Одне з найбільших питань, з якими стикаються багато літніх працівників, коли починають міжнародну віддалену роботу або цифровий кочовий спосіб життя, — це що робити зі своїм єдиним найціннішим активом: домом.
Загалом, є два варіанти — здати в оренду або продати. Незважаючи на те, що найкращий варіант залежить від вашої фінансової ситуації, місця розташування нерухомості та багатьох інших факторів, існує низка питань, про які кожен повинен знати, особливо будь-які потенційні податкові зобов’язання.
Моя дружина, Ребекка, і я зіткнулися з цією проблемою оренди чи продажу ще в 2018 році, коли вирішили переїхати з Вірджинії до Мексики.
Як колишній податковий адвокат Служби внутрішніх доходів (IRS), я знав про багато відповідних законів, але все одно засвоїв деякі важливі та дивовижні уроки під час цього процесу. Тут я хотів би поділитися з вами історією про те, як ми вирішували дилему оренди чи продажу, щоб це могло допомогти вам прийняти рішення, якщо ви думаєте про переїзд за кордон.
Інвестиції в наше фінансове майбутнє
Нерухомість є критично важливим елементом добре збалансованого інвестиційного портфеля. Але 20 років тому, коли ми з Ребеккою хотіли придбати наш перший будинок, нас більше хвилювало те, чи зможемо ми собі дозволити будинок, а не те, як він виглядатиме поруч із нашими акціями.
У той час житло в модних районах Вірджинії, розташованих через річку Потомак від нашої роботи у Вашингтоні, округ Колумбія, користувалося таким попитом, що потенційні покупці регулярно були змушені виставляти ціну більше, ніж запитувана, і відмовлятися від перевірок будинку та безпеки. Це нас нервувало. Більше того, сума грошей, яку банк хотів позичити нам (у ті божевільні дні, що передували глобальному фінансовому краху), була більшою, ніж кожен із нас міг собі уявити.
Оскільки нам не хотілося бути бідним, тобто ми не хотіли витрачати більшість своїх доходів на іпотеку, ми з Ребеккою пішли з розумом і вирішили вибрати дешевший варіант.
Ми придбали таунхаус 1940 року побудови на загальновідомому «зворотному боці колії» за половину того, що витратили б на трохи більший односімейний будинок у популярнішому районі. Але ми відчували себе в безпеці в новому будинку і планували використати гроші, які не платили банку, на подорожі, які ми обоє любили робити.
Виявилося, що удача була з нами. Як і передбачав наш ріелтор, ми були в авангарді джентрифікації нашого нового району. По обидва боки від нас були побудовані сучасні житлові комплекси, з’явилося більше магазинів і ресторанів, і наш район став відомий як химерний колоніальний район. Тоді ціни на житло у всьому місті почали рости.
Коли ми придбали будинок у 2000 році, місто оцінило нашу землю та будинок у 127,900 378,420 доларів. Через десять років оцінка склала 2018 516,168 доларів. І коли в січні XNUMX року ми з Ребеккою вирішили перевезти нашу родину до Мексики, це було XNUMX XNUMX доларів.
Вибір між двома привабливими варіантами
Після того, як ми вирішили переїхати за кордон, нам з Ребеккою довелося зробити важкий вибір щодо будинку. Чи маємо ми здавати його в оренду та використовувати щомісячний дохід від оренди для оплати наших витрат у Мексиці, чи маємо перевести готівку та скористатися федеральним законом, який скасовує податок на значний прибуток, який ми отримаємо від продажу?
Оренда мала переваги. Щомісячна орендна плата забезпечить постійний потік доходу, щоб частково замінити зарплату, яку ми залишаємо позаду, і, таким чином, зменшити суму, яку нам потрібно буде отримати із заощаджень, щоб покривати наші щоденні витрати на життя. Дохід покриє нашу оренду в Мексиці, навчання наших дітей у школі та, як я любив пожартувати, залишить кілька доларів на тако. Як фіскальні консерватори (принаймні, коли справа доходить до витрачання власних грошей), Ребекка і я любили, що дохід від оренди забезпечить фінансову подушку, поки ми не зможемо розробити кілька бізнес-ідей, які ми хотіли б реалізувати.
