Надання додаткового житла позитивно впливає на ціну житла

Минулого тижня я писав про своє роздратування від спроб отримати дані з міст про час, необхідний для виробництва житла. Чи немає загальнодоступних даних, які могли б допомогти зв’язати дозвіл, населення та ціну? Ну і так, і ні. Дані Федерального резервного банку Сент-Луїса, якого ласкаво називають Фред, цікаві, але не дуже детальні. Але давайте подивимося на Нешвіл протягом 2010-2020 років і що він може розповісти нам про дозволи на житло, населення та ціни. З деякою допомогою від Zumper, онлайн-трекера орендної плати, виглядає так, що коли кількість людей, які отримують дозвіл на житло, падає, знижуються темпи зростання цін на житло. Ось дані.

Почнемо зі зростання населення Нешвілла за період, який ми розглядаємо, з 2010 по 2020 рік. За цей період, за словами Фреда, у Нешвіллі додалося близько 300,000 20 людей, що збільшило населення майже на XNUMX%.

Одне, що ви відразу помітите, — це дивовижна особливість даних, коли справа доходить до міст: ми насправді не бачимо Нешвілла, а лише ширшу територію. Це заплутана особливість даних про житло. Перепис населення США часто об’єднує міста і називає їх столичними статистичними районами або MSA. Нічого страшного, правда? Але часто суперечки щодо житла відбуваються в суворих межах міст, і коли дані більш розповсюджені, це суперечить тому, що ви можете сказати про власне міста та їх околиці. Ми візьмемося за даними Фреда MSA.

Далі розглянемо дозвіл. Фред відстежує ці дані, використовуючи номери перепису населення. Якщо взяти річну кількість виданих дозволів і порівняти з чисельністю населення, то виходить цікаве співвідношення.

З цим виникають усілякі проблеми. По-перше, і найочевидніше, дозвіл не дорівнює фактичної житлової одиниці. Ось чому я переслідую більш тонкі дані про час отримання дозволу. Я сподіваюся, що ми зможемо побачити проміжок часу, який проходить між отриманням дозволу та моментом, коли одиниця фактично стає придатною для життя. І все-таки таке співвідношення нових підрозділів і нових людей варте уваги. Наприклад, 33,579 2014 людей, які прибули в Нашвілл у XNUMX році, потребували житла. Є такі фактори, як коефіцієнт вакантності – це часто називають «поглинанням» – та інші фактори, які слід враховувати. Але співвідношення нових людей і кількість дозволів актуальне. Це означає менше конкуренції між людьми, які шукають дефіцитні житла.

Тепер подивимося на ціну. Fred не відстежує орендну плату, але відстежує «Ціну житла з усіма транзакціями». Ось зміна цін на житло за десятирічний період, а також відстеження орендної плати Цумпером за останні п’ять років.

Тут очевидно, що коли ми порівнюємо тенденцію щодо дозволів, населення та ціни, існує взаємозв’язок.

Здається, що надання дозволів наздоганяє зростання населення в Нашвіллі протягом десятирічного періоду, і коли ми подивимося на п’ять років, які ми маємо на оренду та ціни на житло, вони починають пом’якшуватися разом із очевидним збільшенням виробництва. У міру того, як співвідношення нових людей до дозволених одиниць житла падає, знижуються темпи зростання цін.

Але у мене залишаються питання, навіть сумніви. Дані Fred розглядають «оцінку з використанням цін продажу та оціночних даних», щоб отримати ціну. Що це саме означає? Дані про оренду з різних джерел можуть значно відрізнятися, як і місцеві оцінки ціни. Велика проблема з даними дозволів полягає в тому, що вони не повідомляють нам, коли дозволені одиниці дійсно вводяться в експлуатацію. Крім того, місцеві дані можуть багато чого розповісти про час, необхідний для отримання дозволу.

Цей перший погляд на публічні дані, схоже, підтверджує мій давній аргумент про те, що більше пропозиції означає нижчі ціни. Я все ще думаю, що це правда. Але на відміну від моїх колег зліва, які раді плутати кореляцію з причинно-наслідковим зв’язком, я просто не можу. Більше місцевих даних про фактичні дозволи, ціни та дати введення житла в експлуатацію було б ще більш вагомим. Але це хороший початок.

Але коли ми намагаємося глибше копатися в містах, які швидко розвиваються, як Нешвілл, і ми дивимося на дані, які ми маємо, спостерігається тенденція: коли населення збільшується і слідує дозвіл, ми бачимо, що зростання цін починає падати.

Нарешті, є кілька цікавих моментів, які також є. Наприклад, одне з міст у Сполучених Штатах, які швидко скорочуються, фактично демонструє зростання цін на житло з 2018 року. Місцевий телеканал торік показав сюжет про те, як «Ринок житла в Декейтері нагнітається».

А як щодо орендної плати? Zumper показує зростання орендної плати в Декейтері на 26% за останній рік, в середньому близько 123 доларів. І поглянувши на їхній графік орендної плати за останні кілька років, можна побачити схожу тенденцію, як і ціни на житло.

Що відбувається в Декейтері? Зростання інфляції через великі звалища готівки з боку федерального уряду та проблеми ланцюга поставок? Може бути. Але це особливості останніх двох років, а зростання цін, мабуть, розгортається з 2018 року. Чому? Варто подумати.

Нам потрібно, щоб місцеві юрисдикції були настільки ж зацікавлені в цих заходах, як і я, і використовували їх для кращого управління економікою житла. Зрештою, основою будь-якого функціонування та справедливої ​​та ефективної економіки є багато обмінів між покупцями та продавцями. Коли виробники бачать попит, вони, природно, хочуть виробляти більше. Уповільнення цього лише зашкодить людям, які шукають житло, особливо тим, у кого менше грошей. Попереду ще багато роботи, але було б набагато краще помилитися на боці більше житла, ніж більше правил і затримок.