Чи варто купувати будинок зараз? Експерти зважують за і проти Чи варто купувати будинок зараз? Експерти зважують за і проти

З підвищенням ставок за позиками та насувається рецесія, деякі потенційні покупці житла замерзнуть. З іншого боку, процентні ставки майже напевно піднімуться вище, тож чи варто укладати угоду про будинок, який ви любите, і купувати будинок зараз?

X

Важкий виклик, кажуть експерти. Чому? «При покупці будинку є багато рухомих частин», – сказав сертифікований фінансовий планувальник Пітер Паліон з Лонг-Айленда, штат Нью-Йорк.

Іпотечні ставки, ринки житла, особисті заощадження, кредитні бали, інвестиційні цілі та перспективи працевлаштування є ключовими міркуваннями. 

Визначити час на ринку житла складно. Тим не менш, спостерігачі галузі нещодавно натякнули, що розжарений ринок житла незабаром може охолонути і схилити на користь покупців.

«Коли літо закінчиться, я думаю, що коли настане осінь, воно ніде не буде таким пінистим, як було», – сказав Паліон. «Той, хто вміє стримуватись і чекати, напевно, може отримати кращу угоду».

За останні роки попит на будинки значно перевищив пропозицію, що призвело до захмарних цін. Covid ще більше підняв ціни. Хоча агентам з нерухомості було важко показати будинки під час пандемії, попит все ще перевищував пропозицію, оскільки будівельникам довелося призупинити будівництво. Але зростання ставок за позиками протягом останніх кількох місяців може зупинити хвилю.

Зростання іпотечних ставок: чи варто купувати будинок зараз?

15 червня Федеральний резерв підвищені процентні ставки на три чверті базисного пункту, найвище зростання за майже три десятиліття. Федеральна резервна система не встановлює ставки за іпотечними кредитами, але зміни ставки ФРС опосередковано підвищують або знижують ставки по іпотеці. 

30-річна фіксована ставка по іпотеці, яка коливалася в межах 3% протягом 2021 року, тепер наближається до 6%.

У результаті голова ФРС Джером Пауелл сказав: «Я б сказав, що якщо ви покупець житла або молода людина, яка хоче купити будинок, вам потрібно трохи перезавантажитися».

Виявляється, споживачі вже були на одній сторінці. 7 червня Fannie Mae опублікувала національне опитування щодо житла, яке показує, що лише 17% споживачів стверджують, що настав хороший час для покупки будинку.

«Очікування споживачів щодо погіршення їх особистого фінансового становища протягом наступного року досягли історичного максимуму в травневому опитуванні, і вони висловили більшу стурбованість щодо безпеки роботи», – сказав Даг Дункан, старший віце-президент і головний економіст Fannie Mae у заяву. 

Ціни на житло все ще високі; Чи наближається уповільнення?

За даними Національної асоціації ріелторів, середня ціна продажу житла вперше перевищила 407,600 400,000 доларів США в травні 2022 року.

Кеннет Леон, директор з дослідження капіталу в CFRA Research, каже, що це свідчить про конкурентний ринок житла.

«Існує багато торгів на існуючі будинки», — сказав він IBD.

Однак продажі знижувалися щомісяця в трьох із чотирьох регіонів США, а в порівнянні з минулим роком продажі впали у всіх чотирьох регіонах. Північно-схід був єдиним регіоном, де спостерігалося зростання в травні порівняно з квітнем.

Загалом продажі існуючого житла в травні порівняно з квітнем впали на 3.4%. Вони знизилися на 8.6% порівняно з роком тому.

«Продажі житла по суті повернулися до рівнів, які спостерігалися у 2019 році — до пандемії — після двох років гангбустерської діяльності», — сказав головний економіст NAR Лоуренс Юн у заяві.

Акції домобудівників

Леон з CFRA визнає, що будівельники будинків готуються до сповільнення в найближчі місяці. Він вказує не тільки на прогнози будівельників на найближчі кілька кварталів, але й на ціни на товари.

Нещодавно під час розмови з інвесторами про прибутки Леннар (LEN) керівництво повідомило, що трафік до спільнот, які продають, значно зменшився.

«У червні на багатьох наших ринках погіршилися нові замовлення, трафік, стимули та скасування продажів через швидке зростання ставок за іпотечними кредитами та негативні економічні заголовки», – сказав спів-генеральний директор Річард Беквітт.

KB Home (KBH) також сказав, що нові замовлення надходять повільніше.

«У травні ми помітили пом’якшення, оскільки кількість скасувань збільшується», – сказав головний виконавчий директор Роберт МакГібні під час розмови з інвесторами 22 червня. «Червень, я б сказав, був схожий на травень, де ми спостерігали деяку постійну м’якість протягом останніх кількох місяців».

Керівництво KB Home каже, що зростання цін також сповільнилося в травні, в той час як стимули зросли в деяких регіонах, що є хорошим провісником для покупців житла, які шукають угоди.

Тим часом, оскільки пропозиція житла наздоганяє попит, ціни на пиломатеріали знижуються з історичних максимумів близько 1,400 доларів за 1,000 футів дошки в березні до приблизно 600 доларів за останні дні.

«Історія змінилася», — сказав він. «Пиломатеріали повернулися до нормальних рівнів».

