«Зомбі» офісні вежі Нью-Йорка хитаються в міру зростання процентних ставок

Під час тривалого «бичачого» ринку, спричиненого історично низькими відсотковими ставками та майже вільними грошима, Даг Хармон і його команда керували рекордними продажами багатьох трофейних офісних будівель Манхеттена.

Більше не. У ці дні Гармон, голова відділу ринків капіталу в Cushman & Wakefield, фірмі, що надає послуги з нерухомості, витрачає більшу частину свого часу на «сортування», як він висловлюється.

Останнім часом найбільший у світі ринок офісних приміщень пережив відхід великих китайських інвесторів, зростання віддаленої роботи в епоху Covid та економічні наслідки війни в Україні. Зараз зростає занепокоєння, що різке підвищення процентних ставок буде занадто великим для багатьох власників, і що довгоочікувана розплата наближається.

«Існує одностайне відчуття, що наближається капітуляція», — сказав Хармон, який порівняв підвищення ставок із бензином, який запалює офісну пожежу. «Куди б я не був, у будь-якій точці світу зараз кожен, хто має офіс, каже: «Я хотів би полегшити свій вантаж».

Галузь рясніє розмовами про розрив партнерства під тиском, офісні будівлі, які переобладнуються для інших цілей, і припущеннями про те, хто з розробників може не потрапити на іншу сторону. Тим часом опортуністи готуються до того, що, як вони вважають, буде зграєю проблемних продажів за низькими цінами, можливо, у першому кварталі наступного року.

«Ми побачимо лихо», — сказала Аделаїда Полсінеллі, досвідчений брокер у Compass. «Ми вже це бачимо».

З січня акції SL Green і Vornado, двох публічних REITs, які є одними з найбільших власників офісів Нью-Йорка, впали вдвічі.

Цього тижня з’явилися нові ознаки напруги. Blackstone, приватна інвестиційна компанія, повідомила інвесторам, що обмежить викуп у фонд комерційної нерухомості вартістю 125 мільярдів доларів.

Також стало відомо, що Meta, материнська компанія Facebook, звільнить близько 250,000 XNUMX квадратних футів площі в новому комплексі Hudson Yards, щоб скоротити витрати. Вона та інші технологічні компанії були одними з останніх джерел розширення офісного ринку епохи пандемії Манхеттена.

За словами Рут Колп-Хабер, яка, будучи головою Wharton Properties, консультує компанії з питань оренди, невелика колекція офісів, як-от Hudson Yards — із новобудовами та найкращими зручностями та розташуванням — все ще користується високим попитом.

Але, попередила вона, справжня «небезпека ховається внизу, у будинках класів B і C, які втрачають орендарів із загрозливою швидкістю без заміни». Загалом, Колп-Хабер підрахував, що приблизно 40 відсотків офісних будівель міста «зараз стоять перед важливим рішенням» щодо свого майбутнього.

Синоптики прогнозували загибель офісного сектору з початку пандемії Covid, яка прискорила тенденцію до віддаленої роботи та зменшила попит на приміщення. За даними Kastle Systems, компанії з безпеки офісів, середня заповненість офісів Нью-Йорка в будні дні залишається нижчою за 50 відсотків. Особливо жахливий і часто цитований аналіз професорів Колумбійського та Нью-Йоркського університетів підрахував, що сукупна вартість офісних будівель США може скоротитися приблизно на 500 мільярдів доларів — більш ніж на чверть — до 2029 року.

Сектор поки не відповідає таким прогнозам. Оренда зазвичай розраховується на 10-XNUMX років, тому орендарі все ще сплачують орендну плату, навіть якщо мало їхніх працівників приходило в офіс. У розпал пандемії кредитори також були готові проявити поблажливість або, як кажуть дехто, «продовжувати і прикидатися».

