Обвал цін на нерухомість, який може зруйнувати ваші фінанси

Ціни починають падати. Заборгованість по іпотеці починає зростати. Забудовники банкрутуються, а інші припиняють роботу над будинками, які більше не можуть продати.

Коли цього тижня будуть опубліковані останні дані про ціни на нерухомість у Великобританії, усі будуть шукати ознак того, що ринок починає падати. Але є ринок, про який ми повинні турбуватися набагато більше – американський.

Є багато ознак серйозного спаду на ринку нерухомості в США: продажі будинків падають 12 місяців поспіль, що є найслабшим показником за більш ніж десятиліття. Кожен, хто думає, що це суто американська справа, обманює себе.

Якщо американський ринок зазнає краху, це призведе економіку до рецесії, і це розповсюдиться по всьому світу. Якщо будуть збитки за іпотечними кредитами, це загрожуватиме стабільності фінансових ринків. Він визначатиме, що Федеральний резерв робитиме з відсотковими ставками, впливаючи на економіку кожної країни. У 2008 році крах ринку субстандартної іпотеки спровокував світову фінансову кризу. Це було раніше, і це може статися знову.

Оскільки процентні ставки зросли в чотири рази за останній рік, Британський ринок нерухомості виглядає не зовсім здоровим. Минулого тижня Rightmove повідомило, що ціни на житло зупинилися, причому це найнижчі дані з тих пір, як онлайн-агентство почало збирати дані. Королівський інститут дипломованих геодезистів повідомив, що ринок був найслабшим з 2009 року. Незважаючи на це, це навряд чи є катастрофою, принаймні поки що. Ціни стабільні, і поки не падають, або принаймні не дуже суттєво.

Зовсім інша картина по інший бік Атлантики. Зараз у багатьох великих містах ціни падають в абсолютному вираженні. У Сан-Франциско, де зосереджено багато звільнених технічних працівників, цього року їх кількість скоротилася на 7%. В Окленді вони впали на 4.5 відсотка, а в Нью-Йорку на 1 відсоток.

Тим часом з Федеральним резервом продовжуючи агресивно підвищувати процентні ставки, а з інфляцією, яка вперто відмовляється взяти під контроль, перспективи стають дедалі похмурішими. Щоправда, цифри, опубліковані в п’ятницю, показали зростання продажів нових будинків у січні, але в річному обчисленні вони все ще впали майже на чверть порівняно з минулим роком. Це ще не крах, але він дуже близький до нього.

Історія продовжується

Те, що станеться з цінами на житло, вирішить різницю між тим, жорстка чи м’яка посадка буде. Федеральна резервна система намагається розробити найскладніший трюк у підручнику центрального банку; уповільнення економіки та повернення інфляції під контроль, але без ініціювання повномасштабної рецесії.

Це звучить досить просто, але на практиці цього дуже важко досягти. Те, що станеться з ринком житла, визначить, чи буде він успішним чи невдалим. Якщо ринок нерухомості стабілізується, але протягом року залишатиметься загалом незмінним, то споживчий попит лише трохи ослабне, і ми не можемо очікувати нічого гіршого, ніж невелике уповільнення.

Якщо ціни впадуть, це буде інша історія, попит впаде, а повномасштабний спад буде майже неминучим. І якщо США підуть у рецесію, так само буде решта глобальної економіки – тому що Америка – це майже єдине, що його тримає.

Далі обвал житла пошириться на фінансові ринки. На ринку США непогашена іпотечна заборгованість становить 18 трильйонів доларів (15 трильйонів фунтів стерлінгів), порівняно з 14 трильйонами доларів у 2007 році на піку останнього буму. Правила щодо іпотеки означають, що набагато легше просто піти від своїх боргів, ніж у Великобританії. Ви втрачаєте будинок, і ваш кредитний рейтинг зазнає ударів, але якщо вартість вашого майна значно впаде, воно все одно може бути привабливим варіантом.

Навіть гірше, незважаючи на посилене регулювання, іпотечні кредити все ще збираються та продаються по всьому світу. Насправді платоспроможність американської фінансової системи залишається критично залежною від стану ринку житла. Якщо він почне крах, він також може легко знищити банки, хедж-фонди та менеджерів фондів – і це дуже сильно вдарить по решті світової економіки.

Зрештою, це визначатиме монетарну політику, не кажучи вже про ймовірний результат наступних президентських виборів. Очікується, що Федеральна резервна система підвищить процентні ставки щонайбільше на ще один відсотковий пункт, а потім знову почне плавно пом’якшувати. Але якщо ціни на житло впадуть, усі ставки втрачаються.

Чи Джером Пауелл, голова ФРС, вважає, що його робота полягає в порятунку ринку, чи він зробить контроль над інфляцією пріоритетом? Або він негайно змінить курс і різко знизить процентні ставки, щоб врятувати ринок, боячись повторити помилки 2007 і 2008 років?

І навіть якщо він це зробив, чи можна звернути крах нерухомості, коли він почався, чи він перетвориться на повномасштабну паніку? Ніхто не має навіть найменшого уявлення, включаючи, цілком імовірно, саму ФРС. Але одне можна сказати точно. Це буде дуже брудно.

Фондовий ринок робить ставку, що це буде ідеально виконана м'яка посадка, але це дотик і йти. Саме ринок житла в США почав фінансовий крах 2008 року, коли невисокі іпотечні кредити погіршилися, що спровокувало банківський крах у кожній великій економіці.

Ми всі уважно стежимо за цінами на житло у Великій Британії, але зараз найбільшою загрозою світовій економіці є хиткий американський ринок.