Облігації приватної діяльності та податкові пільги на житло з низьким доходом 4%.

Федеральні житлові програми, як правило, поділяються на одну з двох категорій: ті, які надають прямі субсидії людям для оплати житла, і ті, які використовують фінансові інструменти для полегшення будівництва житла. Серед фінансових інструментів найбільш значущим є податковий кредит на житло з низьким доходом (LIHTC). Цей витвір податкового кодексу монетизує податкові пільги для інвестування в доступне житло. Але в програмах боротьби з бідністю, розглянутих колишнім конгресменом Полом Раяном, також існує цікавий, але складний інструмент – Private Activity Bond або PAB. PAB дозволяє органам місцевого самоврядування продавати звільнені від оподаткування облігації від імені організацій, які будують проекти, які приносять користь суспільству, включно з будівництвом житла. У поєднанні з податковими пільгами PABs можуть стати потужним інструментом для будівельників, які хочуть зібрати капітал для житлових проектів. Але складність і витрати високі. (Якщо вам потрібно вікно в LIHTC ось допис про те, як вони працюють).

Дослідницька служба Конгресу опублікував чудовий посібник про облігації приватної діяльності. Як і податкові пільги, PAB включені в податковий кодекс і включають два типи облігацій. один для проектів, які служать державним цілям; інший для тих, які служать приватним цілям, якщо вони приносять користь суспільству. Якщо облігації приватної діяльності призначені для «кваліфікованої приватної діяльності», як-от житло, покупці облігацій не сплачують податків на отримані відсотки. Конгрес обмежує суму боргу, який може бути випущений для приватної діяльності; 150 мільйонів доларів і 50 доларів на душу населення в 1986 році до 335 мільйонів доларів або 110 доларів на душу населення в 2022 році. Існують також обмеження за типом проекту, щоб вплинути на інвестиції. Конгрес також має намір обмежити податкові витрати (звільнення означає зменшення податкових надходжень).

Як ці облігації можна поєднати з LIHTC, зокрема 4% податковими кредитами, добре описано в документі Корпорації підтримки житла (CSH), Фінансування підтримки житла за допомогою облігацій, звільнених від оподаткування, і 4% податкових кредитів на житло з низьким доходом. Ось короткий виклад вимог щодо використання звільнених від оподаткування облігацій із податковими кредитами.

Випускати облігації можуть лише державні та місцеві органи влади разом із квазіурядовими установами. Зазвичай це Агентство фінансування житлового будівництва (HFA), державне агентство, яке отримує відрахування податкового кредиту. Але оскільки кількість звільнених від оподаткування облігацій, які можуть бути випущені, підлягає обмеженню обсягу (обмеження, згадане вище), усі ці державні установи агресивно конкурують, щоб відповідати цьому обмеженню. Крім того, проекти не можуть отримати доступ до надходжень від облігацій, доки проект не отримає схвалення від HFA штату, і ці надходження обмежуються витратами на житло та не можуть бути використані, наприклад, для комерційних площ.

Варто звернути увагу на одну важливу межу щодо поєднання податкових пільг і звільнених від оподаткування облігацій. Щоб отримати розподіл податкового кредиту, керівник проекту повинен покрити принаймні 50% витрат на будівництво («правило 50%») за рахунок надходжень від облігацій; і, звичайно, будь-яке житло, побудоване з використанням цих облігацій і податкових пільг, має бути доступним для людей, які заробляють менше 60% середнього доходу за регіоном (AMI). Зазвичай 20% одиниць повинні бути доступними для людей з 50% AMI або менше, або 40% одиниць з 60% AMI.

Якщо це ще не очевидно, такі проекти є складними. Додайте до цього той факт, що часто такі «угоди» включають додаткових спонсорів. Наприклад, один житловий проект, над яким я працював як забудовник, був 4% проектом із використанням звільнених від оподаткування облігацій. Але ми також мали кошти державного житлово-цільового фонду, а також кредит на будівництво. Чесно кажучи, мені довелося поламати мозок і переглянути старі електронні листи, щоб згадати, як саме виник проект. Документ CSH чудово демонструє через сім різних тематичних досліджень деякі відмінні способи об’єднання цього фінансування. Наприклад, один із найпростіших кейсів із Мічигану. Ось діаграма, яка показує фінансування проекту.

MSHDA — це Управління житлового будівництва штату Мічиган, Агентство фінансування житлового будівництва штату. MSHDA продав облігації, і борг обслуговується за рахунок скромних доходів від орендарів, які частково надходять від ваучерів Розділу 8. Кожен із донорів у проекті має різні вимоги, і в таких проектах виконання однієї вимоги може порушити вимоги іншого донора.

У деяких випадках власний капітал податкового кредиту може бути використаний для оплати обслуговування боргу. У документі CSH використовується тематичне дослідження, у якому використовувалися облігації, а потім «повністю вийняли облігації в постійній розмові з іншими державними позиками, грантами та капіталом податкового кредиту». Це виглядає як використання капіталу податкового кредиту для погашення боргу за облігаціями. Це переконливо: хоча податковий кредит у розмірі 4% є меншим відсотком прийнятної бази доступного проекту, можливість використати кредит для погашення облігацій є хорошою ідеєю. Так само і поєднання різних джерел фінансування.

Райан не витрачає багато часу на PAB, крім того, щоб припустити, що «мало досліджень ефективності облігацій приватної діяльності. . . оскільки це стосується покращення висхідної мобільності орендарів». Це правда, і його погляд на витрати на програму показує, що облігації не використовувалися так часто, як податкові кредити на житло з низькими доходами.

І мало що змінилося за десять років після його аналізу (дані діаграми Казначейства США).

Я вважаю, що PAB слід використовувати так само, як і весь борг: захоплення вартості. У випадку з житлом я запропонував схема захоплення вартості житла для бездомних у якому витрати на таборування, наприклад, визначаються кількісно, ​​облігації продаються для здійснення інтервенцій для припинення таборів, а потім у міру реалізації заощаджень, використання цих заощаджень як обслуговування боргу. Проблема зі збиранням того, що в некомерційному світі називається «стосом капіталу», полягає в рівні складності, який є проблематичним з таких причин:

● Time – ці види фінансових домовленостей пережовують час, а час – це гроші. Витрати на утримання під час очікування збирання та узгодження фінансування є реальною добавкою до загальних витрат на розробку;

● Transactions – більше донорів означає більше операційних витрат, і ці витрати також додають до загальних витрат на розвиток;

● Юристи та консультанти – на кожному кроці, щоб уникнути катастроф, які можуть призвести до провалу проекту, необхідно залучати юристів і консультантів; і

● Це не дуже ефективно – з усіма рухомими частинами та додатковими витратами це найефективніший спосіб забезпечити житлом людей, які зараз цього потребують?

Зрештою, я повертаюся до основного правила: будь-яка пропозиція щодо фінансування житла має бути якомога простішою, надаючи необхідні кошти або одиниці людям, які їх потребують сьогодні. Хоча я заінтригований і мені подобається розв’язувати фінансову головоломку, граючи в ці ігри, люди не отримують орендної плати; нам потрібно знайти шляхи перепозиціонування ПАБ для кращої мети, ніж складні фінансові угоди для будівництва субсидованого житла.