Зворотна іпотека проти форвардної іпотеки: у чому різниця?

Зворотна іпотека проти форвардної іпотеки: огляд

Якщо ви ніколи не чули про форвардну іпотеку, на це є причина. Термін відноситься до традиційної іпотеки і використовується рідко, за винятком порівняння з a зворотна іпотека. Виберете ви форвардну або зворотну іпотеку, залежить від того, де ви перебуваєте на даному етапі свого життя — особисто та фінансово.

Якщо вам менше 62 років, найближчим еквівалентом зворотної іпотеки є a кредитна лінія власного капіталу (HELOC). Це встановлена ​​сума грошей, яку ви можете отримати в будь-який час і з будь-якої причини. Однак ваш будинок є заставою для HELOC.

І форвардна, і зворотна іпотека – це, по суті, величезні позики, які використовують ваш будинок як заставу— і це великі фінансові зобов’язання. Пара може використовувати один будинок як заставу двічі протягом життя, отримуючи форвардну іпотеку при покупці, а потім, через десятиліття, зворотну іпотеку.

Зворотна іпотека

Зворотна іпотека регулюється федеральним урядом, щоб запобігти хижим кредиторам від захоплення людей похилого віку. Однак уряд не може заборонити людям похилого віку обманювати себе.

Власники житла можуть отримати всю суму кредиту одноразово при розрахунку, без обмежень щодо її використання. Очікується, що вони погасять непогашені борги та використають будь-які кошти, що залишилися, на доповнення до інших джерел доходу. Власники будинків також можуть вибрати отримання грошей у вигляді щомісячної ренти або кредитної лінії.

Накопичений борг і відсотки за зворотною іпотекою, а також витрати, сплачуються, коли власник іпотеки переїжджає, продає будинок або помирає. Це може означати, що спадкоємці повинні сплатити кредит.

Є одне споживче зауваження: банк може не вимагати платіж, що перевищує вартість будинку. Банк відшкодовує збитки через страховий фонд, який був однією з витрат зворотної іпотеки. Команда Департамент житлового господарства та містобудування (HUD), який контролює домінуючу програму зворотної іпотеки, перейшов восени 2017 року, щоб підтримати цей страховий фонд.

Форвардна іпотека

Порівняно зі звичайною 30-річною іпотекою, позичальники можуть отримати кращу відсоткову ставку та заощадити значну суму відсотків з часом, якщо вони візьмуть іпотеку на 10 або 15 років. Однак для цього потрібна достатня частка впевненості в тому, що ваші доходи та витрати залишаться стабільними або покращаться в наступні роки.

Іпотечна система базується на припущенні, що вартість нерухомості з часом зростає. Цей трюїзм виявився помилковим, коли житлова бульбашка лопнула в 2008 році. Згідно з опитуванням ATTOM Data Solutions, станом на серпень 2022 року 2.9% американських іпотечних будинків — або кожен 34-й — все ще були «серйозно під водою». Це означає, що їхні власники повинні продовжувати виплачувати завищені іпотечні кредити або платити своїм банкам на 25% або більше від оціночної вартості своїх будинків, коли вони продають.

Якщо говорити про проблеми, то під час житлового буму власники будинків стали звичайною практикою отримувати кредитну лінію, використовуючи своє житло як заставу на додаток до своїх іпотечних кредитів. І власники будинків, і їхні банкіри припускали, що значне підвищення вартості будинків триватиме. Коли стався крах, домовласники застрягли, тримаючи подвійний борг за іпотекою та кредитною лінією.

У серпні 2022 року компанія ATTOM Data Solutions опублікувала звіт про нерухомість і підводний капітал у США за другий квартал 2022 року. Він показав, що підводне майно становило 2.9% усіх заставних об’єктів у США, порівняно з 3.2% у першому кварталі 2022 року.

Приклад зворотної іпотеки проти форвардної іпотеки

Подружня пара, віком близько 30 років кожному, купує житло з невеликим початковим внеском. Вони обіцяють повертати гроші невеликими щомісячними частками основної суми плюс відсотки протягом кількох років. Тридцять років – це традиційно стандарт.

Понад 30 років потому та сама пара живе в одному будинку, повністю виплативши іпотеку. Навіть з їх комбінованими Соціальне забезпечення пільги та пенсійні заощадження, важко зводити кінці з кінцями, тому вони беруть зворотну іпотеку. Вони нічого не платитимуть наперед і отримають щомісячний чек, щоб доповнити свій дохід. Насправді вони ніколи не виплачують іпотеку або відсотки та витрати, які накопичуються роками. Однак їхні спадкоємці повинні зробити це в майбутньому, або шляхом продажу сімейного будинку, або шляхом одноразової виплати.