REITs проти пайових фондів на нерухомість: у чому різниця?

REITs проти пайових фондів нерухомості: огляд

Трастові інвестиційні фонди (REIT) та пайові фонди нерухомості пропонують диверсифікацію та простий, доступний спосіб інвестування окремими інвесторами в різні сегменти ринку нерухомості. Вони також є більш ліквідним засобом для інвестицій у цей сектор, ніж безпосереднє володіння чи інвестування у нерухомість.

Існує широкий вибір REITs та пайових фондів сектору нерухомості на вибір. Перш ніж розглядати будь-який тип інструменту, вам слід зрозуміти ключові відмінності між ними, а також їх плюси і мінуси.

REITs

REIT - це корпорація, трест або асоціація, яка інвестує безпосередньо в нерухомість через майно чи іпотеку. Вони торгують на біржі, їх купують і продають як акції. REIT виплачують дивіденди як частину своєї структури. Служба внутрішніх доходів (IRS) вимагає від них виплати більшої частини свого оподатковуваного прибутку (90% або більше) акціонерам шляхом дивідендів. Однак компанії REIT не сплачують податок на прибуток підприємств.

Щонайменше 75% активів REIT повинно бути в нерухомості, і принаймні 75% його валового доходу має бути отримано від орендної плати, іпотечних процентів або прибутку від продажу майна.

Три основні типи - це пайові РЕІТ, іпотечні ПДВ та гібридні ПДВ.

Акціонерний капітал

Equity REITs володіє та інвестує в нерухомість, таку як квартири, офісні будівлі, торгові центри та готелі. Доходи утворюються в основному від орендної плати нерухомості, якою вони володіють або в якій мають частку.

Акціонерний капітал REIT може інвестувати широко, або він може зосередитись на певному сегменті, такому як готелі, житлові будинки, склади, лікарні тощо.

Загалом, пайові РЕІ забезпечують стабільний дохід. Оскільки ці ПЗІ приносять дохід шляхом збору орендної плати, їх дохід порівняно легко прогнозувати і, як правило, збільшується з часом.

Іпотечний РЕІТ

Іпотечні REIT (або mREIT) інвестують в житлові та комерційні іпотечні кредити. Ці REIT позичають гроші під заставу або купують існуючі іпотечні кредити або заставлені цінні папери (MBS). У той час як пайові РЕІТ зазвичай приносять дохід за рахунок орендної плати, іпотечні РЕІТ отримують дохід за рахунок відсотків за свої боргові інвестиції.

 Іпотечні ПДВ, як правило, роблять краще, ніж ПДВ, коли процентні ставки зростають.

Гібридні REIT

Гібридні РЕІТ - це поєднання РЕІТ з пайовим та іпотечним кредитами. Вони як володіють майном, так і збирають орендну плату, а також інвестують в іпотечні цінні папери. Вкладаючи гроші як в іпотечні кредити, так і в тверді активи, гібриди REIT, такі як Two Harbors, застосовують більш зважений підхід і, можливо, зможуть отримати прибуток як в умовах зростання процентних ставок, так і в умовах падіння, де можуть боротися лише традиційні акціонерні капітали або лише іпотечні REIT.

Зверніть увагу, що в списку є лише декілька гібридних REIT.

Виконання REIT

REITs, як правило, працюють найкраще, коли процентні ставки падають і коли орендна плата зростає. Як акції, що виплачують дивіденди, REITs аналізуються так само, як і інші акції. Але існують великі відмінності, пов’язані з обліковим відображенням майна. Наприклад, оскільки REITs купують нерухомість, ви можете спостерігати більший рівень боргу, ніж для інших типів компаній.

Умови ринку капіталу також важливі, а саме інституційний попит на акції REIT. У короткостроковій перспективі цей попит може завалити основи. Наприклад, акції REIT спрацювали досить добре в 2001 році та першій половині 2002 року, незважаючи на нечіткі основи, оскільки гроші надходили у весь клас активів.

