [на офісні приміщення], ймовірно, становлять 10%. Він буде відрізнятися в залежності від розташування та типу. Ми як і раніше дуже оптимістично ставимося до спеціальної власності, як-от студії, медичні науки про життя та невеликі офісні будівлі з високим рівнем благоустрою по всій території Sunbelt. На багатьох з цих ринків, куди люди переїжджають, офіс недостатньо. Є ще багато позитивного імпульсу. Вибір є ключовим, і існує певний ризик, пов’язаний з необхідністю переходу від інтенсивного використання вуглецю до використання з нульовим значенням. Немає більшого ризику для цього [енергетичного] переходу, ніж в офісних приміщеннях.

Якщо говорити про енергетичний перехід, як інвесторам у нерухомість варто думати про зміну клімату та декарбонізацію?

Nuveen Real Estate зобов’язується до 2040 року до нуля [викидів]. Ми зосереджуємось на оцінці кожного окремого активу, яким ми володіємо, і [аналіз] усього, що ми купуємо, включає витрати на перехід. Чесно кажучи, нам потрібна краща відновлювана мережа в США. Кожен з наших активів проходить через модель, яка детально оцінює ризик шторму, пожежі та повені, а також локальний регуляторний ризик на рівні між вулицями. Наприклад, він включає топографію: Нью-Йорк може будувати дамські стіни, але Маямі не може, тому що земля — це губка. Ми оцінюємо все це на основі оцінки ризику. Якщо він буде занадто високим протягом 20-річного періоду, ми не будемо інвестувати.

Як підвищення процентних ставок вплине на можливості?

Нерухомість, як правило, працює краще, ніж інші [райони] в часи інфляції. Ви маєте вбудовані структури оренди з щорічним збільшенням, яке має тенденцію випередити інфляцію, і структури, які проходять через будь-які збільшення витрат орендарів. Але інфляція є величезним ризиком для нашої економіки, а рушії та посередники інфляції становлять більший ризик.

Як же так?

Подивіться на дефіцит робочої сили; це ніколи не добре. Відсутність поставок займе багато часу, щоб опрацювати систему, і залежатиме від тактики міжнародної географії щодо Covid. Ми також маємо справу з скороваркою інфляції. ФРС займає більш яструбину позицію, але може контролювати лише короткострокові ставки. Інвестори контролюють довгострокові ставки, тому дуже уважно звертайте увагу на криву прибутковості. Це буде найбільшим провідним показником [біди]. Якщо крива прибутковості почне ставати більш плоскою, і якщо [ФРС] продовжуватиме підвищувати ставки на короткому кінці, а попит на довгостроковій основі утримуватиме ставки відносно низькими, це мене турбує. Зверніть увагу, якщо [крива прибутковості] вирівнюється і, безперечно, інвертується.

Що це означає для вашого портфоліо?

Ми продовжуємо інвестувати там, де ми переконані, що житло є необхідністю. Промислові досі недостатньо забезпечені. Ми є сьомим за величиною власником промислової власності США [складів, логістичних приміщень та нерухомості останньої милі, яка служить останньою точкою між ланцюгом поставок і доставкою кінцевому клієнту]. Ми щодня орендуємо приміщення і на власні очі перевіряємо, наскільки воно міцне. Поки що немає ознак уповільнення. Попит продовжує перевищувати будь-які попередні рекорди з точки зору загального обсягу оренди. У промислових галузях країни рівень вакантних посад становить менше 4%.

Враховуючи зростання електронної комерції та перехід до управління запасами «точно вчасно», за останні роки попит на останню милю зріс, і на цьому ми зосереджуємось. Ми також оптимістично ставимося до альтернативних секторів, таких як складські приміщення та медичні кабінети — і те, і інше засноване на необхідності, — а також науки про життя, що має неймовірні попутні дії.

Є багато песимізму щодо роздрібної торгівлі, і особливо торгових центрів.

Чи ми як країна була надлишкова пропозиціями роздрібної торгівлі? Абсолютно. Порівняно з будь-якою іншою промислово розвиненою країною, у нас роздрібна торгівля в п’ять разів більше. Але за останні 10 років не було нових поставок у відсотках від роздрібного запасу, і, за оцінками, роздрібні запаси скоротилися на 25%, що в першу чергу пов’язано з перетворенням у багатофункціональні, квартири, медичні кабінети або промислові підприємства протягом останніх XNUMX років. наступні п'ять років.

У той час як роздрібна торгівля була сильно зосереджена на місцеположенні, тепер ми знаємо, що ті, хто зосереджений на омніканальності, мають набагато більш чіпку споживчу базу. Я завжди дивлюся на прибутки Target як на провідника. Вони мають чудовий багатоканальний інтерфейс та інфраструктуру та продають різноманітні товари — їжу, одяг, книги. Ви можете здійснити самовивезення, доставку в магазин у той же день або на узбіччі. Інтерфейс простий у використанні. Ви бачите, як інвестори повертаються до роздрібної торгівлі. Четвертий квартал був першим, коли чисте відкриття нових магазинів було вищим, ніж чисте закриття, і лізинг почав зростати завдяки певним роздрібним торговцям.

Ви робите щось по-іншому, коли ставки зростають?

Найбільша стратегічна сфера – це те, як ви фінансуєте речі. Ми переходимо від структур із плаваючою ставкою до структур із фіксованою ставкою, щоб застрахувати частину цього ризику. Ми також оцінюємо можливості збільшення кредитного плеча, і фіксація довгострокової заборгованості з фіксованою ставкою, з огляду на ставки, були на історичних мінімумах.

Отже, торговий центр не вмер?

Ті, які мають хорошу оренду та не є надзвичайно великими [з більшою ймовірністю виживуть]. Я дуже сильно ставлюся до відкритих торгових центрів/центрів стилю життя. Закриті, більш орієнтовані на туристів торгові центри, як-от на Гаваях, в Лас-Вегасі чи Орландо, продовжуватимуть працювати досить добре. Широкоформатна та закрита роздрібна торгівля буде складною.

Яке майбутнє нерухомості?

Ми володіємо деякими дивовижними науками про життя [властивості], які схожі на маленькі міста. У Сан-Дієго є футбольні поля, пивні та місця, куди хочеться піти працювати. Навіть у нашій штаб-квартирі в Нью-Йорку є дивовижний тренажерний зал, кімнати для медитації, гармати Thera, бар/кафе та бджолярі на даху, які намагаються забезпечити стійкість популяції медоносних бджіл.

Дякую, Карлі.

Напишіть Решма Кападія на [захищено електронною поштою]