Підвищення ставок Федеральної резервної системи охолоджує ринок житла, але реформи землекористування все ще потрібні

З весни 2022 року цільова ставка ФРС за федеральними фондами, тобто процентна ставка, яку банки стягують один одному за кредити овернайт, зросла до 2.5%, порівняно з 0.25% у лютому. Дії ФРС підвищили процентні ставки по всьому, від кредитних карток до іпотеки. Вищі ставки по іпотеці починають знижувати ціни, але нижчі ціни будуть тимчасовими без збільшення пропозиції, необхідного для того, щоб зробити житло доступнішим.

Середні 30- та 15-річні іпотечні ставки на найвищому рівні з 2009 року, як показано на малюнку нижче з останнього звіту American Action Forum житлоплан Томас Вейд. 30-річний показник майже вдвічі перевищує показник 2021 року, тоді як 15-річний показник уже зріс більш ніж удвічі.

Незважаючи на ці підвищення, обидва показники все ще близькі до історичних мінімумів і нижчі за показники від 6% до 7%, які були нормою з 2001 по 2009 рік.

Хоча відсоткові ставки можуть бути невисокими за історичними стандартами, останні підвищення все ще спричиняють падіння цін. Індекси цін на житло Case-Shiller та FHFA почали вирівнюватися, як показано на двох малюнках нижче.

Річні зміни цін для обох індексів також знизилися до 15% для композитного індексу Кейс-Шіллер 20 міст і 16% для індексу FHFA. Обидва становили 19% у 2021 році.

Настрій будівельників знижується у відповідь на зниження цін і повільне зростання цін. NAHB/Wells FargoWFC
Індекс ринку житла, створений на основі опитування будівельників, які оцінюють продажі житла та очікування, впав до найнижчого рівня з часів до пандемії, як показано нижче.

Слабший попит і настрої будівельників проявляються у новому будівництві. На малюнку нижче видно, що старти сповільнюються в усіх чотирьох регіонах країни.

Менша кількість нових будинків призведе до зниження пропозиції нових будинків і може уповільнити падіння цін на житло, оскільки пропозиція пристосовується до зниження попиту, викликаного зростанням процентних ставок. Хоча це може бути добре для поточних домовласників, які відчують менші падіння власного капіталу в короткостроковій перспективі, це погано для довгострокової доступності житла. Країна має значний дефіцит житла— від 6 мільйонів до 10 мільйонів одиниць, що зниження кількості нових будинків лише посилить. Напружений ринок житла проявляється в рівнях вакантності будинків і оренди, які знаходяться на найнижчому рівні за останні 10 років.

Нам потрібно більше житла всіх типів в Америці, щоб зробити житло доступнішим у довгостроковій перспективі. Це розчаровує, хоча й не дивно, що розпочате будівництво житла зменшується у відповідь на слабкий попит і нижчі ціни.

Однак було б помилкою звинувачувати ФРС у проблемах ринку житла. ФРС робить усе необхідне, щоб приборкати швидка інфляція спричинені занадто великими державними витратами та власне надмірне створення грошей під час пандемії. Будь-які інші наслідки зростання процентних ставок для економіки мають другорядне значення.

Основною причиною невідповідності попиту та пропозиції на ринку житла є надмірне державне регулювання. Федеральний уряд вже давно займається підвищенням попиту на житло через квазідержавні установи Фанні МейФНМА
і Фредді Мак та інші державні програми.

І Фанні, і Фредді купують іпотечні кредити у кредиторів і мають неявна державна підтримка. Оскільки кредитори знають, що вони можуть легко перерахувати іпотечні кредити Фанні та Фредді, вони менше турбуються про довгострокові ризики дефолту, і таким чином можуть підтримувати вартість позик штучно низькою.

Пам’ятайте, що штучне стимулювання попиту саме по собі погано житлова криза? — але що робить ситуацію ще гіршою в контексті ринку житла, так це те, що місцева влада одночасно знижує пропозицію через правила землекористування. По всій країні мінімальні розміри ділянок, вимоги до паркування, заплутані процедури отримання дозволів, вимоги щодо щільності та інші місцеві правила обмежують кількість житла, яке можна побудувати. Коли обмеження пропозиції поєднуються з субсидіями попиту, результатом є вищі ціни, через які достатнє житло залишається недоступним для багатьох домогосподарств із низьким і середнім доходом.

Підвищення ставок ФРС охолоджує ринок житла, і навіть більше майбутні походи ми повинні очікувати, що це продовжиться найближчим часом. Однак вплив ФРС є незначним у порівнянні з несприятливим впливом поточної житлової політики федерального та місцевого уряду, яка підвищує попит і обмежує пропозицію. Дії ФРС не повинні відволікати нас від здійснення довгострокових змін, необхідних для приведення ринку житла в рівновагу — збільшення пропозиції на місцевому рівні та менше субсидій на федеральному рівні.