Думка: Ці 2 цифри підсумовують, чому ринок житла ще довго не прийде в норму

Я показав своїй дружині цей лист і пожартував, що ми повинні вимагати 20% надбавки від поточної вартості. Це велике кругле число, але по суті воно марне.

Чому?

Треба десь жити!

Навіть якби ми змогли забезпечити набагато вищу ціну продажу, це не допомогло б нам усім.

У нас уже зафіксована іпотечна ставка в розмірі 3%. Ми маємо пристойну частку власного капіталу в будинку. І як наш відчайдушний ріелтор натякав у своєму листі, зараз буде майже неможливо знайти інший будинок для покупки.

Поєднання зростаючих цін на житло, низьких ставок по іпотеці, які фіксуються поточними власниками житла, і низьких пропозицій робить непривабливим продати свій будинок і шукати інший прямо зараз.

Майк Сімонсен від Altos Research є діаграма, яка показує, наскільки важка ситуація з житлом зараз:

Це 271,913 XNUMX будинків на продаж по всій країні прямо зараз!

Ми знаходимося на ринку житла, де маємо рекордно високий попит і рекордно низьку пропозицію. Якщо ви хочете знати, чому ціни на 20% вищі, ніж рік тому, це найпростіше пояснення.

Але тут відбувається більше.

Сімонсен нещодавно був у подкасті Odd Lots з Трейсі Алловей і Джо Вайзенталем, де він пояснив, як багато власників будинків подвоюють свої інвестиції в нерухомість:

Це як подвоєння. Власник житла купує наступне житло, піднімається або переїжджає вниз. І оскільки іпотека настільки дешева, це справді вдалий час, щоб залишити першу в оренду. І тому щороку я йду купувати наступний, а перший залишаю. І так це одне велике явище. І раптом я став інвестором у нерухомість. І в той же час інституційні гроші були дешевими. Є багато новин про те, що великі фонди приватного капіталу скуповують будинки, але насправді керують більшою частиною приватні особи. Тож за останнє десятиліття ми вилучили 8 мільйонів будинків із циклу перепродажу та перемістили їх до інвестиційної орендної частини пулу. А це, знаєте, 9% усіх односімейних будинків.

Я знаю, що всі хочуть поскаржитися на те, що BlackRock купує всі будинки в цій країні, але 90% орендованих квартир належать приватним особам у Сполучених Штатах.

І ця цифра зростає через велику кількість нерухомого капіталу, міцність споживчих балансів і низькі ставки по іпотеці.

Низькі ставки по іпотеці зробили щомісячні платежі такими доступними, як ніколи:

Зростання цін на житло стрімко зросло у власному капіталі:

Крім того, подивіться на кредитоспроможність покупців житла в наші дні:

Люди, які купують житло сьогодні, мають чудові кредитні рейтинги. Цього не було в період буму субстандартних кредитів на початку-середині, коли більшість покупців приходили від людей із низьким кредитним рейтингом.

Просто уявіть, що ви володієте своїм будинком протягом п’яти або більше років. На даний момент ви, безумовно, рефінансували принаймні два-три рази і, ймовірно, маєте позикову ставку 3% або менше. Ви також сидите на хорошому власному капіталі завдяки комбінації виплат основної суми та зростання цін.

Не здається, що ціни на житло найближчим часом перестануть зростати, а орендна плата також зросте, тому є сенс, що люди вирішують зберегти своє початкове майно навіть після покупки чогось нового. Вони можуть просто стягнути достатню орендну плату, щоб покрити іпотеку, страховку та податки, і все одно вийти вперед, повільно сплачуючи дешеву іпотеку і спостерігаючи, як їхній будинок подорожчає.

Якщо мені довелося припустити, що пройдуть роки, поки ми не побачимо щось, що наближається до «нормального» ринку житла. Ми просто не побудували достатньо будинків після останньої житлової аварії, щоб задовольнити попит міленіалів, які досягли років становлення свого домогосподарства.

Нарешті все налагоджується, але у нас є роки й роки недобудови, щоб надолужити. І це не так, як проблеми з ланцюгом поставок, урядові постанови та COVID-XNUMX полегшують будівництво будинків швидше.

Тим часом підвищення ставок може трохи сповільнити ситуацію, якщо ставки по іпотеці стануть достатньо високими. Зростання цін на житло та вищі ставки за позиками принаймні зроблять це не настільки привабливим для людей, щоб утримувати свої старі будинки та здавати їх в оренду.

Однак зростання ставок також, ймовірно, зупинить пропозицію житла, оскільки дуже багато людей заблокували низькі ставки. Навіщо продавати, щоб купити будинок за вищою ціною з більшими витратами на позики?

Очевидно, що люди все одно будуть переїжджати, щоб отримати нову роботу або сім’ю, або змінити обстановку, або з будь-якої іншої причини, чому люди вирішують продати.

Але, ймовірно, пройде багато часу, поки ми не побачимо певну рівновагу між попитом і пропозицією на ринку житла.

Також від Бена Карлсона: Чи повинен я продати свої акції, щоб я міг заплатити готівкою за будинок?

Бен Карлсон є автором інвестиційного блогу «Багатство здорового глузду», де це було вперше опубліковано. Передруковано з дозволу. Слідкуйте за ним у Twitter @awealthofcs.