Інвестування в нерухомість, яка здається в оренду, може бути ефективним способом отримання прибутку пасивний потік доходу. Ви купуєте нерухомість, встановлюєте орендаря або двох і отримуєте щомісячну орендну плату. Це звучить досить просто, але для того, щоб переконатися, що орендоване майно є гідною інвестицією, потрібно трохи більше. Знати, як розрахувати грошовий потік у сфері нерухомості для отримання максимального прибутку як власника нерухомості.
A фінансовий радник може допомогти вам включити нерухомість у ваш портфель.
Що таке грошовий потік у сфері нерухомості?
Прості слова грошовий потік стосується руху грошей у бізнесі та з нього. Коли ви обговорюєте грошові потоки нерухомості, ви говорите про гроші, які генеруються власністю (тобто дохід від оренди), і гроші, які витрачаються на нерухомість.
Інвестиції в нерухомість можуть генерувати позитивний або негативний грошовий потік. Коли нерухомість має позитивний грошовий потік, її дохід перевищує витрати. З іншого боку, коли є негативний грошовий потік, витрати перевищують дохід.
Позитивний грошовий потік є кращим для інвесторів у нерухомість оскільки це означає, що вони заробляють гроші на власності або власності, якими вони володіють. Чим ширша норма прибутку, тим краща віддача від інвестицій. Позитивний грошовий потік також може полегшити підтримку інвестицій у нерухомість, оскільки у вас може бути надлишок готівки, який ви можете використовувати для обслуговування, ремонту та утримання.
Від’ємний грошовий потік означає, що інвестор втрачає гроші на орендованій нерухомості. Від’ємний грошовий потік може виникнути, якщо майно пустує протягом тривалого часу або якщо ціни на оренду не в змозі йти в ногу з тим, що коштує інвестору утримувати майно.
Як розрахувати грошовий потік у сфері нерухомості
Розрахунок грошових потоків у сфері нерухомості починається зі знання кількох ключових деталей про нерухомість. Зокрема, щоб розрахувати грошові потоки для оренди нерухомості, вам потрібно знати:
Скільки валового доходу приносить нерухомість
Загальні витрати на майно
Які борги, якщо такі є, пов’язані з майном
Валовий дохід від оренди являє собою весь дохід, який генерує нерухомість до вирахування будь-яких витрат, включаючи платежі по іпотеці. Орендна плата зазвичай є основним джерелом доходу, коли ви обчислюєте грошовий потік для оренди житла. Але залежно від того, що включено до вашого договору оренди, ви також можете отримувати дохід, стягуючи з орендарів комісію за домашніх тварин, комісію за прострочення або інші комісії.
Що стосується витрат, ви включаєте всі витрати, які ви сплачуєте за володіння майном. Тож це може включати такі речі, як:
Страхування
Плата за управління майном (якщо ви платите комусь іншому за управління майном замість вас)
Комунальні послуги
Технічне обслуговування та ремонт
реклама
Бізнес-ліцензії, які вам можуть знадобитися, щоб здавати нерухомість в оренду
Юридичні та професійні гонорари (тобто витрати на виселення)
Тут також потрібно вказати рівень вакантності помешкання. Рівень вакантності показує, скільки днів у році нерухомість залишається без орендаря, тобто вона взагалі не приносить жодного доходу. Щоб визначити рівень вакантності нерухомості, потрібно додати загальну кількість часу, протягом якого нерухомість пустувала протягом одного року, потім розділити це на кількість часу, на який нерухомість можна було орендувати, і помножити відповідь на 100. .
Отже, якщо об’єкт пустував протягом 16 тижнів, але його можна було орендувати на 52 тижні, рівень вакантності становить 30.76% (16/52 x 100). Рівень вільних площ вважається операційними витратами при здачі майна в оренду.
Отримавши валовий дохід і витрати, ви можете переходити до наступного кроку, який обчислює чистий операційний дохід (NOI). Щоб визначити NOI для нерухомості з грошовим потоком, потрібно просто відняти витрати від доходу. Отримане число є сумою грошового потоку, отриманого від операцій. Це не враховує борг, який може бути пов’язаний із майном. Щоб знайти чистий грошовий потік після врахування обслуговування боргу, ви повинні відняти обслуговування боргу від чистого операційного прибутку.
Чому розрахунок грошових потоків у сфері нерухомості важливий?
Розрахунок грошових потоків для питань нерухомості, оскільки це може допомогти вам визначити, наскільки прибутковою буде інвестиція в оренду нерухомості. Дивлячись на те, скільки ви можете стягувати за оренду конкретного майна, недостатньо, щоб скласти точну картину. Ви спочатку повинні зняти витрати на експлуатацію майна та будь-які боргові платежі, які ви повинні зробити у зв’язку з ним, щоб з’ясувати, скільки грошових потоків у вас залишилося.
