Огайо діє рішуче, щоб обмежити контроль над орендою

Минуло 4 роки з тих пір, як я виступав на конференції в Колумбусі, штат Огайо, і писав тут що Огайо може бути ідеальним місцем у країні протидіяти поганій житловій політиці. Ця точка зору була підтверджена ухвалення законопроекту 43 Палати представників0, захід, який забороняє місцевим містам запроваджувати контроль орендної плати, роблячи Огайо одним із 29 штатів, які не дозволяють органам місцевого самоврядування передавати контроль орендної плати. Що робить цей крок таким важливим, так це те, що він був зроблений у той час, коли в Огайо зростає стимул для контролю над орендною платою та інші заходи, спрямовані на постачальників житла на місцевому рівні. Інші штати прийняли відповідні заходи багато років тому, але сміливий крок Огайо припиняє одне з найгірших втручань, які місцева влада може вжити в житлову економіку; це може бути дія, яка могла б привести решту країни до того, щоб повернути назад хвилю поганої житлової політики в цілому.

По-перше, ціни показують нам, коли житла мало. Коли пропозиція житла не встигає за попитом, орендна плата зростає. Це так просто. Вирішенням проблеми зростання попиту через нові робочі місця в місті може бути збільшення пропозиції житла. Більша пропозиція означає більшу конкуренцію між забудовниками, будівельниками та операторами житла за орендарів, а не орендарями, які конкурують з орендарями за дефіцитні квартири та орендовані будинки.

Однак політика пом’якшення та скасування правил і норм, які обмежують житло, і пропонування стимулів для будівництва більшого житла вимагає сміливості. Політикам набагато легше звинуватити забудовників і постачальників житла у зростанні орендної плати; орендна плата зростає через жадібність, а не через брак пропозиції. Їхня відповідь полягає в тому, щоб просто обмежити зростання цін, не роблячи нічого щодо зростаючого дисбалансу попиту та пропозиції. Результатом є ще вищі ціни, коли будівництво житла зупиняється. Якщо ви хочете повне пояснення того, чому контроль над орендою шкодить людям з меншими грошима, перевірте документ, який я написав для Фонду рівних можливостей.

в Огайо, розмови про контроль над орендою почали зростати, особливо у великих містах. У 2018 році я написав це про ці міста та решту Огайо:

«Пролейбористські демократи, як правило, політично сильніші в цих містах, тоді як республіканці домінують у сільській місцевості; місцева політика, як правило, контролюється лівими міськими радами та мерами, тоді як законодавча влада є переважно республіканською. Це поєднання різних демографічних та економічних показників означає, що Огайо також може стати наступним полем битви за спробу обмежити та контролювати приватне орендне житло в Сполучених Штатах. Держава може бути місцем, де реальність може перевірити зростаючу проблему поганої політики»

Ось чому Хаус Білл 430 це так важливо. Законопроект стосується комунальних послуг, але поправки до законопроекту, які проходили через законодавчий процес, включали обмеження щодо контролю за орендою, і повний законопроект із поправками пройшов обидві палати законодавчого органу. Наразі законопроект очікує на підпис губернатора Майка ДеВайна.

Законопроект робить деякі важливі речі. По-перше, він чітко визначає контроль за орендою як «вимагання орендної плати за житлові приміщення нижче ринкової або контроль орендних ставок для житлових приміщень у будь-який спосіб, у тому числі шляхом заборони підвищення орендної плати» та обмеження «змін орендних ставок між договорами оренди, обмеження підвищення орендної ставки, регулювання орендної плати ставки житлових приміщень залежно від доходу чи матеріального стану наймачів та інші форми обмеження орендної плати».

Законопроект також визначає «стабілізацію орендної плати», іншу назву для контролю орендної плати, як «дозволяти підвищення орендної плати за житлові приміщення на фіксовану суму або за фіксованим графіком, встановленим політичним підрозділом».

Визначення є важливими, оскільки далі в законопроекті ці дві категорії контролю над цінами заборонені для місцевих органів влади. Спосіб визначення контролю орендної плати має вирішальне значення, оскільки місцеві політики зацікавлені в тому, щоб запровадити контроль орендної плати, але називати це якось інакше. Це не залишає жодних петель для використання.

Важливо також те, що в законопроекті пояснюється та проголошується, що «генеральна асамблея визнає та проголошує, що забезпечення належного житла, включаючи доступ до придатних для проживання, чистих і добре обслуговуваних житлових приміщень для оренди, у штаті Огайо є невідкладним пріоритетом для всього штату та необхідні для добробуту жителів Огайо».

