Власність – це не проблема, проблема – брак житла

Минулого місяця я відвідав громадську зустріч у Цинциннаті, студенти курсу житлових систем у Школі планування Університету Цинциннаті, щоб обговорити «як інституційні інвестори впливають на наше місто; що зараз робиться для вирішення цієї проблеми і що ще нам потрібно зробити». Раніше я писав про зусилля порту Цинциннаті перешкоджати інституційним інвесторам купівля односімейного житла в місті. Питання, на яке було важко відповісти на зустрічі, полягало в тому, що саме таке «інституційний інвестор» і чи пов’язане право власності з поганими результатами житла, як-от підвищення орендної плати, виселення чи ветхість. Занепокоєння про те, кому належить житло, здається ще одним відволіканням від справжньої проблеми, відсутності пропозиції в умовах зростаючого попиту.

Студенти проходять курс під назвою Житлові системи, яку викладає професор Гайден Шелбі. Курс включає в себе розгляд «природи житлових проблем і ринків житла» та «вирішення недоліків ринку житла». Розгляд моделей власності та того, як вони пов’язані з результатами на ринку житла, безумовно, вартий вправи в аудиторії, але чи варто політичне втручання зосереджуватися на тому, хто є власником власності? Це залежить від того, чи може існувати чіткий, послідовний і причинно-наслідковий зв’язок між власністю та поганими результатами. Поки що я не знайшов жодних даних, які встановлюють зв’язок.

Фактично, якийсь час великий шум був навколо придбання житла за кордоном у Сполучених Штатах. Страшна історія полягала в тому, що китайські інвестори «паркували» готівку на американському ринку житла, скуповуючи багато багатоквартирних будинків, спустошуючи їх, а потім чекаючи, щоб їх продати. Близько 5 років тому було пропозиція оподаткувати придбання житла іноземними інвесторами щоб зупинити це.

Проте проблема, яка скуповує та спустошує житлові будинки інвесторами, не була реальною. Звичайно, були певні операції з інвесторами за межами Сполучених Штатів, але вони намагалися заробити гроші, а не втратити їх. Коли ці інвестори купували будівлі, вони ними керували, як і будь-яким іншим власником, вони їх не спустошували; дивний аргумент полягав у тому, що якщо залишити їх порожніми, ціни зростуть, а також вартість інвестицій. За винятком того, що для підвищення середньої орендної плати на 1% їм доведеться купувати та знімати 1,400 одиниць з ринку Сіетла, те, чого просто не відбувалося.

Сьогодні нас хвилює те, що інвестори – а модифікатори тепер не «іноземні», а «великі», або «іногородні», або «великі», або «корпоративні», чи все вищезазначене – обов’язково є поганими акторами. Прихильники вказують на результати зростання орендної плати, виселення та руйнування як докази. Але всі ці речі відбуваються в будь-якому випадку, незалежно від того, живе власник за милю чи за 1,000 миль. І просто немає нічого поганого чи зловісного в тому, що інвестиційні фонди нерухомості (REITS) або пенсійні фонди купують житло, якщо вони вважають, що це принесе прибуток. Думка про те, що такі транзакції будуть більш прибутковими, якщо дати будинкам розвалитися, переслідувати орендарів і виселити їх, не тільки не має сенсу, але й не підтверджується жодними кількісними доказами.

Є погані постачальники житла – і є погані водії автобусів, поліція, вчителі і, можливо, навіть політики – але ніхто не намагається приписати недоліки цих акторів чомусь на зразок того, де вони живуть або де навчалися. Якщо будь-хто з цих типів акторів робить щось не так, має сенс покарати їх за порушення правил або загрозу спільноті. Такі санкції вже існують для людей, які неправильно розпоряджаються власністю таким чином, що створює загрозу, і процес виселення очолює суддя, а не сам постачальник житла. І якщо зростання орендної плати є проблемою, найкращий спосіб компенсувати це – створити конкурентний ринок житла, щоб люди, незадоволені ціною, могли легко знайти заміну поблизу.

Основне почуття обурення в залі під час зустрічі було очевидним; деякі «безликі корпорації» заробляють гроші, багато грошей, за рахунок бідних людей. Зрозуміло, що логіка полягає в тому, що цим корпораціям потрібно заборонити володіти власністю в Цинциннаті. Один учасник запропонував не дозволяти інвесторам будь-якого типу володіти більш ніж певною кількістю будинків.

