Магія ТОВ в інвестуванні в нерухомість

Якщо ви дивилися мої онлайн-відео або читали мої книги чи блог, ви, безсумнівно, чули, як я розповідав про ТОВ в інвестуванні в нерухомість. ТОВ, на мій погляд, є фундаментальною одиницею захисту конфіденційності та захисту активів. ТОВ не є ідеальним інструментом для кожного інвестора в будь-якій ситуації, але в більшості випадків, якщо ви орендуєте нерухомість, ви повинні знати про ТОВ і як ними користуватися.

У моїй останній публікації в блозі я коротко пояснив стандартну формулу, яку рекомендую для використання ТОВ для інвестування в нерухомість. Я розповім більше про цю покрокову формулу в наступній публікації. Але поки що поговоримо про ТОВ в цілому.

ТОВ мають кілька переваг перед звичайними корпораціями. По-перше, вони не створюють оподатковуваної події, коли ви переміщуєте майно в них і з них (за умови, що ви робите належні податкові вибори). По-друге, вони забезпечують захист конфіденційності, про що я говорив у своїй останній публікації. Коли люди не знають, що ви володієте власністю, вони не можуть використовувати цю інформацію проти ваших інтересів. Крапка.

По-третє, і, мабуть, найважливіше, вони забезпечують захист від відповідальності. ТОВ називаються «компаніями з обмеженою відповідальністю» неспроста — їх мета полягає в обмеженні розміру збитків, які ви можете зазнати в судовому процесі. ТОВ пропонують два типи захисту активів: всередині та поза.

Під «внутрішнім захистом» я маю на увазі, що вони запобігають тому, щоб збитки, завдані майну, що належить ТОВ, стали вашими персонал відповідальність. Якщо хтось послизнеться і впаде на крижаному тротуарі перед вашим орендованим житлом, адвокати позивача не зможуть розвернутися і забрати все, що ви особисто власні. Однак якби майно було під вашим ім’ям, вони могли б зробити саме це.

Під «зовнішнім захистом» я маю на увазі, що, використовуючи ТОВ для інвестування в нерухомість, ви можете запобігти завданим збиткам поза ТОВ від поглинання всіх нерухомих активів, якими ви володієте. Іншими словами, якщо ви робите щось, що викликає особистий позов — скажімо, ви поранили когось своїм автомобілем — адвокати позивача не можуть просто взятися за вашу нерухомість як засіб стягнення платежу. Ви особисто не володієте нерухомістю; він належить ТОВ.

Створення та обслуговування ТОВ коштує грошей, але ці гроші витрачені недарма. Коли я вперше починав як адвокат, даючи поради інвесторам у нерухомість, я часто чув, як клієнти не говорять про вартість, яка могла становити, скажімо, 800 доларів на рік на ТОВ. Тож я б об’єднав усю нерухомість своїх клієнтів під одним ТОВ, щоб заощадити їм частину витрат на подання документів.

Пізніше я зрозумів, що такий підхід був неправильним. Що ви дійсно хочете зробити, так це встановити «коробку» навколо кожної окремої власності. чому Таким чином, збитки, які виникають в межах одного майна, залишаються на цьому майні, а не потенційно поширюються на всі інші майна в межах ТОВ. Ви хочете захистити свій загальний дохід від оренди, щоб, якщо щось піде не так з одним із ваших об’єктів нерухомості, найбільше, що ви можете втратити, це окреме об’єкт нерухомості та його дохід, а не всі ваших властивостей і всі їхнього доходу. Ось чому я зараз рекомендую створити одне ТОВ для кожного майна, яким ви володієте. (Принаймні до певного моменту. Коли ви досягнете того моменту у своєму бізнесі, коли у вас є десятки об’єктів нерухомості, ви зможете почати об’єднувати їх у кілька ТОВ.)

Що стосується захисту майна, не покладайтеся виключно на своє страхове покриття; є багато, багато ситуацій, які страхування не покриває. І кмітливі адвокати спробують вимагати відшкодування збитків, які перевищують межі вашого полісу. Подумайте про використання ТОВ.

Пам’ятайте також про це: ТОВ не можна використовувати повсюдно. Я бачив, як люди створюють ТОВ, щоб спробувати захистити свої коштовності та моторні човни. Але ТОВ повинно мати легітимну комерційне призначення. Коли справа доходить до використання ТОВ для інвестування в нерухомість, цією комерційною метою є ваш дохід від оренди.

Якщо ви зараз не користуєтеся компаніями з обмеженою відповідальністю для своїх прибуткових об’єктів, поговоріть зі своїм юристом з нерухомості.