Ні, Сан-Франциско не скасував одну сім'ю

Мені здається, американці заціпеніли від тверджень про те, що публікація в Інтернеті є «фейковою новиною» або «дезінформацією». Ці слова просто стали іншим способом сказати: «Я не хочу вірити, що це правда, незалежно від того, правда це чи ні». Однак не потрібно бути філософом, щоб довести, що деякі речі правдиві чи хибні. Сан-Франциско не «щойно припинив зонування однієї сім’ї». заголовок у Planetizen претензії. Те, що щойно сталося в Сан-Франциско, є складнішим і проливає світло не лише на засоби масової інформації, а й на те, як наглядова рада все ще не може нічого зробити, щоб зробити житло дешевшим, оскільки вони хвилюються, чи хтось може отримати прибуток. Те саме стосується зусиль законодавчих органів Каліфорнії стимулювати збільшення кількості житла.

По-перше, історія в Planetizen — це короткий виклад платної публікації в San Francisco Chronicle. Підсумок висвітлює ухвалення закону 28 червня^th що змінює зони для однієї родини в Сан-Франциско. Незважаючи на оманливий заголовок, публікація досить добре підсумовує історію Хроніки та проблему.

Ось перший абзац публікації Planetizen:

«Сан-Франциско планує позбутися зонування для однієї сім’ї та натомість дозволити чотирикомплекси в кожному районі та шестиквартирні будинки на всіх кутових ділянках, зміни, якої давно прагнуть прихильники житлового будівництва», — повідомляє Дж. Д. Морріс у платній статті для San the Хроніка Франциска».

Поки все добре, правда? Але тут є заковика. Морріс зазначає, що існує скептицизм щодо законодавства, оскільки, здається, минулого року прийняте законодавство штату SB 9, яке мало на меті дозволити розділити одну ділянку для однієї сім’ї на дві, здається невдалим. Ця деталь відсутня в історії, і я перейду до SB 9 пізніше. Інші прихильники розвитку зазначили, що було занадто багато перешкод для фактичного будівництва 4 будинків на ділянці та шести на кутовій ділянці. Які саме бар'єри? У підсумку Planetizen нічого не сказано, але знову ж таки ми поговоримо про це пізніше.

Нарешті, публікація Planetizen цитує директора з планування Сан-Франциско Річарда Хілліса, який каже, що ефект від указу буде «досить незначним», хоча це «досить великий крок». Автор закону, інспектор Рафаель Мандельман додає, що він засмучений тим, що «захід, який і без того був скромним і поступовим, закінчився ще більше».

Сан-Франциско скасував зонування для однієї родини чи ні?

Мені знадобився деякий час, щоб переглянути сайт Наглядової ради Сан-Франциско та веб-сайт законодавчої влади штату, щоб дізнатися, що насправді сталося. Але ось воно. Минулого року інспектор Мандельман і лідер більшості в Сенаті Каліфорнії Тоні Аткінс представили законодавство щодо зонування однієї сім’ї. Мандельмана, звичайно, вплине лише на Сан-Франциско, дозволяючи більшу щільність у зонах для однієї родини. SB 9 Аткіна мав виконувати по суті те саме, але в містах по всьому штату, включаючи Сан-Франциско.

Законодавство Аткіна прийнято (повний текст можна прочитати тут), створюючи надбавку для ділянок для однієї сім’ї, які підлягають поділу для створення додаткових житлових одиниць. Результати SB 9 узагальнені таким чином California YIMBY на їхньому веб-сайті,

• Це дозволяє власникам будинків у більшості районів штату розділити свою власність на дві ділянки, тим самим збільшуючи можливості володіння житлом у своєму районі; і
• Це дозволяє побудувати два будинки на кожній із цих ділянок, з ефектом легалізації чотирьох комплексів у районах, де раніше дозволялося лише одне житло.
• SB 9 містить важливі засоби захисту від переміщення існуючих орендарів.

Чи не повинно це призвести до буму будівництва нового житла в зонах, які раніше були заборонені? Ні, не буде. Щоб зрозуміти чому, ви повинні прочитати дрібний шрифт, запропонований іншим пояснювач від законодавчого органу.

«Останні поправки вимагають від місцевого агентства встановлюють вимогу щодо проживання власника як умова домовласника, який отримує міністерську ділянку. Цей законопроект також забороняє розвиток дрібних підрозділів і забороняє розбивати міністерські ділянки на суміжні ділянки однією особою, щоб запобігти спекуляціям інвесторів. Насправді це дозволяє будувати більш масштабне житло в каліфорнійських громадах стримує ринкову владу інституційних інвесторів. SB 9 запобігає прибуткам від виселення або переміщення орендарів шляхом виключення майна, де орендар проживав протягом останніх трьох років (наголос мій).

