Акції на ведмежому ринку, чи послідує крах житла?

Ключові вивезення

• Дані Національної асоціації ріелторів показують, що ціни на житло виросли на 37% з березня 2020 року
• Тим часом загальні продажі житла в травні знизилися на 8.6% у порівнянні з минулим роком і на 3.4% в порівнянні з попереднім місяцем.
• Дані Moody's Analytics показують, що середній будинок переоцінений на 24.7%, а ціни ростуть у чотири рази швидше, ніж доходи.
• Оскільки покупці житла постійно занижують ціни на ринку, багато інвесторів та власників будинків побоюються, що катастрофа житла може бути за рогом

понеділок, Індекс S&P 500 закрилися на 18.7% з початку року, коливаючись біля території ведмежого ринку минулого тижня. У той же час, Nasdaq Composite залишається падінням приблизно на 27% за рік, в той час як Dow знижується на 14%. Іншими словами, більша частина ринку знаходиться в країні ведмедя або поблизу, і не очікується відстрочка для акцій, ціни на які знизилися з піків січня.

І тепер інвестори та власники житла стурбовані тим, що ринок житла може наслідувати його приклад.

дані з Національна асоціація ріелторів (NAR) показує, що з травня 2021 року по травень 2022 року ціни на житло зросли майже на 15%. З березня 2020 р. вони зросли на 37%. Між тим, середні ціни на житло вперше перевищили 400,000 XNUMX доларів.

Хоча високі ціни корисні для інвесторів і продавців, вони постійно витісняють з ринку покупців з нижчим і середнім рівнем доходу. І тепер, дехто хвилюється, ці самі ціни, якими раділи продавці, можуть стати каталізатором краху ринку житла.

Бульбашки та збої

Бульбашки активів виникають, коли попит, спекуляції та ринковий буйний розмах виходять за межі своїх фундаментальних цін. Кінцевий результат? Активи з завищеною ціною, які залишаються затребуваними до тих пір, поки зацікавлені покупці.

Згідно зі Федеральний резерв Далласа, бульбашки нерухомості особливо колючі через їх широкомасштабний економічний вплив. Бульбашки в житлі часто призводять до ряду непередбачених наслідків, таких як:

• Викривлені моделі інвестицій і купівлі
• Неправильний розподіл економічних ресурсів
• Брижі, які сприяють економічному зростанню та зайнятості

Тоді коли паніка інвесторів, або банкрутства та звернення викупу на ринок, бульбашка «лопається». Ціни на нерухомість падають, інвестори намагаються залишатися прибутковими, а власники будинків можуть опинитися під водою дуже дорогі кредити.

Тим не менш, не кожна бульбашка обов’язково закінчується повним крахом.

Натомість на деяких ринках може відбутися корекція, коли ціни на житло поступово знижуються, а потім стагнують протягом місяців або років.

Навпаки, крах передбачає швидке падіння ціни (часто супроводжується хвилею викупу), що вириває килим з-під ринку.

Тоді і зараз

Повномасштабні крахи ринку житла трапляються не так часто, як ви думаєте. Тим не менш, оскільки Велика рецесія свіжа у багатьох умах, власники будинків та інвестори залишаються настороженими.

Велика рецесія

Крах ринку житла в 2007-2008 роках був унікальною подією, що народилася внаслідок багатьох недбалих практик уряду, кредиторів та інвесторів.

Для початку дешеві ставки та мінімальне регулювання іпотечного кредитування дозволили банкам пропонувати субстандартні кредити некваліфікованим позичальникам. Багато таких позик були навіть видані без належних документів, що підтверджують спроможність позичальника погасити кредит.

Тим часом інвестори придбали «іпотечні цінні папери» (MBS), які об’єднують іпотеку як активи для інвестування. Із зростанням ставок субстандартного кредитування більша частка цих цінних паперів становила субстандартні позики.

На жаль, багато власників житла не могли здійснити свої платежі, що спричинило кризу, оскільки банки почали вимагати виплати позичальників, які не виплатили кредити. У багатьох випадках банки зазнавали збитків, намагаючись позбутися нерухомості, що знижується. Незабаром власники будинків втекли від підводних іпотечних кредитів наліво і направо, залишаючи банки, які тримали майно, вартість якого була меншою, ніж кредит під нього.

У той же час інвестори MBS пережили власну кризу, оскільки позичальники дефолтували, вичерпуючи їхні прибутки.

Зрештою, збіг подій породив глобальну рецесію (і тонни нових правил іпотечного кредитування).

Швидко вперед до 2022 року

І тоді ми маємо нинішній бум будівництва, який, як ви побачите, має зовсім інший набір причин. А саме: пандемія Covid-19.

Коли пандемія вперше почалася, в Федеральна резервна система знизила процентні ставки, щоб уникнути а спад і стимулювати витрати. У той же час, між введеними урядом карантинними режимами та умовляннями співробітників, багато фірм запровадили нову політику роботи на дому. Тим часом багато сімей кидали стимулюючі кошти на заощадження або розраховувалися зі своїми боргами.

Поєднання стимулюючих фондів, дешевих боргів і гнучкості WFH спонукало багатьох власників будинків звільнити дорогі міста. Тим часом ланцюжки поставок і обмеження Covid-19 заблокували будівництво нових будинків, посиливши постачання.

В результаті попит зріс. Незабаром покупці опинилися в боротьбі за одні й ті ж об’єкти нерухомості, що призводило до різкого зростання цін, оскільки головоломні власники будинків приймали пропозиції готівкою, які часто значно перевищували ціну, яку запитували.

Чи можемо ми виключити потенційний крах ринку житла?