Але різке зростання процентних ставок може, нарешті, спровокувати випуск. Для власників і забудовників раптово подорожчало фінансування — якщо воно взагалі є. «Якщо у вас настає термін погашення боргу, ваші ставки раптом подвоюються, і банк змусить вас вкласти гроші в актив», — сказав один розробник.

Найбільш уразливими можуть бути будівлі нижчої якості. Коли термін оренди закінчується, багато орендарів кидаються або вимагають зниження орендної плати. Навіть якщо їхні доходи зменшуються, власники все одно повинні платити податки та операційні витрати.

Боб Кнакал, голова відділу інвестиційних продажів у JLL, бачить на Манхеттені зростаючу орду «зомбі» офісних будівель, які все ще живі, але не мають очевидного майбутнього. Типовий зомбі, можливо, був придбаний кілька поколінь тому і щомісяця виписував чеки постійно зростаючому списку бенефіціарів.

«Зараз будинок неконкурентоспроможний з точки зору оренди, тому що йому потрібен новий вестибюль, нові ліфти, вікна та санвузли. І якби ви підійшли до цих 37 людей і сказали: «Знаєте що? Ви повинні виписати чек на 750,000 XNUMX доларів, щоб ми могли відремонтувати будівлю». Ці люди мали б серцевий напад», — сказав Кнакал.

Якщо є борг, який необхідно пролонгувати, кредитори вимагатимуть від власників внести більше власного капіталу, щоб компенсувати зниження вартості будівлі. «Незабаром буде розрахунок, — сказав Кнакал, — і я думаю, що для багатьох із цих людей буде складно рефінансувати».

Це, здається, стимулює шквал кулуарних дискусій між позичальниками, банками, приватними кредиторами та іншими.

Манус Кленсі, аналітик компанії Trepp, яка займається моніторингом комерційних цінних паперів, забезпечених іпотекою, порівняв ситуацію з тією, що склалася у звичайних торгових центрах п’ять років тому, коли їхні перспективи погіршилися. Багато зрештою потрапили під стягнення. За його прогнозами, можливість рефінансування кредиту на офіс залежатиме від новизни будівлі, рівня її заповнюваності та тривалості договору оренди. «Немає великого страждання, як такого, є багато занепокоєння», - сказав він.

Деякі застарілі офісні будівлі можуть бути перетворені на житлові, що, теоретично, допоможе зменшити хронічну нестачу житла в Нью-Йорку. Але це легше сказати, ніж зробити, кажуть багато експертів. Це потребуватиме змін зонування. Навіть у цьому випадку багато офісних будівель можуть бути непридатними кандидатами для переобладнання житлових будинків — або через те, що їхні підлоги занадто великі, їхні ліфти неправильно розташовані, їхні вікна не відчиняються або їхні сусіди непривабливі. Щоб зробити такі проекти вартими, власникам доведеться продавати їх із великими знижками.

Цього не сталося — принаймні публічно. «Ніхто не хоче бути першим, хто зануриться в це, тому що ніхто не хоче встановлювати новий мінімум без потреби», — сказав Девід Стерн, засновник консалтингової компанії Townhouse Partners, яка проводить належну перевірку андеррайтерів комерційної нерухомості. «Це те, на що всі чекають: цю неймовірну переоцінку». У більш розмовній мові, забудовник пожартував, що деякі власники, які звикли володіти нерухомістю роками, ще не «бачили Ісуса», але вони побачать.

Тим часом деякі останні транзакції вказують на зміни на ринку. У липні RXR і Blackstone продали 1330 Sixth Avenue за 325 мільйонів доларів, що менше ніж 400 мільйонів доларів, сплачених RXR у 2010 році. У 2014 році канадська інвестиційна компанія Oxford Properties заплатила 575 мільйонів доларів, щоб виграти війну торгів за 450 Park Avenue, 33 -поверхова вежа. Його продав наступний власник у квітні за 440 мільйонів доларів.

«Скільки це коштує сьогодні?» — запитав один брокер. «Менше 440 мільйонів доларів».