Роздрібна торгівля слідує за людьми – зайдіть у «тіньові» центральні ділові райони та приміські «миттєві центри»

Існують безпомилкові докази відставання відновлення роздрібної торгівлі після пандемії в центральних ділових районах (CBD) наших великих міст США. Пояснення включають зменшення денного робочого населення, оскільки люди обирають працювати вдома, принаймні неповний робочий день. Крім того, зростання злочинності в центрі міста ще до пандемії сприяло зниженню відвідувачів КБР. Але діють інші «міграційні сили», які також є факторами.

Міленіали, які живуть у містах, зараз створюють сім’ї. І так само, як їхні батьки-бумери (або бабусі та дідусі) під час приміських польотів у середині двадцятого століття, ці покоління Y змінюють міське життя на передмістя чи навіть за містом. Їхнє прагнення до дворів і кращих шкіл, а також заміна поїздок на роботу й до роботи на «масштабування» відіграють важливу роль у їхньому переїзді.

Читання експерта

Я звернувся до директора з економічних досліджень Moody's Analytics Томас ЛаСальвія, перевірити, чи їхні дані підтверджують мої постуляції; мабуть так. «Це саме те, що висловлюють брокери з роздрібної нерухомості в Нью-Йорку, Сан-Франциско та Чикаго». ЛаСальвія пішов далі. «Роздрібна торгівля слідує за людьми, а поведінка людей змінюється. Той факт, що великі роботодавці офісних будівель не повертають працівників на повний робочий день, зменшив відвідуваність людей, що вплинуло на вуличні роздрібні торговці».

За даними аналітики Moody's, це підтверджує статистика вакансій. З першого кварталу 2020 року по третій квартал 2022 року кількість вакансій у роздрібній торгівлі в центрі Чикаго зросла з 15.6% до 18.2%, тоді як вакантність у метро Чикаго зросла лише з 12.2% до 12.4%. Кількість вакантних місць у роздрібній торгівлі в центрі Сан-Франциско за ті ж періоди зросла з 4.5% до 8.2%, тоді як рівень вакансій у метро Сан-Франциско лише змінився з 4.5% до 4.9%.

У моєму рідному місті Міннеаполіс ерозія роздрібного трафіку CBD була більш вираженою. Ще до пандемії вакантність торгових місць у центральній частині міста коливалася від 10% до 20%. Згідно з Cushman & WakefieldCWK
рівень вакантності в центрі Міннеаполіса в роздрібній торгівлі за перше півріччя 2022 року зріс до 35%, порівняно з рівнем вакантності в районі роздрібної торгівлі 7%.

Nicollet Mall, колись життєво важливий пішохідний торговельний центр у центрі міста, на якому стояв улюблений і загиблий універмаг Дейтона, став тінню свого колишнього. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue та інші національні спеціалізовані магазини зачинили свої двері. Більшість підняли ставки задовго до того, як у 2018 році місто розпочало модернізацію вуличного ландшафту вартістю 75 мільйонів доларів.

Тепер а оперативна група Члени міської ради, менеджери будівель, брокери та експерти в центрі міста на чолі з мером Міннеаполіса Джейкобом Фреєм працюють над розробкою плану «оживлення роздрібної торгівлі» після низки додаткових зачинень магазинів у торговому центрі.

«Тіньовий» центральний діловий район

Однак у центрі Міннеаполіса не все так руйнівно. На відміну від вільних вітрин у центрі центрального ділового району, усе кипить у двох кроках на північ.

Міннеаполіс, як і Чикаго, Мілуокі, Сан-Франциско, Портленд та інші великі метрополітени, мають «тіньовий» центральний діловий район. Ці міські кишені стали магнітами як для професіоналів NexGen, так і для порожніх нестерів. Тут є модні лофти, гастрономічні місця для зборів і модне поєднання спеціалізованих магазинів.

У Міннеаполісі «коридором прохолоди» є складський район North Loop, який межує з річкою Міссісіпі на півночі, і діловими та спортивними спорудами на півдні. Це наша версія районів Ривер-Вест Чикаго, Північного пляжу Сан-Франциско та Третього району Мілуокі. Усі вони мають схожу ДНК, генофонд скромних малоповерхових цегляних будинків на краю метро цих міст.

Ці фабрики та комерційні склади, побудовані на початку 20 ст^th століття, були проігноровані під час масових проектів міської реконструкції середини двадцятого століття, які знищили велику частину багатої архітектурної спадщини наших міст.

Імунітет до Recking Balls

За іронією долі, ці скромні складські будівлі та земля, на якій вони стояли, «не варті знесення», враховуючи їх близькість до ядер КБР. Таким чином, вони залишалися маловикористовуваними комерційними складами протягом другої половини минулого століття.

