Погана політика

Протягом останнього десятиліття працював над питаннями житлової політики з обраними посадовими особами, забудовниками, будівельниками, постачальниками житла та адвокатами «Яка відповідь?» або «Що нам робити?» Зазвичай це відбувається після того, як я малюю дещо темну картину майбутнього; Державні та місцеві органи влади продовжують надмірно регулювати виробництво житла, створюючи дефіцит та високі ціни, а потім намагаються обкласти податками та вимагати економіку, щоб субсидувати жертв вищих цін. Щоб помістити всі відповіді в одне місце, я публікую це як серію тут.

На жаль, відповідь, яку я даю, зазвичай ігнорується; уявіть, що пацієнт виходить з кабінету лікаря і прямує прямо до магазину пончиків після того, як йому повідомили, що для схуднення пацієнту необхідно сісти на дієту. Легше кидати пивні банки в телебачення або подавати судові позови, ніж виконувати важку роботу, щоб зрозуміти громадську думку щодо житла, а потім розробити повідомлення, щоб змінити це. Але ось, у п’яти публікаціях, моя найкраща відповідь на запитання: «Що ми робимо, щоб зрозуміти, чому житлова політика формується такою, якою вона є, і як ми її змінити?»

Вступ: Погана житлова політика

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

І так ми відкриваємо стіни міста. І оголи зубчасті стіни, усі разом працюють, щоб це сталося, прикріплюючи ковзаючі колеса до його гігантських ніжок і мотузки навколо його шиї, як поводки, за допомогою яких можна притягнути його до святині.

Вергілій. «Енеїда», переклад Девіда Феррі (книга II, 349-353, с. 46). Університет Чикаго, 2017.

Усі ми знаємо історію Троянського коня, навіть якщо ніколи не читали «Енеїду». Греки воювали з троянцями, і щоб обдурити їх, вони ховаються в оманливо нешкідливому дерев’яному коні. Коли троянці затягують коня в місто, греки випливають, а решта вже історія, Троя зруйнована. Історія та образ настільки відомі, що мало хто міг би розповісти вам, де вони вперше про це почули; це майже так, ніби ми народилися, знаючи про ідею «ніколи не вірити грекам, які несуть дари» (timeo Danaos et dona ferentis), попередження, виголошене троянським жерцем Лаокооном і в кінцевому підсумку проігноровано.[1]

Вище я процитував особливо гострий аспект історії, необхідний для розуміння її та оцінки її відношення до створення поганої державної політики. Простіше кажучи, заднім числом, ми всі знаємо, що було поганою ідеєю привезти коня в Трою. Але я припускаю, що більшість людей, якщо їх запитають, скажуть: «Це прийшло з колесами». Тобто, швидше за все, ті з нас, хто стоїть на пляжі, хитаючи головами, кажуть: «Не робіть цього!» ми дивилися б на коня з чотирма ідеальними колесами та мотузкою. Все, що троянам потрібно було зробити, це занести його, чи не так?

Але того дня за стінами Трої це було явно не так. Троянці мали працювати (accingunt omnes operi) знищити себе. Майже в кожному випадку поганої політики, яку я бачив, особливо в житловому секторі, це не означає перехід від «у нас житлова криза» до чогось на кшталт контролю орендної плати, оскільки рішення було простим, як відкриття упакованого подарунка. У кожному випадку кілька попереджень ігноруються, і тоді доводиться докладати надзвичайних зусиль для створення та впровадження поганої політики.

Мабуть, найкращим прикладом (і тим, що показує мене як місцевого Лаокоона) є політика Сіетла щодо обов’язкової доступності житла. Все почалося з «житлової кризи» у 2013 році, коли післякрицестичний підйом приніс місту робочі місця та збільшив попит на житло. Ціни на житло та оренду почали зростати. Виникла якась громадянська паніка. Треба було щось робити. Люблю Інакше – молодий грецький агент послав разом із конем, щоб спонукати троянців затягнути його в місто – з'явився консультант який сказав керівникам міста, що причиною зростання цін на житло є все те, що будується нове житло! Чим більше буде створено робочих місць та житла, стверджував консультант, тим більше доведеться платити місту, щоб субсидувати людей, які не можуть платити за оренду.