Як не дивно, порт Цинциннаті погоджується. Ще одна нещодавно опублікована історія підкреслює зусилля Порту скупити якомога більше житла за свої державні долари або доходи від продажу облігацій. Ідея полягає в тому, що «інтуїтивним» інвесторам нічого не залишиться. Порт – це інституція? А що відбувається, коли хтось перестає платити орендну плату або порушує умови оренди? Порт їх виселить? Некомерційні органи та органи житлово-комунального господарства, а також установи, виселяють багатьох, багатьох орендарів за несплату та порушення умов оренди. Порт теж буде. Порт планує «повернути гроші від оренди та, зрештою, продажу будинків. Але вся суть полягає в тому, щоб орендна плата була доступною, а ціни продажу достатньо низькими, щоб люди могли платити».

Хммм. Як вони збираються це зробити? Ознаки цієї історії свідчать про те, що 10,000 XNUMX доларів, які порт припускав витратити на покращення будинків, недостатньо. Порт починає усвідомлювати – як і будь-який інший власник, великий чи малий – що хтось має платити за ремонт. Якщо це кінцевий споживач, орендар чи покупець, то ціна буде рости. Це проста математика. Правда полягає в тому, що будь-який покупець, незалежно від того, чи це REIT, чи той, хто вперше купує нерухомість, орендна плата є єдиним способом оплати поліпшення. Якщо є проблеми з житлом, найкращий спосіб їх вирішення – це стимулювати покращення, а не зобов’язувати їх. Якщо прийде доручення, орендарі візьмуть вкладку, і одиниці більше не будуть доступними.

Це може бути скороченням, але завжди є один спосіб вирішити будь-яку житлову проблему: дозволити ринку виробляти багато-багато житла, так багато, що виробники та постачальники повинні конкурувати між собою, щоб змусити людей орендувати або купувати їхній продукт. Усе, що буде менше, відверне ігрове поле від споживача, змусить його конкурувати один з одним і приймати не ідеальні ціни та умови. І ось ключовий момент у всій цій дискусії: навіть якби існував вимірний і сильний причинно-наслідковий зв’язок між власністю та результатами житла, найкращим рішенням для цього все одно було б більше житла. Вирішенням більшості житлових проблем є створення достатньої пропозиції, щоб люди мали можливість, надану свободою вибору доступної альтернативи.

Професор Шелбі терпляче поставилася до моїх запитань на зустрічі, а також була достатньо люб’язною, щоб відповісти на деякі запитання, які я їй надіслав щодо теми власності інвесторів і класу. Ось мої запитання та її відповіді повністю.

Наскільки важливо визначитися з чітким визначенням поняття «інвестор»? Наприклад, Порт використовує гроші інвесторів від продажу облігацій для купівлі будинків, щоб завадити іншим інвесторам купувати їх; чи справді йдеться про «хороших» і «поганих» інвесторів? Як це вимірюється?

Я вважаю, що дуже важливо розрізняти різні види інвесторів. У цьому проекті ми покладалися на термін, який інші використовували для опису цього явища, «інституційні інвестори». Але я визнаю, що це недосконалий термін. Ми намагалися придумати кращий термін, щоб описати, який актор насправді проблематичний у цій сфері. Нас турбують типи суб’єктів господарювання, які негативно впливають на наших громадян і громади, (1) підвищуючи орендну плату до рівня, непідйомного для орендарів, без суттєвого покращення майна, (2) виселяючи за вищими ставками, ніж більшість інших ринкові орендодавці та (3) неналежне утримання майна, так що орендарі змушені жити в поганих умовах, а сусіди можуть відчути побічний вплив на вартість їхнього майна. Ймовірно, нам потрібен кращий термін для таких інвесторів. Можливо, достатньо було б просто «поганих інвесторів-акторів». Але причина, чому ми хотіли провести цю розмову спільноти, полягає в тому, що в Цинциннаті багато людей і організацій у нашому місті помітили, що у нас є кілька великих організацій, переважно REITS, які вийшли на сцену за останні кілька років і, здається, виробляють Ці матеріальні проблеми для мешканців значно вищі, ніж для типового орендодавця.