На індивідуальному рівні REIT ви хочете бачити великі перспективи зростання доходів, таких як дохід від оренди, дохід від пов'язаних послуг та FFO. Ви хочете побачити, чи має REIT унікальну стратегію для покращення заповнюваності та підвищення орендної плати.

Сектор промисловості також має значення, оскільки спеціалізовані REITs отримають прибуток, який різниться залежно від типу власності, якою вони володіють. Наприклад, на діаграмі нижче показано прибутковість REIT за секторами у 2019 році. У цьому році промислова власність і центри обробки даних показали найкращі результати, тоді як роздрібна торгівля та самостійне зберігання занепали.

Взаємні фонди нерухомості

Взаємні фонди - це професійно об'єднані інвестиції, які інвестують у різноманітні транспортні засоби, такі як акції та облігації. Інвестори купують акції пайових фондів або паї, які купуються або викуповуються за поточною вартістю чистих активів фонду (ВЧА). ВЧА обчислюються один раз на день і базуються на цінах закриття цінних паперів у портфелі фонду.

Пайові фонди нерухомості інвестують переважно в REITs та компанії, що експлуатують нерухомість, використовуючи професійних менеджерів портфелів та експертні дослідження. Вони забезпечують можливість отримати диверсифікований вплив на нерухомість, використовуючи відносно невелику кількість капіталу. Залежно від стратегії та цілей диверсифікації, вони надають інвесторам набагато ширший вибір активів, ніж можна досягти, купуючи лише акції REIT, а також забезпечують гнучкість легкого переходу від одного фонду до іншого.

Однією з переваг роздрібних інвесторів є аналітична та дослідницька інформація, що надається фондом. Це може включати деталі щодо придбаних активів та точки зору керівництва щодо життєздатності та ефективності конкретних інвестицій у нерухомість та класу активів. Більш спекулятивні інвестори можуть інвестувати в сім'ю пайових фондів нерухомості, тактично перевищуючи певні типи власності або регіони, щоб максимізувати прибутковість.

Діяльність пайового фонду нерухомості

Оскільки вони в основному інвестують в REITs, результати діяльності пайових фондів нерухомості тісно корелюють з показниками REITs, якими вони володіють. Однак взаємні фонди можуть бути менш ліквідними, бути менш вигідними для оподаткування та мати вищі комісії за управління, ніж REITs або ETF ETF. Хоча пайові фонди нерухомості підводять ліквідність до традиційно неліквідного класу активів, критики вважають, що вони не можуть порівнюватись із прямими інвестиціями в нерухомість.

Особливі зауваження

REITs та пайові фонди нерухомості дають окремим інвесторам обмежений доступ до диверсифікованих або концентрованих інвестицій у нерухомість, оскільки вони мають відносно низькі мінімальні інвестиції. Коли це диверсифікація, яку вони надають, два типи фондів допомагають зменшити ризик.

Залежно від своєї інвестиційної стратегії, пайові фонди нерухомості можуть бути більш диверсифікованим інвестиційним інструментом, ніж РЕІТ. Це може скоротити трансакційні витрати для тих, хто прагне до більшої диверсифікації, зосередженої в одному або кількох фондах. Вони також мають переваги професійного управління портфелем та досліджень.

Фонди нерухомості забезпечують дивідендні доходи та потенціал збільшення капіталу для середньо- та довгострокових інвесторів. Пам’ятайте, РЕІТ повинні щороку розподіляти акціонерам щонайменше 90% прибутку, що підлягає оподаткуванню, у вигляді дивідендів.

Вартість нерухомості має тенденцію до зростання в часи інфляції, оскільки ціни на нерухомість та орендна плата зростають. Тому REITs та пайові фонди нерухомості можуть служити потенційним захистом від інфляції.

Нарешті, обидва типи фондів нерухомості забезпечують ліквідність за типом неліквідних активів.

недоліками

Як і будь-які інвестиції, існують ризики для інвестування як в REITs, так і в пайові фонди нерухомості. Повернення не гарантується.

