Товариство домовласників було помилкою

Команда Atlantic щойно опубліковано нова стаття це робить деякі з тих самих пунктів щодо володіння будинком, як і я нещодавно опублікований розділ in Розширення можливостей нового американського робітника. Фактично, це робить деякі з однакові аргументи Я робив Протягом багатьох років.

Назва статті майже все говорить: Товариство домовласників було помилкою. Автор Єрусалим Демсас вважає, що «Нерухомість слід розглядати як споживання, а не як інвестицію”, передумова, якої було б розумно дотримуватися багатьом американцям.

Демсас вказує на те, що «Порада «купувати дешево і продавати дорого», коли ми говоримо про те, де ви живете, є абсурдною порадою. Люди хочуть жити поруч із сім’єю, неподалік від хороших шкіл, біля парків або в районах із тими зручностями, які вони бажають, а не торгувати своїм місцем розташування, як грошима». вона також зазначає, що «Будинок прив’язаний до певного географічного розташування, вразливий до місцевих економічних та екологічних потрясінь, які можуть знищити цінність землі або самої споруди саме тоді, коли вам це потрібно».

Усе це хороші моменти та вагомі причини не розглядати свій дім як інвестицію.

Демсас також є дзеркалом аргументу, який я навів мої свідчення в Сенаті Банку в жовтні 2021 року:

Незважаючи на те, що власний капітал часто становить значну частину багатства багатьох американців, придбання житла може бути ризикованою інвестицією, яка повністю залежить від подорожчання житла, атрибута, яка принципово суперечить тому, що житло стає доступнішим.

Хоча Демсас не заглиблюється в це, ця залежність від подорожчання житла є ще більшою проблемою, враховуючи, що федеральна житлова політика спрямована на стимулювання все більшої кількості іпотечних боргів з низьким капіталом. Це робить купівлю житла особливо ризикованою для тих, хто бореться за отримання більш стабільного доходу.

Я серйозно сумніваюся, що сенатор Елізабет Уоррен (D-Massachusetts) підтримала б інвестиції на фондових ринках, що фінансуються федеральним кредитом, для всіх американців, але це фактично те, що робить федеральна житлова політика. (Так, вона явно бажаючи підтримувати «Уолл-стріт» і «великі банки», коли їй це зручно, але залишимо це для іншої колонки.)

Фактично, принаймні протягом останніх 20 років, ціни на житло демонстрували таку ж волатильність, як і на фондових ринках. Ці факти не залишилися непоміченими навіть іншими письменників в Атлантиці. Але досі не зовсім зрозуміло, яку альтернативну політику підтримує Демсас.

Ми, звичайно, погоджуємося з тим, що політика заохочення власності на житло та зневажлива оренда є шкідливою. І ми, схоже, погоджуємося з тим, що федеральні чиновники є лицемірством підтримувати так звані програми доступного житла, водночас пропагуючи політику, яка підвищує ціни на житло.

Що стосується конкретних змін у федеральній політиці, я не дуже впевнений. Сподіваюся, Демсас перегляне мій розділ і напише новий твір. (Навіть якщо вона зі мною не згодна.)

Загальна думка, яку я висловлюю у новій книзі Катона, як і в більшості статей, які я пишу про фінансування житла, полягає в тому, що федеральна політика майже повністю спрямована на підвищення попиту. Це проблема, оскільки пропозиція на ринках житла завжди обмежена порівняно з багатьма іншими видами товарів споживання. Фактом також є те, що ці обмеження пропозиції часто обумовлюються державними та місцевими правилами та положеннями. Тобто багато бажаних місць вже «заповнені» житлом, і лише зміни місцевого самоврядування можуть щось з цим зробити, хоча навіть ті зміни навряд чи матимуть великі короткострокові наслідки.

Враховуючи таку реальність, найкраще, що може зробити федеральний уряд, це припинити стимулювати попит. Але це навпаки федеральний уряд робив протягом (принаймні) останніх 50 років.

У 1930-х роках уся федеральна участь почала зростати, переважно як спроба збільшити кількість робочих місць. Але десь на цьому шляху всі ріелтори, будівельники та фінансисти зрозуміли, що краще працювати з політики. Тепер маємо повний безлад, який однозначно зробив житло менш доступним, особливо для малозабезпечені люди.

Федеральний податковий кодекс сприяє іпотечним боргам. Базельські вимоги до капіталу сприяють утриманню державних іпотечних цінних паперів (MBS). А Fannie Mae і Freddie Mac давно користуються особливим статусом відносно приватних компаній. Приватному сектору неможливо конкурувати з федеральним урядом, тому надання державного іпотечного страхування та (навіть неявних) федеральних гарантій для MBS мало передбачуваний ефект.

З 2009 по 2020 рік річна частка Фанні та Фредді в загальний ринок MBS становив у середньому 70 відсотків, незважаючи на свої статути прямо забороняють надмірне використання своїх об'єктів. Включаючи цінні папери Ginnie Mae, ті, які забезпечені іпотечними кредитами FHA, федеральну частку ринок MBS становив у середньому 92 відсотки на рік.

Однак мало хто пам’ятає, що до кризи 2008 року ситуація не сильно відрізнялася. Від 1996 в 2007, річна частка Fannie and Freddie на загальному ринку MBS становила в середньому 60 відсотків, що лише приблизно на 10 процентних пунктів нижче, ніж частка після кризи.

Немає сенсу благати про додаткову федеральну допомогу, тому що надто велика федеральна допомога привела нас сюди. Федеральна політика постійно збільшує попит, спрощуючи отримання іпотечних кредитів на житло. Здається, у Конгресі немає імпульсу, щоб змінити цю тенденцію, і лише дурень скаже, що це не має нічого спільного з особливими інтересами.

Якщо я помиляюся, тоді новий Конгрес може початися з найнижчого з низьких плодів. Це може заборонити Fannie та Freddie фінансувати позики на будинки для відпочинку, і це може забезпечити виконання положень їхніх статутів про надмірне використання. Тоді він може заборонити їм фінансування будинків вартістю понад 1 мільйон доларів і вимагають, щоб «покупці житла вперше» були насправді тих, хто ніколи не мав житла.

Я не збираюся затримувати подих.