Які негативні результати можуть бути пов’язані з «поганими» інвесторами? Чи ці результати причинно пов’язані з відстанню та розміром інвестора? Очевидно, що знайдуться великі віддалені інвестори, які мають «хороше» житло, і малі місцеві інвестори, які мають «погане» житло.

Я не знаю, що розмір обов’язково спричинений (або навіть завжди пов’язаний з) цими поганими результатами, які я перерахував вище. Цілком можливо (і правдоподібно), що дрібні інвестори та орендодавці створюють ці проблеми, а також великі інвестори створюють якісне доступне житло. Однак коли там він має великі інвестиційні організації, які створюють ці проблеми — а у нас є кілька компаній у Цинциннаті — ці компанії можуть завдати багато болю через свій розмір і вплив. Існує також проблема, що ці великі організації часто важко притягнути до відповідальності, оскільки вони працюють під кількома ТОВ і часто не мають місцевого представника, з яким орендарі та громадські захисники легко можуть зв’язатися, коли виникають проблеми. Це фундаментальне питання.

Замість того, щоб намагатися регулювати власність, чи має сенс усунути погані результати за допомогою існуючого коду та розробки програм для стимулювання іншої поведінки. Наприклад, якщо житловий об’єкт став напівзруйнованим, місто може запропонувати позику під низькі відсотки для отримання гранту від фонду, який міг би зробити ремонт більш доступним і запобігти перекладанню витрат на мешканців.

Я вважаю, що один із способів боротьби з цим — забезпечити виконання існуючих правил, і люди, з якими я спілкувався в міській владі, звичайно, намагаються це зробити. І безсумнівно має сенс пропонувати гранти та позики під низькі відсотки, щоб допомогти орендодавцям утримувати майно. Безсумнівно, дрібні орендодавці, зокрема, часто працюють на дуже низькій маржі та справді відчувають труднощі з утриманням своєї власності, особливо зараз, коли матеріали та робоча сила стали такими дорогими. Але проблема, на якій ми зосереджуємося тут, полягає не в орендодавцях-бабах, яким потрібна невелика позика, щоб оновити кілька об’єктів нерухомості. Ми говоримо про великі організації, які приходять у сусідні райони, збільшуючи орендну плату, насправді не «інвестуючи» у власність у сенсі матеріального вкладення в неї чогось, а витягуючи цінність через цю орендну плату. Це фундаментальна проблема, про яку ми повинні пам’ятати щодо бізнес-моделі, яку ми бачимо в оренді однієї сім’ї. Більшість інвестицій у нерухомість у минулому мали на меті отримати прибуток через нарахування вартості самої власності з часом. Тож є стимул підтримувати майно. Але ці компанії не цим займаються. Вони отримують короткострокові прибутки за рахунок підвищення орендної плати та скорочення витрат, не обслуговуючи майно. Я думаю, що це принципово відмінна бізнес-модель від більшості сімейних орендодавців, і ми повинні мати це на увазі, коли говоримо про це питання. Ми також. Потрібно пам’ятати про це, коли ми розглядатимемо відповідні політичні заходи. Ми не хочемо створювати правила, які шкодять дрібним орендодавцям, які і так борються за збереження якісних квартир.

Чи були б у вас інші думки чи коментарі щодо того, що, як ви сподіваєтеся, дасть цей проект у плані кращих результатів у сфері житла? Якщо це передбачає регулювання, як нові правила можуть уникнути створення стримуючих факторів, які могли б зменшити інвестиції приватних забудовників у будівництво житла в Цинциннаті.

З точки зору адвокації, я хочу, щоб це об’єднало людей, щоб подумати про рішення, які можуть привести до кращих умов життя та більшої гарантії володіння орендарями в нашому місті. У мене немає заздалегідь визначеного набору політичних ініціатив, які я намагаюся просувати, я радше прислухаюся до людей у ​​спільноті, намагаюся їх об’єднати та намагаюся знайти шляхи, якими я міг би керувати дослідженнями, які можуть бути корисними . У зв’язку з цим, з інтелектуальної та педагогічної точки зору, я думаю, що цей проект уже зробив багато з того, що сподівався зробити, тобто стимулювати розмову, яка допомагає нам прояснити, у чому полягає проблема та на що має бути спрямована наша адвокація.