Регіональні та менші банки США, схильні до комерційної нерухомості, загрожують зниженню рейтингів

Непогашені кредити на комерційну нерухомість зросли трохи більше ніж на 100% за десятиліття. Позичальники CRE скористалися неймовірно низькими відсотковими ставками, економікою, яка оговтувалася після глобальної фінансової кризи, і банками, які в багатьох випадках не надто старанно гарантували кредити. Зараз обсяг кредитів на комерційну нерухомість, як відсоток від загальної суми кредитів банків, зріс і є трохи вищим, ніж в останньому кварталі 2007 року. Це мене турбує.

Вечірка біля шведського столу з низькими відсотками зрештою закінчується плачем. Зараз ми перебуваємо в глобальному середовищі зі значно вищими процентними ставками. Це означає, що навіть якщо Федеральний резервний банк та інші ключові центральні банки в усьому світі призупинять підвищення ставок, ставки не просто раптово впадуть. Позичальники CRE зіткнуться з вищими витратами на позики, коли їм доведеться рефінансувати в осяжному майбутньому.

На жаль, банки, менші за глобально системно важливі банки (G-SIBs), є більш уразливими в умовах постійного погіршення середовища комерційної нерухомості. Банки з активами в 100 мільярдів доларів менш різноманітні за географією та бізнес-напрямками; отже, вони більше залежать від своєї чистої процентної маржі. Зростання рівня неплатежів за кредитами на комерційну нерухомість спричинить тиск на ліквідність і прибутки банків.

У звіті, оприлюдненому 24 травня^th Дані Fitch Ratings показують, що для банків, активи яких становлять 100 мільярдів доларів США або менше, кредити на комерційну нерухомість становлять набагато більший відсоток від загального капіталу, ніж для банків із активами понад 100 мільярдів доларів. Про це пояснює Йоханнес Моллер, директор Fitch Ratings «Регіональні та невеликі банки США зі значною концентрацією комерційної нерухомості можуть зазнати негативного рейтингового тиску, якщо портфелі погіршаться, особливо ті, які мають більший вплив на ринки офісних приміщень, обмежені слабкою зайнятістю». За даними Fitch Ratings, «найбільш концентрований ризик CRE зберігається на балансах невеликих банків, які не мають рейтингу Fitch, що обмежує нашу видимість кредитної якості на рівні кредитора для ширших ~4,700 банків у США».

Позики на комерційну нерухомість неоднорідні. Банки є найбільшими кредиторами на ринку офісної нерухомості. Згідно з даними Fitch Ratings, банки мають непогашені офісні кредити на суму близько 720 мільярдів доларів.

Крім того, COVID негативно вплинув на деякі частини сектору комерційної нерухомості, такі як офіси. Заповненість офісів далека від 100% через те, що велика кількість професіоналів можуть працювати віддалено принаймні частину часу, якщо не весь тиждень. Аналітики Fitch Ratings пояснюють у своєму звіті, що «якщо припустити гіпотетичний стресовий рівень збитків у розмірі 20% для цих позик (приблизно вдвічі 9.8% середній рівень збитків за дев’ять кварталів для CRE відповідно до дуже несприятливого DFAST 2022 року), це призведе до приблизно 145 мільярдів доларів США кумулятивні збитки, або 8% від 1.76 трильйонів доларів матеріального звичайного акціонерного капіталу сектора, які банки повинні бути в змозі поглинути з часом, коли вони працюють через терміни погашення та оновлення». Фраза «з часом» мене турбує. Як довго? І коли починаються дефолти, це цілком може призвести до волатильності ринку.

Ще однією основною причиною спостерігати за кредитами CRE є те, що значна кількість кредитів, гарантованих у 2018 році та за кілька років до того, має бути погашена цього року. Процентні ставки набагато вищі, ніж були в ті роки. Ми збираємося дізнатися, наскільки хорошими були стандарти андерайтингу банків у ті роки. З огляду на те, що 2017-2018 роки були роками дерегуляції та дружнього до банків тону колишнього віце-голови Федеральної резервної системи з нагляду Рендала Куорлза, у мене є сумніви.

Інші останні статті автора Цей автор:

10 способів посилити підзвітність ФРС і банків США

Регіональна банківська криза в США ще далека від завершення

Неминучий закриття PacWest Bancorp свідчить про те, що банківська криза поширюється на менші банки

Підвищення процентної ставки Федеральної резервної системи створює ризик дефолту в основних секторах

Після поглинання First Republic, JPMorgan став найбільш глобально системно важливим банком Америки

Щоб дізнатися, чому банк Silicon Valley Bank збанкрутував, Конгрес має запитати у колишнього генерального директора Грега Бекера

Звіт про прибутки First Republic Bank не викликав довіри

Фінансові показники First Republic Bank виявлять серйозні проблеми

Фінансові результати регіональних банків не справляють враження на інвесторів

На що звернути увагу регіональні банки США цього тижня

Великі банки США готуються до майбутньої рецесії

Очі інвесторів мають бути спрямовані на фінансові ринки із зайвим капіталом

Deutsche Bank повинен розкривати інвесторам поточні рівні ліквідності

Від Фердинанда Маркоса до російських олігархів, проблемна Credit Suisse є постійним порушником

Як дерегуляція Трампа посіяла насіння для загибелі Silicon Valley Bank

Попереджувальні сигнали про банк Silicon Valley Bank були навколо нас

Високі відсоткові ставки й надалі залишатимуться викликом для більшості секторів економіки

Обсяг неповернених кредитів у США цього року зріс утричі

Зростає ймовірність дефолту для високоприбуткових облігацій і позик із кредитним плечем

Фінансовий ринок США з кредитним плечем становить рекордні 3 трильйони доларів