Райан знайшов Розділ 8 більш ефективним, ніж податкова пільга на житло з низьким доходом

Поки що ця серія детально розглядала війну проти бідності та критику конгресменом Райаном загального підходу до війни та її провал. Що сталося за останнє десятиліття після того перегляду, особливо з житловими програмами. Незважаючи на те, що вона була створена в 1986 році в рамках податкової реформи, податкова пільга для малозабезпечених житла (LIHTC) є головною федеральною житловою програмою. Як я зазначав раніше, програма надзвичайно складна і непроста у використанні. По-перше, давайте поглянемо на те, що Раян знайшов, подивившись на програму. Потім у наступній публікації я опишу труднощі, з якими я зіткнувся, щоб просто знайти відповіді на прості запитання про програму LIHTC, наприклад, які організації використовували її протягом багатьох років, де та скільки насправді було витрачено.

По-перше, варто зазначити, що ви можете знайти більшість, але не весь матеріал Райана на лінії тут. Однак багато посилань на деякі супровідні документи не працюють. але Я створив посилання до 48 сторінок про житлові програми, і саме про це я буду посилатися тут і в наступних публікаціях. Я не обов’язково сприймаю все в матеріалах Раяна за чисту монету, але я також буду спиратися на цю роботу та намагатимусь якомога більше розповісти про програми, якими вони є сьогодні.

Найпростіший спосіб зрозуміти програму LIHTC полягає в тому, що це програма податкових стимулів, яка знижує податки для сторін, які інвестують гроші в житло, що обмежує орендну плату зазвичай до 60% середнього доходу в регіоні або менше. Механіка зміни податків досить складна, щоб вимагати публікації, і я зробив таку деякий час тому охоплює деякі механізми. Долари, які йдуть на фінансування або субсидування житла, розподіляються між різними штатами через так звані агентства з фінансування житла (HFA), які визначають, як і де використовуватимуться ресурси. Я розповім про видатки або витрати на програму в наступній публікації, але Департамент житлового будівництва та міського розвитку (HUD) каже, що програма використовує «еквівалент приблизно 8 мільярдів доларів щорічного бюджету» і, згідно з документами Раяна, «за умови, що майно продовжує відповідати вимогам, інвестори отримують доларовий кредит під свої федеральні податкові зобов’язання щороку протягом десяти років. »

Райан зазначає, що «критики LIHTC часто називають основним недоліком програми той факт, що проекти LIHTC зазвичай потребують принаймні одного додаткового рівня субсидії для фінансування проекту. Інші критики включають складність LIHTC та її вартість порівняно з іншими федеральними житловими програмами, зокрема ваучерами».

Мій особистий досвід це підтверджує. Як некомерційний розробник, один проект, над яким я працював, використовував кілька джерел капіталу від податкових кредитів до державного та місцевого фінансування. Само по собі це не є проблемою, але численні вимоги інших державних донорів, як правило, уповільнюють проекти, додаючи час і витрати на операції. Це не змінилося, і я зазначив, що нові проблеми, такі як інфляція, спричиняють зростання витрат на проект, споживаючи субсидії та створення меншої кількості більш дорогих одиниць.

У своєму розділі про LIHTC Райан порівнює програму несприятливо з Розділом 8, програмою, яка надає ваучери, які можна застосувати для оренди існуючих квартир за ринковою ціною. Я думаю, що це слушна критика, яка актуальна й сьогодні. Єдина проблема полягає в тому, що ваучерами дуже важко користуватися. Часто домогосподарство має право на ваучери, але не зможе знайти вільну квартиру, яка відповідає федеральним, державним і місцевим вимогам. Часто ваучери залишаються невикористаними. Ось чому я продовжував пропонувати просту реформу дозволу на використання ваучерів де домогосподарство вже сплачує орендну плату.

І кому вигідний LIHTC проти Розділу 8? Райан цитує О'Рігана та Хорна, які виявили, що «близько 40 відсотків одиниць LIHTC обслуговують домогосподарства з надзвичайно низьким рівнем доходу порівняно з 75 відсотками одиниць HUD, заснованих на орендарях, секції 8 і громадського житла». У міру того, як я глибше досліджував, куди потрапляють податкові кредити, я виявив, що багато, багато проектів, які отримують податкові кредити, поєднують субсидовані одиниці з одиницями ринкової ставки. На мій погляд, це не проблема, навіть якщо рівні доходів, які субсидуються, вищі.

Але подивіться на такі проекти, як той, який планується реалізувати в Рентоні, штат Вашингтон на південь від Сіетла Солера, викликає запитання; у цьому проекті немає нічого поганого, але чи це те, що платники податків очікують від «житла з низькими доходами». Чи все-таки орендна плата в цих районах настільки низька, що субсидія не надто економить орендарів, а орендарі, які заощаджують, мають набагато вищі доходи, можливо, достатньо високі, щоб знайти дешевшу та старішу квартиру за ринковою ціною? Це підтверджується даними, згідно з якими «об’єкти LIHTC, як правило, мають більшу присутність у передмістях із нижчим рівнем бідності». Я спробував розібратися в цьому, і в наступній публікації я поділюся, що це призвело до виявлення набагато більшої проблеми з LIHTC: брак прозорості.

Нарешті Раян потрапляє на цвях, який я часто забиваю. «У багатьох містах LIHTC дорожчий, ніж інші форми житлової допомоги». Райан цитує дослідження, яке «вивчає економічну ефективність LIHTC порівняно з ваучерами Розділу 8 у Бостоні, Нью-Йорку, Сан-Хосе, Атланті, Клівленді та Маямі». Це дослідження показало, що «LIHTC дорожчий за ваучери в цілому, але премія залежить від стандартів оплати ваучерів і місцевого ринку житла». Згідно з дослідженням, у такому місті, як Сан-Хосе, програма податкових кредитів обходиться платникам податків на 2% дорожче, ніж ваучери, але в Атланті різниця становить 200%. так само дорого, як ваучери в Атланті.

Загалом, Раян не витрачає так багато часу на програму LIHTC, враховуючи її відносний розмір. Можливо, це тому, що програма користується широкою двопартійною підтримкою. Чи може це бути тому, що багато прибуткових розробників доповнюють свої проекти ринковою ставкою 4% податковими пільгами, меншою субсидією, але легше подати заявку та отримати? Я вважаю, що надання дешевшого житла та отримання прибутку є гарною ідеєю, але питання про те, скільки податкових пільг використовується для отримання прибутку порівняно з неприбутковими організаціями, і як вони використовуються, привело мене до мого найбільшого відкриття: ми просто не знаємо. Робота Раяна ледве подряпала поверхню програми, яка вкладає сотні мільйонів доларів у скарбницю державних HFA з дуже малою підзвітністю про те, куди ці гроші йдуть.