Немає безкоштовної заміни для акта, наданого під час закриття

Коли продавець погоджується продати нерухомість покупцеві, сторони підписують договір, який ідентифікує нерухомість, зазначає ціну покупки та охоплює кілька інших важливих пунктів (плюс безліч другорядних пунктів). Потім сторони завершують угоду, і в рамках цього закриття продавець підписує акт про передачу нерухомості покупцеві.

Що робити, якщо в акті не вказано правильну нерухомість, але покупець цього не розуміє і все одно закривається? Відповідно до традиційних принципів законодавства про нерухомість договір «зливається» з правочином, що означає, що договір фактично розривається, і все, що залишається, це правочин. Якщо в договорі передається неправильна нерухомість, це дуже погано для покупця – і, звичайно, для будь-якого юриста, який затверджував акт для покупця.

Цей принцип може здатися досить брутальним. Однак це було частиною американського законодавства про нерухомість протягом століть. Недавнє апеляційне рішення штату Нью-Йорк підтвердило, що Нью-Йорк досі дотримується цього принципу. У цьому випадку договір вимагав від продавця передати ділянку, на якій покупець мав намір побудувати будинок. Ділянка була описана в типовому «юридичному описі меж і меж» – по суті, розповідь про межі схеми огляду, що показує лот.

Під час закриття продавець передав дещо інший об’єкт нерухомості, хоча різниця не виявилася, оскільки опис меж і меж, доданий до акту, був дуже схожий на той, що був у контракті. Однак в описі в акті був пропущений другий лот, який був суттєвим для того, щоб покупець міг встановити систему септика для будинку.

Продавець відмовився виправляти акт і намагався вимагати від покупця більше грошей за другий лот. Зрештою покупець подав до суду. Суд зазначив, що правочин є остаточною домовленістю між сторонами, а договір не має значення. Суд не переглядатиме договір.

Звичайно, з цього правила є винятки. Наприклад, якщо опис майна в акті є чимось неоднозначним, суд може повернутися до договору. Якщо в самому контракті передбачено, що певні зобов’язання за контрактом залишаються в силі після закриття, тоді суд забезпечує виконання цього положення. У більшості сучасних договорів комерційної нерухомості зазначено, що численні положення договору залишаться в силі після закриття. Однак цей перелік чинних положень зазвичай не включає зобов’язання продавця передати узгоджену нерухомість.

Жоден із винятків, згаданих у попередньому параграфі, не застосовувався в нещодавньому судовому процесі в Нью-Йорку, тому покупець програв справу.

Покупець або його адвокат міг би запобігти проблемі, уважніше ознайомившись із договором під час закриття. Вони також могли б ідентифікувати майно, яке потрібно передати, посилаючись на планову карту, що призвело б до набагато простішого та менш схильного до помилок опису майна.

Згаданий випадок є Пікард проти Кемпбелла, NY Slip Op. 04442 (8 Апеляційний відділ Четвертий відділ).