Хоча це здається очевидним, його кодифікація є цінною, оскільки вона впроваджує в державне законодавство ідею про те, що більше житла є відповіддю на житлові проблеми, а не більше грошей чи контролю цін. Далі законодавство перераховує всі причини, чому контроль орендної плати є поганою політикою. Варто переглянути вичерпний список.

«Генеральна асамблея також визнає та заявляє, що заходи з контролю та стабілізації орендної плати можуть здійснювати будь-яке з наступного:

(A) Зменшувати вартість оренди та майна і тим самим перешкоджати технічному обслуговуванню, ремонту та реконструкції існуючих житлових приміщень і будівництву нових житлових приміщень;

(B) Стимулювати орендодавців до перетворення житлових приміщень на кондомініуми, кооперативи та інші типи житла, таким чином усуваючи такі житлові приміщення з ринку оренди;

(C) Зменшення надходжень від податку на майно для державних і місцевих органів влади та політичних підрозділів;

(D) призводять до погіршення стану житлових приміщень;

(E) перешкоджають обороту житлових приміщень і таким чином позбавляють потенційних орендарів можливості орендувати такі приміщення та призводять до неправильного розподілу житлових приміщень;

(F) перешкоджати продажу житлових приміщень;

(G) Перешкоджати інвестиціям у нові та існуючі житлові приміщення, особливо під час зростання матеріальних витрат і нестачі робочої сили;

(H) мати негативний вплив через відсутність належного житла на осіб, які шукають роботу в районах з дефіцитом наявного житла, і на роботодавців, які шукають працівників у таких районах;

(І) спотворюють функціонування ринку житлових приміщень;

(J) покладати значні адміністративні витрати на політичні підрозділи;

(К) Позбавити власників житлових приміщень права власності заднім числом.

Тоді законопроект вбиває кіл у серце будь-якої місцевої спроби запровадити контроль над орендою.

«Жодна політична одиниця не може вводити, ухвалювати, поновлювати, підтримувати, виконувати або продовжувати існувати будь-який ордонанс, і жодне селище не може приймати або продовжувати існувати будь-яке положення статуту резолюції, ордонанс, резолюцію, правило чи інший захід, який суперечить цьому глави, або яка регулює права та обов’язки сторін договору оренди, які регулюються цією главою, включаючи, без обмежень, будь-який спосіб, який накладає або вимагає контролю за орендою або стабілізації орендної плати».

Законопроект завершується роз’ясненням правила Діллона. Правило Діллона ґрунтується на правовому прецеденті, який може обмежувати те, що держава може забороняти місцевим органам влади. Національна ліга міст описує це як, «походить із двох судових рішень, винесених суддею Джоном Ф. Діллоном з Айови в 1868 році. Воно підтверджує поширене раніше вузьке тлумачення повноважень місцевого уряду, згідно з яким уряд субштату може брати участь у діяльності лише за умови спеціального санкціонування урядом штату».

Законопроект уточнює, що «пропозиція житла є питанням першорядних державних інтересів, що вимагає єдиного підходу до контролю за орендною платою та заходів стабілізації орендної плати в житлових приміщеннях по всій території штату». У заключній формулюванні законопроекту чітко вказано, що «загальна асамблея має на меті перешкодити політичним підрозділам регулювати права та обов’язки сторін договору оренди, які регулюються цією главою, у тому числі через встановлення контролю за орендою. та стабілізація орендної плати будь-яким способом».

Мова законопроекту є ретельною та філософськи обґрунтованою, вона перегукується з усіма ключовими причинами, чому контроль орендної плати є поганою ідеєю, його впливом на економіку житла та, нарешті, підтверджує ідею про те, що оренда житла регулюється договорами, які вказують на юридичну силу «права та обов'язки». Орендна плата встановлюється не через жадібність, а через реакцію на ринкові сили, і коли мешканець і постачальник житла погоджуються щодо ціни та умов, угода має юридичну силу, і місцева влада не повинна порушувати її з політичних міркувань.

Огайо демонструє лідерство, і, сподіваємося, що швидке вирішення проблеми контролю орендної плати буде знято, місцеві міста почнуть розглядати можливість спрощення будівництва житла та тим часом досліджуватимуть більш інноваційні способи допомоги людям у житловому господарстві. Сподіваємось, штат Огайо зробить те саме, що й з контролем орендної плати, з іншими втручаннями, які підвищують витрати та ціни для людей, які потребують житла, як-от політика обов’язкового інклюзійного зонування (MIZ). що завдало шкоди іншим містам.