Крім того, як і у випадку з усіма секторними фондами, ті, що зосереджуються на нерухомості, можуть бути більш мінливими, ніж фонди з більш широким кругозором інвестицій, наприклад, фонд, що відстежує індекс S&P 500. Коротше кажучи, коли ринок нерухомості хитається, кошти в цьому секторі страждають. Звичайно, все навпаки, коли ринок нерухомості процвітає.

Підвищення процентних ставок також може вплинути на прибуток фондів нерухомості. Наприклад, РЕІТ покладаються на борг або позичені гроші для придбання майна. Коли процентні ставки зростають, зростає і вартість запозичень, які можуть скоротити прибуток.

Приклад REIT проти пайового фонду нерухомості

Наприклад, якщо ви хочете інвестувати в динамічний і сумнозвісно дорогий ринок нерухомості Нью-Йорка, зверніть увагу на Empire State Realty Trust Inc. . Його портфоліо включає вісім торгових та вісім офісних об’єктів на Манхеттені та в Нью-Йорку.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) є прикладом взаємного фонду сектору (нерухомості) з різними холдингами. Маючи 41 холдинг, він інвестує переважно в REITs, а також публічні компанії, пов’язані з нерухомістю.

Bottom Line

REITs та пайові фонди нерухомості мають свої відмінності, але вони схожі тим, що обидва пропонують ліквідність та доступний спосіб отримати вплив на диверсифіковані активи нерухомості. Для роздрібних інвесторів, які не мають значного капіталу, ці фонди нерухомості створюють шлях для інвестування в широкий спектр об'єктів нерухомості, які в іншому випадку можуть бути недоступні. Зокрема, довгострокові інвестори мають потенціал отримати плоди від дивідендних доходів та підвищення капіталу внизу. Перш ніж інвестувати в будь-який з них, переконайтеся, що ви розумієте різницю між ними, а також супутні ризики та вигоди.

Поширені запитання про взаємні інвестиційні фонди REIT проти нерухомості

Що таке неторговий REIT?

Неторгувані REIT - це приватні інвестиційні фонди нерухомості, які професійно управляються та інвестують безпосередньо у нерухомість та не котируються на фондових біржах. Вони доступні лише для акредитованих інвесторів, які мають велику вартість, і, як правило, вимагають великих мінімальних вкладень.

Що таке REIT ETF?

ETF ETF - це фонди, що торгуються на біржі (ETF), які інвестують більшість своїх активів у цінні папери REIT та пов'язані деривативи. ETF ETIT управляються пасивно навколо індексу власників нерухомості, що торгуються публічно. 

Що таке індексний фонд REIT?

Як і REIT ETF, індексний фонд REIT - це взаємний фонд, який пасивно інвестує в базовий індекс нерухомості, такий як MSCI US REIT Index або Dow Jones US REIT Index, які в сукупності охоплюють приблизно дві третини сукупної вартості внутрішній ринок REIT, що торгується публічно.

Що таке скріпка REIT?

Скріпка REIT - це структура, яка прагне максимізувати податкові переваги, властиві інвестиційним фондам у нерухомість, одночасно дозволяючи компанії управляти об'єктами нерухомості, які такі фонди зазвичай не можуть мати. Такі REIT ретельно перевіряються, оскільки в структурі скріпок фідуціарні зобов'язання винні перед різними групами акціонерів і можуть бути присутніми конфлікти. Він схожий, але більш гнучкий за структурою на скріплений REIT.

Що таке Triple Net REIT?

REIT із потрійним чистим капіталом — це REIT, що володіє комерційною нерухомістю, що використовує потрійну чисту оренду (NNN). Потрійна чиста оренда означає, що витрати на технічне обслуговування та ремонт конструкції має сплачувати орендар, крім орендної плати, податків на майно та страхових внесків. Оскільки ці додаткові витрати покладаються на орендаря, орендодавець зазвичай стягує нижчу базову орендну плату. Це звільняє REIT від найбільшого ризику будь-якої чистої оренди.