Ще один момент, який слід враховувати при переїзді за кордон, це те, що дохід від оренди може допомогти вам отримати візу на проживання у вашій новій країні. Хоча це не стосувалося нашої ситуації, деякі країни (наприклад, Уругвай) вимагають підтвердженого потоку доходу, щоб отримати постійне місце проживання. Дохід від оренди може допомогти вам виконати цю вимогу.
Однак, як ми дізналися під час дослідження наших варіантів, оренда також має недоліки. По-перше, витрати керуючої компанії на рекламу та нагляд за майном зменшили б наш прибуток. Ці компанії часто стягують плату, що дорівнює місячній орендній платі за пошук орендаря, а потім від 8% до 10% місячної орендної плати за утримання майна та реагування на проблеми, які піднімає орендар. Хоча онлайн-сайти, такі як Craigslist, існують як безкоштовні платформи, щоб допомогти домовласникам і орендарям, ці інструменти не можуть керувати майном.
По-друге, ми мали б повідомити про дохід від оренди як оподатковуваний, ще більше зменшуючи те, що йде в наші кишені.
Ми з Ребеккою також виявили, що продаж — захоплюючий варіант. На основі розмов, які ми мали з кількома місцевими ріелторами, а також нашого незалежного дослідження за допомогою онлайн-інструменту Zillow, який використовує порівняльні властивості для оцінки ринкової вартості будинку, ми припускали, що зможемо продати будинок приблизно за 600,000 XNUMX доларів США.
У цьому випадку ми отримали б прибуток у розмірі 400,000 200,000 доларів США після віднімання початкової ціни покупки та вартості зроблених нами капітальних покращень, що склало 400,000 XNUMX доларів США. Ми могли б інвестувати прибуток у розмірі XNUMX XNUMX доларів і використати прибутки для покриття витрат у Мексиці.
Крім того, відповідно до розділу 121 Кодексу внутрішніх доходів (виключення житла), жоден із цих 400,000 500,000 доларів США прибутку не підлягатиме оподаткуванню. Виняток на житло дозволяє подружній парі позбутися від доходу до 250,000 XNUMX доларів США прибутку від продажу будинку. Одна особа може виключити до XNUMX XNUMX доларів США.
Щоб отримати право на це виключення (і це дуже важливо зрозуміти, якщо ви плануєте продати свій будинок), подружні пари та неодружені особи повинні пройти тест на право власності та використання.
Ви маєте право на виключення, якщо ви володіли та використовували нерухомість як свій основний будинок протягом періоду, що становить принаймні два роки з п’яти років до продажу. Ви можете пройти тести на право власності та використання протягом різних дворічних періодів, але ви повинні пройти обидва тести протягом п’ятирічного періоду, що закінчується на дату продажу.
Якби ми продали свій будинок, ми витримали б і тести на право власності, і на використання, і змогли б виключити весь наш прибуток, що призвело б до нульового податку.
Без переваги виключення з житла ставка податку на приріст капіталу в розмірі 10% означала, що ми платитимемо податок у розмірі 40,000 400,000 доларів США з прибутку в XNUMX XNUMX доларів США. Сорок тисяч доларів — це більше, ніж ми очікували, що коштуватиме нашій родині з чотирьох осіб проживання в Мексиці протягом одного року. Це багато грошей, щоб заплатити податки.
Причини, чому ми орендували
Кілька факторів сприяли тому, що ми вирішили здавати будинок в оренду. По-перше, ми відразу знайшли самостійно надійного орендаря, якому довірили догляд за будинком і подвір'ям. Ми надали їй контактну інформацію для місцевих ремонтників, яких ми раніше використовували, усуваючи потребу в керуючій компанії.
Орендна плата, яку ми збираємо, оподатковується як звичайний дохід (ми з Ребеккою сплачуємо податок у розмірі 12%, але ставки варіюються від 10% до 37% залежно від доходу та статусу подання). Тим не менш, відсутність витрат на сторонню керуючу компанію означало більше грошей у нашій кишені.
По-друге, враховуючи природу району метро Вашингтона, округ Колумбія, — дуже швидкоплинного, з великим попитом на тісне житло, як наше, — ми очікували, що вартість житла продовжуватиме зростати. Крім того, оскільки тест на виключення використання житла забезпечує два з п’яти років, нам не довелося відразу продавати, щоб отримати податкові пільги.
