Розділ 1031 Податкового кодексу США дозволяє людям, які мають приріст капіталу від продажу нерухомості, відстрочити сплату податку на цей прибуток. Для цього вони повинні використати ці прибутки для придбання подібної нерухомості протягом 180 днів після первинного продажу, і вони ніколи не можуть торкатися грошей самостійно. Цей процес відомий як a 1031 обмін титулами. Зі зрозумілих причин вони популярні серед інвесторів у нерухомість.
Закон існує, щоб заохочувати інвесторів повертати свої гроші в обіг, а не просто вкладати свої прибутки в банк, де виграє лише інвестор. Ось чому вам дозволено робити 1031 обмін скільки завгодно разів. Однак ключовим елементом є те, що ви не можете фізично торкнутися будь-якого прибутку. Якщо ви покладете їх у свій банк хоча б на один день, прибуток підлягає оподаткуванню.
Інвестори долають цю перешкоду, передаючи свої прибутки тому, що називається кваліфікованим посередником». Кваліфікований посередник — це компанія, яка зберігає ваші прибутки, а потім виділяє їх за вашим наказом, коли ви знаходите нову нерухомість. Це звучить просто, але зяюча нормативна діра в процесі означає, що ви повинні бути обережними з вибором кваліфікованого посередника.
Шукаєте способи підвищити прибутки? Ознайомтеся з матеріалами Benzinga про альтернативні інвестиції в нерухомість:
Або перегляньте поточні варіанти інвестування на основі ваших критеріїв Скринер пропозицій Бензінга.
Кваліфіковані посередники дуже слабо регулюються
Коли ви передаєте свої гроші брокеру з нерухомості чи адвокату, жорсткий регулятивний нагляд визначає, як вони можуть поводитися з коштами клієнтів. Ці правила створені, щоб ускладнити їм дії неналежним чином або крадіжку ваших грошей.
Вони повинні зберігати кошти своїх клієнтів на довірчих рахунках окремо від операційного рахунку своєї юридичної фірми чи брокерської компанії з нерухомості. Їм законодавчо заборонено змішувати кошти або використовувати гроші клієнта для будь-яких цілей, окрім угоди чи юридичних послуг, для яких кошти закладені. Вони також зобов’язані щомісяця звіряти всі свої довірчі рахунки.
Ці організації повинні скласти бухгалтерську книгу, яка каталогізує дати та причини депозитів і зняття з їхніх довірчих рахунків. Вони зобов’язані зводити цю бухгалтерську книгу з місячними банківськими виписками та зберігати записи про свої звірки, доступні для перевірки державними представниками в будь-який час протягом звичайного робочого часу. Невиконання цього може призвести до втрати ліцензії, навіть якщо гроші не були взяті.
Проблема для інвесторів у нерухомість полягає в тому, що жоден еквівалентний регуляторний орган на федеральному рівні не відповідає за нагляд за кваліфікованими посередниками. The IRS навіть має попередження про ці організації на своєму веб-сайті. На рівні штатів лише вісім штатів регулюють або контролюють діяльність кваліфікованих посередників. Вони є:
Нью-Гемпшир
Віргінія
Вашингтон
Мен
Каліфорнія
Айдахо
Колорадо
Невада
Це означає, що кваліфікований посередник в інших 42 нерегульованих штатах теоретично міг би здичавіти з вашими обмінними грошима 1031, і якщо вони випустять їх на ваш запит, коли ви завершите обмін, ви не будете мудрішими. Це страшна думка і саме визначення привида в машині.
Що робити, якщо ваш кваліфікований посередник втече з вашими грошима?
Незважаючи на відсутність федерального та державного регулювання діяльності кваліфікованих посередницьких компаній, для них все одно є злочином привласнити ваші гроші. Якщо вони втечуть з вашими грошима і не платять їх, коли ви цього вимагаєте, їх можуть притягнути до кримінальної відповідальності та ув’язнити. Однак це не вирішує вашу проблему як інвестора.
Пам’ятайте, що у вас є лише 180 днів, щоб здійснити обмін. Цей годинник не перестає цокати ні за яких обставин. Отже, якщо ваш кваліфікований посередник не має ваших грошей, коли вам потрібно здійснити обмін, і ви не можете завершити його протягом 180 днів, ви обкладаєтеся податком на приріст капіталу з викрадених грошей.