Проникливі забудовники, які почали купувати ці об’єкти, знали, що їхні високі стелі, оголену цеглу та важку дерев’яну конструкцію можна перепрофілювати на розкопки, які користуються великим попитом. Додатковим бонусом були їхні комерційні приміщення на рівні вулиці, які перетворювалися на кав’ярні, ресторани, бари та магазини місцевих торговців.

Брокери кажуть, що в районі North Loop зараз менше вільних комерційних площ, ніж до пандемії. Подібні тенденції розвиваються і по всій країні. Деб Карлсон, старший директор відділу роздрібної торгівлі Cushman & Wakefield пояснює перевагу роздрібної нерухомості відродженням інтересу споживачів до малих незалежних роздрібних торговців.

Нові «миттєві центри» в Бербсі

Популярне переселення тисячолітнього покоління відбувається на унікальному перехресті роздрібної торгівлі в передмісті. Втрата багатьох торгових центрів, спеціалізованих роздрібних торговців і різке падіння кількості відвідувачів підривають життєздатність національних торговельних центрів класів B і C. Таке «падіння торгового центру», швидше за все, призведе до того, що багато хто остаточно піддасться бульдозеру.

Тим часом власники та забудовники найкращих торгових центрів класу А перебувають у режимі сортування, оскільки багато об’єктів підлягають зміні та реконструкції орендарів. Однак більш далекоглядна група власників і розробників, які розуміють величезні наслідки уніфікованої торгівлі та «нової роздрібної торгівлі», повністю переписують методику торгового центру.

Від транзакцій до досвіду

Роздрібні торговці та бренди, які колись зосереджувалися на транзакціях, тепер мають вдосконалити свою сценічну майстерність до роздрібного театру, де магазини стають осередками досвіду. Щоб задовольнити ці нові потреби, загальне планування та архітектурний дизайн необхідно перепрограмувати для підтримки динамічної людської участі. Це зовсім інший план гри.

Багато об’єктів, що розглядаються, були створені як торгові центри під відкритим небом у 1950-1970-х роках і згодом перетворені на закриті торгові центри у 1980-х роках. Тепер багато хто перетвориться в багатофункціональні центри, на стероїд.

Девелопери інноваційних центрів переосмислюють свої торгові центри та центри на «миттєві центри». Цей підхід має не стільки спільного з маніпулюванням орендованими торговельними площами, скільки створення абсолютно нових спільнот.

Формула перемоги

Нові формули включають багатоквартирне житло, роздрібну торгівлю під відкритим небом, широкий асортимент їжі та розваг, коворкінги, охорону здоров’я, оздоровлення, фітнес-зали, повторну комерцію та навіть фермерські ринки. Вони розроблені, щоб сподобатися мілленіалам, які працюють вдома, а також порожнім гніздам.

Національні бренди, які колись домінували в коридорах торгових центрів, будуть доповнені регіональними та місцевими роздрібними торговцями, а також короткостроковими інкубаторами та «спливаючими вікнами», які збережуть речі динамічними та актуальними. Навіть ресторани, керовані шеф-кухарями, і заклади харчування займуть місце типових мережевих закладів, щоб імітувати міські райони, які залишили нові мешканці передмістя.

Стоянки до парків

Завдяки новому акценту на зручності для прогулянок і «часі перебування» в цих нових районах і навколо них розробники розуміють переваги пишних зелених насаджень і центрів активного відпочинку на відкритому повітрі, щоб викликати «відчуття місця». Базується в Далласі Centennial Real Estate's Реконструкція торгового центру Hawthorn у передмісті Чикаго Вернон-Хіллс переходить у другий етап і включатиме відкритий парк і площу площею три гектари.

Спочатку збудований у 1973 році, реконструкція торгового центру Hawthorn Mall, вперше оголошена у 2019 році, включала нові заклади роздрібної торгівлі та ресторани, розкішні багатоквартирні будинки та місця для зборів у приміщенні та на відкритому повітрі. Розширені плани Hawthorn 2.0 включають 162 одиниці житла для літніх людей, продуктовий магазин площею 25,000 109,000 квадратних футів і XNUMX XNUMX квадратних футів роздрібної торгівлі під відкритим небом. Джефф Рутцен, генеральний менеджер центру, каже, що метою є «створити сучасну, пов’язану щоденну спільноту».

На винос

Лише забудовники, які підходять до цих об’єктів із «чистого аркуша» та дуже глибокими кишенями, ймовірно, створять стійкі спільноти. Лакмусовим папірцем для «редевелоперів» торгових центрів буде те, чи будуть отримані проекти розглядатися як прославлені торгові центри чи щось зовсім інше.

Достатньо сказати, що конвергенція зростання електронної комерції, наслідки пандемії та наступний етап життя понад 72 мільйонів міленіалів сприяли динамічним новим моделям людей. Хвильовий ефект таких тектонічних змін відчуватиметься в наших містах і передмістях ще десятиліттями.