У найпростішому застосуванні тесту ми мали до трьох років після виходу на продаж. Якби наша дата продажу була в січні 2021 року, п’ятирічний період огляду тривав би з січня 2016 року по січень 2021 року, і ми жили б у цьому будинку як нашому основному місці проживання з січня 2016 року по січень 2018 року і могли б виключити посилення.
Останньою причиною, через яку ми вирішили спочатку орендувати, а не продавати, було те, що ми хотіли куди повернутися на випадок, якщо справи в Мексиці не підуть.
Знову час рішення
У червні 2020 року наша орендарка повідомила нас, що виїде в серпні. На той час ми були два з половиною роки в нашому експерименті в Мексиці та віддані нашому життю там, без жодних планів повертатися до США. Ми були готові ще раз вивчити наші варіанти щодо будинку.
Моєю першою реакцією було продати. Ми все ще мали два з п’яти років, щоб виконати тест на використання та виключити нашу вигоду від оподаткування. Ріелтори, з якими ми спілкувалися (і онлайн-платформа Zillow), передбачили, що тепер ми зможемо продати будинок за 100,000 50,000 доларів США більше, ніж два роки тому, тобто ми заощадимо близько 500,000 XNUMX доларів США на податках і матимемо весь прибуток у XNUMX XNUMX доларів США, щоб інвестувати.
Ребекка хотіла й надалі орендувати. Ми започаткували бізнес із виробництва чайного чаю та курси іспанської мови, які вона проводила в Мексиці, були періодично прибутковими, але їй подобалося мати постійний дохід від оренди.
Ще одна причина, чому Ребекка хотіла зберегти будинок, полягала в тому, щоб отримати додаткову вдячність, яку передбачили кілька місцевих ріелторів після того, як Amazon оголосила про будівництво своєї другої штаб-квартири в цьому районі.
Поки ми ще міркували, що робити, доля втрутилася. Я обговорював нашу дилему з другом, який має досвід інвестування, і він запропонував щось, чого ми з Ребеккою не до кінця зрозуміли. Він пояснив, що норма прибутку, яку ми отримали від оренди, була більшою, ніж ми могли б отримати, якби продали будинок і інвестували прибуток.
На той час ми отримували близько 25,000 XNUMX доларів на рік доходу від оренди після сплати податків на майно, страхування власників будинків і витрат на технічне обслуговування. (Ми виплатили залишок іпотеки перед переїздом.)
Якби ми хотіли продати будинок і інвестувати прибуток у 500,000 5 доларів США, нам потрібно було б знайти інвестицію, яка принесла б XNUMX% прибутку, щоб отримати стільки, скільки ми отримували від оренди. Хоча ми можемо знайти таку норму прибутку в корпоративних облігаціях або публічних акціях, ці типи активів зазвичай є більш ризикованими інвестиціями, ніж нерухомість.
Приблизно в той самий час, коли я мав цю розмову з моєю подругою, ми з Ребеккою з вуст в уста знайшли сім’ю з хорошою кар’єрою, яка платила б дещо вищу місячну орендну плату, ніж ми отримували раніше. Це полегшило рішення знову орендувати.
Крім того, я знав, що виключення з житла не було повністю виключено. Відповідно до закону, ми можемо скинути п’ятирічний період, який є критично важливим для перевірки використання, якщо ми вирішимо повернутися в будинок як наше основне місце проживання та залишимося там протягом двох років — або більше, якщо це нас влаштовувало. Хоча зараз ми не думаємо повертатися назад, це не виключено з можливостей. А чому ні? Будинок стався до нас добре.
Зрештою, рішення продавати чи здавати в оренду свій будинок є особистим. Універсального рішення не існує. Однак, як показує наша історія, вирішальним фінансовим фактором, про який повинен пам’ятати кожен домовласник, є виключення житла. Якщо ви врешті-решт продасте свій дім через два з п’ять років, можливо, вам доведеться віддати велику частину продажної ціни дядькові Сему.
Отже, якщо ви вирішите зберегти свій будинок протягом кількох років після переїзду за кордон, знайте, як цей податок може вплинути на ваші фінанси в майбутньому.
Джерело: https://www.marketwatch.com/story/should-you-rent-or-sell-your-home-if-youre-setting-off-overseas-11634146579?siteid=yhoof2&yptr=yahoo