Тим не менш, акції домобудівників були стійкими на тлі нестабільності фондового ринку і навіть коли ринок житла пом’якшився. Згідно з даними, акції Lennar і KB Home, які значно впали з 52-тижневих максимумів наприкінці 2021 та на початку 2022 року, відновилися протягом останніх тижнів. Аналіз діаграми MarketSmith.

Рецесія може бути не за горами: чи варто купувати будинок зараз?

Якщо США йдуть до рецесії, залишається питання, наскільки поганою вона буде. Коротка і легка рецесія не матиме великого впливу на ринок житла, каже Леон. Але тривалий спад майже напевно створить хаос.

«Один позитивний момент полягає в тому, що зайнятість все ще висока», – сказав Леон.

Але це також може змінитися, оскільки останніми тижнями поповзли новини про звільнення. Для покупців житла це означає не тільки оцінку фінансових наслідків втрати роботи, але й ймовірність переїзду, щоб прийняти нову пропозицію.

Придбання житла – це велике зобов’язання, каже Паліон.

«Це не те, від чого можна легко відмовитися наступного місяця, тому що все змінилося», – сказав він. «Враховуйте стабільність своєї роботи та сімейної ситуації».

Для тих, хто стикається з шансом один до трьох переїхати в іншу частину країни протягом трьох-п’яти років, Palion пропонує ретельно зважити варіант оренди замість цього.

Скільки ви можете собі дозволити?

Іпотечні ставки є ключовим компонентом для розрахунку того, що ви можете дозволити собі купити. Так само дохід, кількість заощаджень, які ви забрали, ваш кредитний рейтинг і здатність покривати інші періодичні та несподівані витрати на володіння будинком.

Один із способів зрозуміти це – розглянути квартальний індекс доступності житла NAR. The останні дані показують, що типовий щомісячний платіж для власників житла в першому кварталі 2022 року становив 1,383 долари США, що становить 18.7% сімейного доходу. Це для порівняння із середнім щомісячним платежем у четвертому кварталі 4 року в розмірі 2021 доларів США, що становить 1,237% доходу домогосподарства.

Загалом, 20% авансового внеску є ідеальним варіантом, каже Паліон. Але пам’ятайте, що вкладати всі свої заощадження в перший внесок – не ідеальний варіант. Ремонт і податки на нерухомість можуть підкрадатися до тих, хто вперше покупець, часто втягуючи їх у більші борги, ніж вони очікували.

Інший спосіб обмежити витрати на покупку житла – підвищити свій кредитний рейтинг. Чим вищий ваш кредитний рейтинг, тим нижча вартість позики.

Зі зростанням іпотечних ставок потенційні покупці житла можуть вирішити трохи почекати, здійснювати більш регулярні платежі за іншими боргами, такими як залишки на кредитних картках та автокредити, підвищуючи таким чином свій кредитний рейтинг.

Де купити нерухомість?

У ідеальному світі місце, де ви хочете жити, і те, що ви можете витратити, ідеально вибудовуються. Але це не завжди так. Тому деякі мисливці за будинками вирішують переїхати в більш доступну частину країни.

Згідно з останніми Дані NAR, Захід — найдорожчий регіон, щоб бути власником житла. Середні щомісячні виплати становлять близько 2,200 доларів США і становлять понад 28% сімейного доходу, а середня сім’я отримує близько 93,000 526,000 доларів. Середня ціна існуючого будинку на Заході становить майже XNUMX XNUMX доларів.

Середній Захід є найдоступнішим регіоном для покупки житла, з щомісячними платежами близько 1,200 доларів США, що становить приблизно 17% сімейного доходу.

Чи варто купувати орендовану нерухомість зараз?

Купівля інвестиційної нерухомості — це «цілий інший куля воску», сказав Паліон.

«Існує велика різниця між інвестиційною нерухомістю та основним місцем проживання», – сказав він. 

Паліон пояснив, що купівля будинку, в якому ви будете жити, більше стосується задоволення особистих переваг.

«Інвестиційна нерухомість має бути перш за все бізнес-рішенням; скільки ви платите за це майно і яку орендну плату ви можете отримати?» він сказав.

Час і гроші, які ви будете продовжувати вкладати в оренду нерухомості після покупки, також є великою відмінністю. Володіння орендованими об’єктами означає, що ви повинні певною мірою брати участь у повсякденних деталях управління майном, навіть якщо ви передаєте контракт на велику частину управління.

«Ви повинні мати можливість приймати дзвінки опівночі про те, що туалет переповнений», – сказав Паліон.

Якщо ви хочете бути інвестором, який не має нічого спільного, подумайте про інвестування в інвестиційні фонди нерухомості або REIT, натомість Паліон пропонує. REIT — це колекція майна, яка наймає професійного менеджера та торгує, як і будь-які інші акції.

Незалежно від того, чи плануєте ви придбати основне житло чи інвестиційну нерухомість, Palion має останню пораду: «Заспокойтеся; заспокойся. Не приймайте необдуманих рішень».

Слідкуйте за Аделією Челліні Лінекер у Twitter @IBD_Adelia.

ВАМ ТАКОЖ МОЖЕ СПОДОБАТИСЯ:

Чому цей інструмент IBD спрощує пошук найвищих запасів

Хочете отримати швидкий прибуток і уникнути великих збитків? Спробуйте SwingTrader

IBD Digital: розблокуйте преміальні списки, інструменти та аналіз IBD сьогодні