Кваліфікований посередник втече з вашими грошима та підкине вам податкову накладну? Ой У деяких випадках страхові компанії кваліфікованого посередника повернуть частину грошей, але це навряд чи станеться вчасно, щоб ви завершили обмін. Отже, вибір невідповідного кваліфікованого посередника може буквально спричинити фінансовий кошмар, щоб прокинутися з якого знадобляться роки.
Чи часто трапляється крадіжка через кваліфікованого посередника?
На щастя, ні, не так. Але якщо врахувати той факт, що кваліфіковані посередники можуть отримувати прибуток від десятків або навіть сотень продажів нерухомості одночасно, лише один кваліфікований посередник, який вчинить неправильно, може спричинити хаос на мільйони доларів.
Візьмемо, наприклад, Едуард Окунь, який був колишнім керівником податкової групи 1031. Він запустив свою кваліфіковану компанію-посередника, використовуючи гроші клієнтів для фінансування розкішного способу життя, який включав особняки в кількох штатах, кілька човнів і багато коштовностей, якими він щедро розкидав свою дружину-модель у бікіні.
Коли в нього нарешті закінчилися гроші, і він не міг платити своїм клієнтам, вони не знали, що було для них більшим шоком: дізнатися, що їхні гроші вкрали, чи дізнатися, що немає нормативної бази чи контролю, щоб запобігти Окуну від крадіжки це. На момент арешту Окун завершував угоду про купівлю іншої кваліфікованої посередницької компанії з майже 900 мільйонами доларів на депозиті.
Його засудили до 100 років тюремного ув'язнення та позбавили майже 40 мільйонів доларів майна. Врешті-решт його клієнти, які залишилися без уваги, отримали близько 70% своїх грошей. Однак ці 70% не встигли сплатити свій податковий рахунок, який їм довелося заплатити зі своєї кишені, і вони все одно зазнали судових витрат, переслідуючи його для відшкодування збитків.
Як захистити себе від підозрілого кваліфікованого посередника?
Едвард Окун не єдиний, хто використовує кваліфікованих компаній-посередників для вчинення фінансових неправомірних дій. Існує численні випадки де були спіймані кваліфіковані посередники, а збитки від цих випадків сягають сотень мільйонів доларів. Незважаючи на це, досі немає федерального нагляду за галуззю. Отже, як захиститися від сумнівного кваліфікованого посередника?
Якщо ви не живете в штаті, який регулює діяльність кваліфікованих посередників (і, ймовірно, ні, оскільки їх лише вісім), найкращим вибором буде вибрати кваліфікованого посередника, який також є дипломованим адвокатом штату. Принаймні тоді вони повинні будуть проводити щомісячну звірку рахунків.
Це не гарантія, але це дасть вам певний спокій, якщо знати, що обраний вами кваліфікований посередник обслуговує асоціацію адвокатів штату. По-друге, проведіть дослідження. Ознайомтеся з відгуками про посередника онлайн. Чи мають вони репутацію відповідальних та проактивних у спілкуванні з клієнтами? Чи високий їхній рейтинг BBB? Ставте важкі запитання під час співбесіди з кваліфікованими посередниками. Отримайте потрібні відповіді або переходьте до наступного.
Ви повинні захищати власні інтереси на 1031 біржі
Перед боксерським поєдинком рефері викликає обох бійців на ринг і каже їм «тримайте руки вгору і захищайтеся». Ця сувора порада стосується інвесторів, які працюють через обмін титулами 1031. Ви несете відповідальність обережно та з особливою ретельністю вибирати свого кваліфікованого посередника. Ви наполегливо працювали, щоб отримати прибуток від своїх інвестицій. Це залежить від вас, щоб захистити його.
Фото Просток-студія на Shutterstock
Дивіться більше від Бензінга
Не пропустіть сповіщення в режимі реального часу про свої акції – приєднуйтесь Benzinga Pro безкоштовно! Спробуйте інструмент, який допоможе вам інвестувати розумніше, швидше та краще.
© 2022 Benzinga.com. Бензінга не надає інвестиційних порад. Всі права захищені.
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html