Хоча ми більше не заблоковані, вплив Covid-19 на ринок житла залишається. Деякі хвилюються, що це означає, що аварія житла може бути не за горами.

Для початку нещодавно Бюро перепису дані показують, що продажі житла знижувалися чотири місяці поспіль. У березні-квітні продажі лише нових односімейних будинків впали на 16.6%. А в травні загальні продажі житла впали на 3.4% у порівнянні з попереднім місяцем і на 8.6% порівняно з минулим роком. Загалом, кількість непроданих будинків у червні зросла до 1.16 мільйона одиниць.

Але в той час як продажі впали, ціни не пішли їх прикладу. Насправді, травень став новим рекордом: середня ціна нового будинку наблизилася до 450,000 511,000 доларів. У той же час середня ціна продажу всього житла перевищила XNUMX XNUMX доларів.

Якщо вам здається, що це звучить високо, ви не самотні. Раніше цього року Moody's Analytics повідомляло, що ціни на житло в США залишаються переоцінено в середньому на 24.7%. У березні ФРС Далласа попередила, що ціни продажу житла перевищили ціни на оренду, що свідчить про «непостійно завищені» значення.

І справа не тільки в тому, наскільки дороге житло, а в тому, наскільки швидко воно туди потрапило. Тільки за останній рік ціни на житло зросли у чотири рази швидше за доходи. У той же час іпотека Процентні ставки зросли з 3% у січні до 6.4% до кінця червня, що більш ніж удвічі збільшило вартість позик.

Загалом, цифри вказують на погані перспективи ринків житла. Захмарна інфляція, різкі відсоткові ставки та обмежені запаси призвели до того, що багато покупців житла вийшли з ринку. Оскільки власникам будинків потрібно розширюватися, щоб отримати доступ до майна, бульбашка може лопнути, якщо економічні фактори призведуть до зниження доходів або підвищення ставок по іпотеці.

Суттєві відмінності між 2008 і 2022

Проте загальний консенсус серед економістів полягає в тому, що в той час як обвал ринку житла є можливо, це не Ймовірно.

Для початку, нинішні основи ринку залишаються набагато стабільнішими, ніж 14 років тому. Суворіші критерії кредитування та надійний захист покупців житла означають, що більшість сучасних іпотечних кредитів виплачується вчасно. У другій половині 2021 року середній покупець житла звернувся з a рекордно високий середній кредитний рейтинг з 786.

Крім того, правопорушення залишаються близько 3%, а в першому кварталі 2022 р. 78,000 XNUMX заяв про стягнення майна. (Навпаки, 10 мільйонів американців втратили свої будинки між 2006 і 2010 роками, лише в 3.1 році було подано 2008 мільйона заяв про стягнення майна.)

Подібним чином власники будинків зараз тримають чудове 28 трильйонів доларів у власній власності порівняно з часто негативним домашнім капіталом у 2008 році. І Зазначає JPMorgan що сучасні власники будинків не мали майже такого рівня боргу, як до 2008 року.

У той же час, інвентаризація житла, хоча і зростає, залишається близькою до історичного мінімуму. У вересні минулого року НАРAR
повідомили про 2.4-місячний запас будинків на продаж; до лютого цей показник скоротився до 2 місяців.

Тим часом будівельники, посилаючись на зростання витрат і уповільнення попиту, зупинили виробництво. (Напередодні Великої рецесії було протилежне.)

Найімовірніший сценарій

Проте міцний ринок житла не означає, що немає місця для зниження цін. Відмінність: більшість економістів вважають, що потрібна корекція, а не крах.

Наприклад, ФРС Далласа повідомляє, що, хоча реальні ціни на житло перевищують їхні базові показники, вони «не очікують, що наслідки корекції житла будуть порівняні з глобальною фінансовою кризою 2007-09 років з точки зору масштабів або макроекономічної тяжкості».

Дуг Дункан, головний економіст Fannie MaeФНМА
, багато в чому згоден. Його позиція полягає в тому, що, хоча ставки різко зросли, «історично такі великі рухи закінчувалися уповільненням зростання нерухомості».

Головний фінансовий аналітик Bankrate Грег Макбрайд погоджується, відзначаючи: «Ціни на нерухомість можуть рухатися великими стрибками — як зараз — і потім демонструвати відносно незначні зміни протягом багатьох років. Найімовірнішим результатом є падіння цін».

Але що все-таки вважається «виправленням»?

Метью Пойнтон, старший економіст із нерухомості в Capital Economics, вважає, що а Зниження на 5% до середини 2023 року є розумною метою. І головний економіст NAR Лоуренс Юн погоджується, що ймовірне «незначне зниження цін» до 5% — і це здорово для «завищеного» ринку.

Не дозволяйте привиду краху ринку житла збити вас

За нинішнього клімату крах національного ринку житла здається малоймовірним, хоча й не виключеним. Це змушує багатьох інвесторів у нерухомість замислюватися: інвестувати чи чекати?

З Q.ai вам ніколи не доведеться замислюватися про наступний правильний крок. Наші інвестиційні стратегії на основі штучного інтелекту покладаються на надійні дані, а не на такі емоції, як страх чи хвилювання, що виникли внаслідок теоретичного краху ринку.

Але це не означає, що ми вийшли з циклу. Завдяки таким сучасним інвестиціям, як Комплект Forbes, ви можете користуватися останніми новинами, енергійною інформацією та величезним архівом знань — і все це, не поворухнувши пальцем. Все, що вам потрібно зробити, це поповнити свій рахунок.

Завантажте Q.ai сьогодні для доступу до інвестиційних стратегій на основі штучного інтелекту. Коли ви внесете 100 доларів США, ми додамо ще 50 доларів на ваш рахунок.