Поряд іде кінь, обов’язкове включення зонування (MIZ). Основний аргумент MIZ полягає в тому, що існує якась несправедливість; поки місто росте, забудовники заробляють мільйони, а оренда зростає. Тим часом громадськість через державні та місцеві органи влади застрягла у законопроекті про субсидування бідних людей, які бачать підвищення орендної плати. Тому відповідь полягає в тому, щоб обкласти податком кожен квадратний фут нового житла і віддати гроші некомерційним організаціям, які колись побудують «доступні приміщення». Простіше кажучи, це не має сенсу: додавання витрат із зборами не здешевить необхідне нове житло, а зробить його дорожчим. Однак має сенс те, що зростаюча інфляція виправдовує ще більше зборів для неприбуткових організацій. Це руйнівний цикл, який ускладнює і дорожчає будівництво житла, що потім виправдовує, за іронією долі, ускладнює будівництво житла. Я пояснив це ще в 2016 році, і знову нещодавно. Я був не один потім or зараз.

Який був результат? За даними останнього звіту, програма MHA Сіетла принесла 96 мільйонів доларів. Коли це було запропоновано ще в 2015 році, було припущено, що потрібні десятки тисяч «доступних одиниць». Про це у 2017 році заявляло місто,

«MHA є частиною Програми доступності житла та життєдіяльності Сіетла (HALA), яка прагне створити 50,000 2025 будинків до 20,000 року, включаючи XNUMX XNUMX доступних будинків. Розвиток як доступного житла, так і житла за ринковими цінами є важливою стратегією для уповільнення зростання вартості житла та надання більш широкого вибору житла».

На момент публікації звіту, на який я посилався, місто стверджує про 712 субсидованих одиниць із витрачених коштів ОМС. Незалежного аудиту цієї претензії не проводилося, але навіть якщо ми її погодимо, програма є шокуючою невдачею. Ми вже на півдорозі до 2022 року, і навіть з урахуванням Covid-19 темпи виробництва низькі. Останній звіт Seattle Times показав більш химерні цифри:

«Вибір у 2021 році [від MHA] міг би допомогти місту профінансувати понад 900 доступних одиниць, враховуючи, що Сіетл припускає, що кожна одиниця потребує близько 80,000 XNUMX доларів від міста. Проекти доступного житла зазвичай поєднують міські долари з фінансуванням з інших джерел, включаючи федеральний уряд і уряд штатів».

На кожну одиницю потрібно 80,000 67 доларів. Правильно. Нещодавно введений в експлуатацію проект коштував 148 мільйонів доларів за XNUMX одиниць або близько 456,000 XNUMX доларів США за одиницю. Ну, кого це хвилює? Орендна плата знизилася, правда? Що ж, навіть якщо врахувати зниження Covid, орендна плата знову зростає в Сіетлі, досягаючи річний приріст приблизно на 18%.

Правда полягає в тому, що MHA додало витрат і сповільнило виробництво нового житла, і якщо б було побудовано більше до і навіть під час пандемії без зборів та інших правил, пропозиція відповідала б попиту, оскільки воно збільшувалося після пандемії. Схема MHA покращила самопочуття людей п’ять років тому, сьогодні вона є фактором, що сприяє інфляції житла після пандемії.

Чи є шанс, що місто Сіетл може відмовитися від програми зараз, коли попит зростає, а орендна плата зростає? Звичайно, ні. Це успіх. Подивіться на всі гроші, які він зібрав на житло. Чому б ми зараз зупинялися? Насправді, це лише питання часу, коли з підвищенням орендної плати члени Ради будуть закликати до збільшення зборів MHA. Як сумує Еней про коня, «ми закріпили жахливу річ у самій цитаделі (Пором 46)».

Майже з кожним житловим полісом картина однакова. Зростають орендна плата, а також заклики до більш інтенсивного регулювання та оплати житла. Пропозиція і попит? Заткнись, Лаокоон! Є лише одне рішення: знайти більше грошей на більш «доступне житло». І є багато Сінон, активістів, які мають більше анекдотів, ніж реальних даних, які готові пообіцяти політичну підтримку зусиль з перерозподілу багатства, щоб гарантувати, що кожен має «право на житло». Натомість люди отримують місце в листі очікування на те доступне житло, яке колись може з’явитися.

Прикро бачити, як багато людей у ​​містах так наполегливо працюють над створенням політики, аніж поганої житлової політики. Який перший крок до того, щоб зупинити коня в місті? Відповідь полягає в тому, щоб зрозуміти, у що ми віримо.

[1] Варто зазначити, що нюанси латинської мови дозволяють цілий ряд однаково тонких інтерпретацій того, що «et dona ferentis” могло означати в контексті (див. Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, no. 9, 1927, p. 658–62).