Стрімке зростання процентних ставок і ослаблення економіки розгромили інвестиційні фонди нерухомості у 2022 році, і індекс FTSE Nareit All Equity REIT впав на 23% з початку року.
Зростання ставок шкодить REITs тому що вони позичають гроші, щоб купити нерухомість, і тому що вищі доходи роблять облігації, які, як правило, є безпечнішими інвестиціями, більш привабливими порівняно з REIT.
Тим часом економічний спад знижує попит на нерухомість.
Але падіння REIT може змінитися вже наступного року, якщо припустити Федеральна резервна система припиняє підвищення процентних ставок.
Ось деякі з найсильніших секторів нерухомості, у всі з яких я інвестував, включаючи згадані акції.
Квартира REITs Високі ціни на житло та різке зростання ставок по іпотечних кредитах зробили володіння будинком недоступним для багатьох із нас. Це означає великий попит на багатоквартирне житло.
Найбільша квартира REIT Спільноти AvalonBay (AVB Отримайте безкоштовний звіт .
Компанія «володіє та управляє високоякісними багатоквартирними будинками в міських і приміських прибережних ринках з демографічними показниками, які дозволяють AvalonBay підтримувати високу заповнюваність і стимулювати значне зростання орендної плати», — написав у коментарі аналітик Morningstar Кевін Браун.
Це Нова Англія, Нью-Йорк/Нью-Джерсі, Середня Атлантика, Південна Каліфорнія, Північна Каліфорнія та Сіетл.
«Ці ринки демонструють риси, які створюють високий попит на квартири, як-от зростання кількості робочих місць, зростання доходів, зниження рівня власності на житло, висока відносна вартість житла для однієї сім’ї та привабливі міські центри, які приваблюють молодь», — сказав Браун.
Він оцінює справедливу вартість акцій на рівні 250 доларів, що на 48% вище за недавню ціну в 169 доларів. Він дає 3.75%.
Промислові REITs Вибух електронної комерції в останні роки підвищив важливість складів і розподільних центрів, які складають більшу частину промислових холдингів REIT.
Під час пандемії, коли інтернет-торгівля різко зросла, власники складів/розподільчих центрів почали будувати запої. Тепер, коли онлайн-покупки сповільнилися, пропозиція в складському секторі надлишкова.
Але покупки в Інтернеті мають багато можливостей для зростання. Електронна комерція склала лише 14.8% роздрібних продажів у третьому кварталі. Ця сума, безсумнівно, зросте в найближчі роки.
Найбільший промисловий REIT Прологіс (PLD Отримайте безкоштовний звіт .
«Компанія продовжує вигравати від історично низького рівня вакантності в промисловій нерухомості», — написав у коментарі аналітик Morningstar Сурьянш Шарма. «Ринок промислової нерухомості продовжує бути сильним».
Правда, «ми бачимо деякі ознаки поміркованості», — сказав він. «Ми вважаємо, що гірші макроекономічні умови, повільніше впровадження електронної комерції та потужний канал постачання призведуть до нормалізації рівнів заповнюваності та зростання ринкової орендної плати … у найближчі роки».
Sharma оцінює справедливу вартість акцій на рівні 118 доларів, що на 1.7% вище недавньої ціни в 116 доларів. Він дає 2.72%
Центр обробки даних REITs Використання даних зростає як гриби, і більшість з них відбувається в хмарі. Для цього потрібна велика кількість комп’ютерного та телекомунікаційного обладнання, яке зберігається в центрах обробки даних. Потреба в даних має тільки зростати, що зробить цей сектор REIT хорошим.
Найбільшим дата-центром є REIT Equinix (EQIX Отримайте безкоштовний звіт .
«Компанія перевищила наші очікування щодо продажів і прибутку в третьому кварталі та показала, що її бізнес залишається сильним, що означає, що хороші результати повинні зберігатися принаймні в наступному році», — написав у коментарі аналітик Morningstar Метью Долгін.
«Керівництво не відкидало потенційний вплив слабкого макроекономічного середовища, але фірма поки не демонструє жодних ознак, що змушує нас вважати, що світський рух до хмарних провайдерів і взаємопов’язаних центрів обробки даних є безперервним».
Правда, Долгін вважає, що акції зараз переоцінені. Він оцінює справедливу вартість у 570 доларів США, що на 15% нижче його недавньої ціни в 673 долари. Він дає 1.83%.
Cellphone Tower REITs Використання мобільних телефонів продовжує стрімко зростати, і люди використовують свої мобільні пристрої для всього, від перегляду телевізора до покупки авіаквитків.
Щоб мобільні телефони працювали — усі ненавидять ці пропущені/перервані дзвінки — такі оператори зв’язку, як Verizon, AT&T і T-Mobile, повинні мати антени на вежах мобільного зв’язку. Тож власники цих веж опинилися на місці, стягуючи з перевізників орендну плату.
Найбільшим власником мобільних веж є Американська вежа (AMT Отримайте безкоштовний звіт .
«Ми вважаємо, що стратегія American Tower щодо диверсифікації свого портфоліо веж у всьому світі залишає її найкраще позиціонування серед трьох компаній, що займаються вежами в США, оскільки вона готова отримувати вигоду від постійно зростаючого попиту на мобільні дані в усьому світі», — написав Долгін.
«Однак ми не вважаємо, що звернення до бізнесу центрів обробки даних, що було зроблено після придбання CoreSite, окупиться, і це відволікає увагу від вежі, яка нам подобалася для American Tower».
Долгін оцінює справедливу вартість акцій у 210 доларів. Нещодавно він торгувався за 213 доларів, що на 1.4% вище справедливої вартості, і має a дивідендна дохідність від 2.92%.
Автор володіє акціями AvalonBay Communities, Prologis, Equinix і American Tower.
Джерело: https://www.thestreet.com/real-estate/reits-could-be-looking-up-after-desultory-2022?puc=yahoo&cm_ven=YAHOO&yptr=yahoo