Ринок житла просто вдарився в стіну. Що далі щодо цін, брокерів і акцій будівельників.

Остання інформація про загальнонаціональні ціни з’явилася ще в березні. Відтоді 30-річні ставки по іпотеці зросли майже до 6%, а заявки від покупців сповільнилися. Минулого тижня пара онлайн-брокерів, які добре читали обшуки будинків,

Redfin

(тикер: RDFN) і

Компас

(COMP), оголосив про звільнення.

Тим часом акції Redfin впали приблизно на 90% від свого піку. Будівельників теж облупили. Друзі не дозволяють друзям володіти біржовими фондами із залученням кредитного плеча з такими іменами, як

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Shares
(NAIL), особливо коли відсоткові ставки зростають, але якщо вам цікаво, ця компанія втратила 45% за п’ять торгових днів.

Чи варто інвесторам купувати тут акції забудовників? брокери? Що буде далі з цінами на житло? А коли фондовий ринок повернеться? Дозвольте мені відповісти на них у порядку зниження впевненості в найближчій перспективі, починаючи з iffy.

Так, купити будівельників. Віддавайте перевагу

Леннар

(LEN) і

Братські брати

(TOL), – каже Джейд Рахмані, яка публікує групу для KBW. Він зазначає, що акціями будівельників торгуються на рівні 60% від прогнозованої балансової вартості, де вони мають тенденцію до дна під час рецесії, ігноруючи фінансову кризу 2008 року. Леннар виграє від незавершеного продажу технологічного підрозділу з нерухомістю, а Toll зосереджується на заможних покупцях, близько 30% з яких платять готівкою, і тому їх не відлякують високі ставки по іпотеці.

Співвідношення ціна/прибуток у групі вражаюче низькі, але ігноруйте їх. Вони випливають з двох умов, які не повторяться найближчим часом: вартість землі підскочила на 30% або більше від моменту, коли компанії купували гектари до моменту продажу будинків, і різко вищі темпи транзакцій під час пандемії. Забудовник, який торгує з прибутками в чотири рази, дійсно може коштувати у вісім разів, припускаючи нормалізовані умови — все ще дешево, але велика різниця.

Ціни на житло підскочили більш ніж на 20% у березні порівняно з роком раніше, але Рахмані очікує, що до кінця року цей показник впаде до 2%. Його базова точка зору полягає в тому, що наступний рік принесе фіксовані ціни. Його сценарій рецесії, заснований на вивченні минулих обсягів продажів, передбачає зниження цін на 5% наступного року — можливо, більше, якщо ставки по іпотеці піднімуться до 7%. Це може здатися небагато, але для недавніх покупців із типовою іпотекою падіння ціни на 5% може зменшити власний капітал на 25%.

Більшість домовласників не мають іпотечних ставок, близьких до останніх; деякі дві третини зафіксовані нижче 4%. Ці покупці навряд чи переїдуть і візьмуть нові кредити, якщо в цьому немає необхідності, що є однією з причин того, що пропозиція може залишатися низьким роками. Іншим є те, що іпотека набагато вищої якості, ніж була під час останньої бульбашки на ринку житла, тому навряд чи буде хвиля неплатежів та панічних продажів.

Але щось має поступитися доступністю. Типові виплати за новими іпотечними кредитами перевищили 23% наявного доходу, близько до 26% максимуму під час останньої бульбашки. Але доходи зростають на 6% на рік, тому тривала пауза щодо цін на житло може допомогти відновити доступність. Так чи інакше, пандемія змусила людей проводити більше часу вдома, тому вони повинні бути готові платити трохи більше за житло у відсотках від свого доходу, вважає Рахмані.

Не поспішайте купувати акції брокерів, каже аналітик Вільяма Блера Стівен Шелдон. Він має рейтинги Market Perform за трьома з них: Redfin,

RE/MAX Holdings

(RMAX), і

eXp World Holdings

(EXPI). У своєму блозі минулого тижня генеральний директор Redfin Гленн Кельман написав, що попит у травні був на 17% нижчим за очікування, і що компанія звільнить 8% співробітників. Redfin наймає агентів безпосередньо, тоді як багато брокерів використовують незалежних підрядників.

Кельман написав, що падіння продажів може тривати роками, а не місяцями. Більше агентів могли б піти самостійно. Число членів Національної асоціації ріелторів, що є показником кількості людей, які продають будинки, минулого року досягло 1.6 мільйона, порівняно з приблизно мільйоном у 2012 році.

Шелдон з William Blair каже, що він вражений тим, наскільки впали оцінки брокерів, але настрої кислі, і він чекає ознак стабілізації. На початку минулого року Redfin коштує менше ніж десяту частину своєї пікової біржової вартості, незважаючи на те, що дохід приблизно подвоївся. Це означає, що акції становлять приблизно одну третину доходу. Очікувалося, що вільний грошовий потік стане стабільно позитивним, починаючи з 2024 року. Тепер подивимося.

Щодо фондового ринку, то у мене є хороші та погані новини, жодна з яких не є надійною. За минулий тиждень індекс S&P 500 опустився нижче прогнозованого прибутку на наступний рік у 15 разів, що свідчить про те, що ціни повернулися до історичних середніх показників. Але немає нічого, щоб сказати, що ринок не перевищить свою середню оцінку на шляху до здешевлення. І

Goldman Sachs

каже, що прогнози зростання прибутків на 10% цього та наступного року виглядають занадто високими.

Очікуйте повільніше зростання, каже Голдман, і якщо буде рецесія, прибутки в наступному році можуть впасти нижче рівня минулого року. За оцінками банку за цим сценарієм, S&P 500 сьогодні торгується більш ніж у 18 разів більше, ніж прибутки наступного року. Goldman прогнозує, що індекс підвищиться на 17% з рівня четверга до кінця року без рецесії або впаде на 14% після спаду. Прийміть мої вітання чи співчуття.

Не хвилюйтеся, каже Credit Suisse. За статистикою індивідуальні прогнози прибутків компаній щільно згруповані. Це протилежне тому, що має тенденцію відбуватися до того, як заробіток танка.

Раніше я чув, як люди називали фондовий ринок «повним кластером», але я поняття не мав, що вони говорять про дисперсію оцінок.

Напишіть Джек Хаф на [захищено електронною поштою]. Слідкуйте за ним у Twitter і передплатити його Подкаст Баррона Streetwise.