Якщо у вас є конкретна норма прибутку, до якої ви прагнете, розрахунок грошового потоку для нерухомості може дати вам уявлення про те, чи нерухомість, імовірно, виправдає очікування, перевищить їх або не виправдає. Немає встановленої норми прибутку, яка вважається бажаною під час інвестування в оренду нерухомості. Це значною мірою суб’єктивно, виходячи з ринку оренди, у який ви інвестуєте, та ваших особистих цілей.
Як правило, розумно розглядати властивості, які проходять тест на 1%. Правило 1% говорить про те, що нерухомість, швидше за все, буде прибутковою, якщо ви можете реалістично стягувати 1% від її вартості оренди. Отже, якщо ви купуєте квартиру вартістю 350,000 3,500 доларів США, щоб здавати її в оренду, тоді вам потрібно буде стягувати принаймні XNUMX XNUMX доларів США в якості місячної орендної плати.
Реалістично це чи ні, залежить від ринок житла та оренди стягувати 3,500 доларів за оренду в Сан-Франциско чи Нью-Йорку, наприклад, не так уже й надумано. Але стягувати таку саму суму за будинок на одну родину в маленькому містечку в Айові, ймовірно, не вдасться. Тому при застосуванні правила 1% важливо враховувати загальний ринок, а також вартість життя та доходи в цьому регіоні.
Податки можуть вплинути на грошовий потік нерухомості
Інвестиції в нерухомість можуть окупитися з часом, але IRS захоче отримати справедливу частку доходу від оренди, який ви отримуєте. Виконуючи розрахунки грошових потоків для нерухомості, пам’ятайте, що вам доведеться сплатити податки на що дохід. Як правило, чистий дохід від оренди оподатковується за вашою звичайною ставкою прибуткового податку. Отже, якщо ви перебуваєте у вищій податковій категорії, це може означати, що ви платите більше податків на дохід від оренди.
Однак ви можете компенсувати частину своєї заборгованості вирахування витрат на оренду майна. Деякі з витрат, які ви можете відняти, включають:
Витрати на технічне обслуговування та прибирання
Заміна приладу або системи ОВК
Іпотечний відсоток
Страхування майна
Податки на нерухомість
Плата за рекламу
Плата за управління майном
Комунальні послуги
Інші послуги, такі як боротьба зі шкідниками або озеленення
Юридичні та професійні витрати (наприклад, якщо вам доведеться заплатити за виселення орендаря)
Витрати на вакансії
Ви також можете вирахувати витрати на амортизацію майна. Вирахування цих витрат може зменшити ваш оподатковуваний дохід від оренди. Розуміння суми податків, яку ви, ймовірно, повинні заборгувати за володіння орендованим майном, може дати вам краще уявлення про те, яку частину вашого прибутку ви справді залишите собі в кінці дня.
Bottom Line
Розуміння грошових потоків у сфері нерухомості має значення під час зважування нових інвестиційних можливостей. Останнє, що ви хочете, — це інвестувати в орендовану нерухомість лише для того, щоб вона виявилася грошима. Знання того, як розрахувати грошовий потік для нерухомості, може допомогти вам у складанні інвестиційного плану і уникнути невдалих інвестицій.
Поради щодо інвестування
Якщо ви хочете володіти орендованим майном без необхідності виконувати всю важку роботу власника нерухомості, є простіші способи інвестування. Платформи краудфандингу нерухомості, наприклад, дозволяють інвестувати в комерційну та житлову нерухомість без необхідності володіти самою нерухомістю. Інвестиційні фонди нерухомості (REIT) є ще одним варіантом інвестування в нерухомість без покупки нерухомості. REITs зобов’язані виплачувати 90% оподатковуваного доходу інвесторам у вигляді дивідендів щороку, забезпечуючи вам постійний потік доходу з невеликими зусиллями з вашого боку.
Подумайте про те, щоб поговорити з фінансовим консультантом про те, чи може нерухомість грошових потоків стати гарним доповненням до вашого портфоліо. Знайти кваліфікованого фінансового консультанта неважко. SmartAsset безкоштовний інструмент поєднує з вами до трьох фінансових радників, які обслуговують ваш регіон, і ви можете безкоштовно взяти участь у співбесіді з вашим радником, щоб вирішити, який з них підходить саме вам. Якщо ви готові знайти радника, який допоможе вам досягти ваших фінансових цілей, починай зараз.
Фото: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Повідомлення Як розрахувати грошовий потік у сфері нерухомості вперше з'явився на Блог SmartAsset.
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html