Чіткий намір закону полягає в тому, щоб відгородити «спекулянтів», щоб дозволити існуючим односімейним власникам «надавати доступні можливості оренди для інших працюючих сімей», одночасно створюючи багатство для себе. Як ці власники зможуть це зробити, не отримуючи «прибуток»? Це таємниця. Законодавство не говорить про фінансування, яке буде неможливим для більшості людей з односімейним будинком, які платять іпотеку. Уявіть собі, що молода сім’я через 5 років після отримання першої іпотеки намагається фінансувати поділ своєї ділянки, нове будівництво житла на наступних ділянках, а потім керує орендою та обслуговуванням 3 орендованих одиниць. Уявіть, будь-яка сім’я здатна це зробити.

Давайте подивимося правді в очі, SB 9 — це просто спосіб, яким ліві законодавці можуть сказати, що вони «покінчили з зонуванням однієї сім’ї», поплескати себе по спині, а потім сидіти склавши руки і спостерігати, як нічого не відбувається. Без інвестицій нового житла, будь-якого, не буває. Як я вже зазначав раніше, ельфи Кіблера не збираються вилазити з дерев і починати будувати додаткові будинки на ділянці. Це буде коштувати грошей, багато грошей. І будівництво будь-якого нового житла є складний і складний за конструкцією і це буде правдою, навіть якщо міста будуть змушені надавати поділ як «міністерську» функцію, тобто автоматично.

Чи відповідає законодавству Сан-Франциско (повний текст тут) покращити SB 9, погіршити його чи не мати ефекту? Скарга, яка лунала під час дебатів щодо закону, полягає в тому, що законопроект робить недостатньо і робить занадто мало (ви можете переглянути повну версію дебатів тут). Керівник Аарон Пескін вважав, що законопроект дає надто мало, поки не було додано контроль орендної плати.

«Давайте будемо реальними», — сказав він про опонентів. «Вони виступають проти цього, тому що ненавидять контроль орендної плати». Далі Пєскін сказав, що підтримує це, тому що «громади залишилися життєздатними завдяки контролю за орендою. Я закінчую свою справу».

Але коментарі Пескіна супроводжувалися коментарями супервайзера Метта Дорсі, який сказав, що проголосує «ні» за законодавство, тому що воно «справді веде нас у неправильному напрямку» і що це призведе до «будь-якого нового будівництва житла, враховуючи додаткові вимоги». » Він також висловив занепокоєння тим, що тепер, коли односім’ї технічно більше не в книгах, Сан-Франциско більше не покривається SB 9, хоча цей закон, як я зазначив, також не створить жодного житла.

Повернемося до заголовка та запитання: «Чи припинив Сан-Франциско зонування для однієї сім’ї?» У найбільш технічному сенсі – так. Але, як зауважив супервайзер Дорсі, усі вимоги до змін означають, що практично, як і SB 9, нічого не зміниться. Мені знадобилися години досліджень, щоб зрозуміти це і пояснити це вам тут. Якщо ви дочитали до цього місця, вітаємо. Я впевнений, що багато людей просто опублікували допис Planetizen у Facebook із смайлами щасливого обличчя, а інші обов’язково повторять і повторять знову, як це було з SB 9 і подібними заходами по всій країні.

На жаль, люди скажуть мені: «Ти чув, що вони щойно зробили в Сан-Франциско?» з ентузіазмом. «Хіба ти не цього хочеш?» Ні, це не так. Спостерігати, як ліві законодавці та керівники міст гладять себе по спині, стверджуючи, що вони зробили щось значне, виснажує. Але що ще гірше, це переконує людей, що щось було зроблено для вирішення проблеми нестачі постачання. Коли проблема зростання цін залишиться, прихильники контролю за орендою, більше грошей на дороге будівництво некомерційного чи державного житла скажуть: «ринок не працює; SB 9 і законодавство Мандельмана не зробили нічого, щоб допомогти бідним людям».

Що викликає роздратування в цих менш ніж половинчастих заходах, так це те, що причина їх невдачі полягає саме в тому, що вони не є ринково орієнтованими рішеннями, а замість цього намагаються запрограмувати результат, якого неможливо досягти без інвестицій, які можуть принести віддачу, так , прибуток. Демократи та соціалісти хочуть, щоб власники нерухомості якимось чином фінансували поступове збільшення щільності, не створюючи жодної вартості, яка може бути використана для покриття витрат. Це просто неможливо. Відгороджуючи розробників і професіоналів, ці зусилля приречені з самого початку.

Що підтримує таку модель поведінки, так це «фейкові новини» про те, що щось сталося. Заголовки – це все, що привертає увагу, а нестерпна робота з’ясування того, що трапилося, залишається на те, щоб люди з’ясували самі, а коли репортаж фактично готовий, ніхто не намагається його прочитати чи зрозуміти наслідки. Рішення цієї проблеми є очевидним: законодавчі органи всіх рівнів повинні припинити приймати закони, які нічого не роблять, а засоби масової інформації мають припинити повідомляти, що вони роблять.