Іпотечні ставки є незалежними та можуть швидко змінюватися

Швидке підвищення іпотечної ставки з 4% до 7% викликало занепокоєння щодо ринку житла. Однак ринок житлової нерухомості створює власні цикли, навіть суперечать ринкам акцій і облігацій. Ця незалежність походить від зосередженості на пропозиції та попиті на будинки, нові та існуючі.

Крім того, є кредитори нерухомості. Вони є ключовими, оскільки більшість покупок пов’язані з довгостроковим боргом. Надійність і цінова міцність житла (застави) і кредитна якість позичальників (разом із факторами поточної зайнятості) є важливими факторами готовності кредиторів надавати іпотечні кредити.

Ставка за іпотечним кредитом – це місце, де Уолл-стріт виступає. Оскільки кредитори продають більшість іпотечних кредитів, поточні відсоткові ставки та попит інвесторів визначають запропоновану ставку.

Озираючись назад, щоб зрозуміти сьогоднішню іпотечну ставку

Оскільки цикли нерухомості можуть бути тривалими та мати різні характеристики, перегляд історії є хорошим способом відповісти на запитання: «Куди далі рухаються іпотечні ставки?» Отже, нижче наведено місячний графік, починаючи з 1950 року.

Чому так далеко? Тому що на початку 1950-х була хороша економіка зі стабільною, низькою інфляцією та відповідною дохідністю облігацій. Житловий і комерційний розвиток розвивався добре в цей повоєнний період. Житлова іпотека на початку десятиліття становила близько 4%. Потім почалася інфляція.

Перше, на що варто звернути увагу, це коло 1959 року, де ставка вперше підскочила до 6% – порівнянно з сьогоднішньою іпотечною ставкою. Цей рівень був важливим, оскільки інвестори історично вважали прибутковість 6% безпечною для довгострокових облігацій. Однак покупці житла 1959 року вважали цей показник екстремальним. Таким чином, ставка в 6% не змогла втриматися, залишаючись на рівні 5-1/2% протягом наступних шести років.

Потім відбувся прорив у 6% без помпи, після чого стабільно зростав протягом чотирьох років до червоної зони – нечуваного рівня від 9% до 10%. Чи означає це, що сьогоднішні ставки також можуть досягти цього рівня? Напевно ні. Значне зростання на 4% почалося з 5-1/2%. Сьогоднішнє зростання на 4% почалося з 2-1/2% до 3%. Кожен підйом був особливо відзначений, особливо сьогоднішній через його швидкість. Оскільки такі кроки викликають інтерес інвесторів (збільшення пропозиції грошей) і занепокоєння покупців житла (нижчий попит на гроші), зростання обов’язково досягає максимального рівня.

Історія високої інфляції

Затримавшись на низькому рівні в 7%, ставка знову підскочила – цього разу досягнувши 10% через п’ять років після першого досягнення рівня від 9% до 10%. Однак знову впав, але лише до рівня 9%.

Нарешті, через чотири роки, у 1979 році, коли стагфляція та гіперінфляція викликали серйозне занепокоєння, ставка легко перевищила 10% і швидко підскочила до 18%.

Використовуючи цю історію для сьогоднішнього середовища іпотечних ставок

По-перше, сьогоднішній рівень 7% не дає підказок, якщо порівнювати його з порівнянним рівнем 20-річної давності, коли ставки падали.

Важливо те, що зростання до 7% порівнянно за розміром із розглянутими вище. Відмінність полягає в вищій швидкості. Важливо, що ні розмір, ні швидкість не віщують подальшого зростання. Натомість, як це траплялося раніше, п’янкі підйоми раптово закінчуються та змінюються. чому Тому що, хоча позичальники можуть ламати собі руки, апетити кредиторів та інвесторів розпалюються. Крім того, усі ті, хто бере участь у процесі продажу, розгортають стратегії, які допомагають протистояти занепокоєнням покупців (наприклад, зменшені початкові внески, регульовані ставки по іпотеці та знижені початкові ставки). Нарешті, існує могутня сила конкуренції між кредиторами.

На цьому ринку також спостерігається зміна ставлення потенційних покупців житла та орендарів. Ті, хто раніше не купував, могли змінити думку. Якщо так, то вони будуть вітати менш шалений ринок, де будинки стоять деякий час, а ціни падають зі своїх швидких максимумів. Вищі ставки по іпотеці? Як і в минулі періоди, покупці житла зосереджуються на купівлі житла, тому вони будуть готові працювати з існуючими умовами – не залишатися невласниками житла заради можливого отримання дешевшої іпотеки, піддаючись ризику повторного зростання цін на житло. .

Дві чудові статті з The Wall Street Journal опишіть, як змінилися умови: По-перше, як змінився ринок покращено для покупців житла. По-друге, про бум орендарів починає руйнуватися.

Підсумок: Ринок нерухомості відрізняється від інвестиційних ринків

Не сприймайте цю 7% іпотечну ставку як розпродаж облігацій з фіксованим доходом. Вища ставка не є сходинкою для вищих ставок. Це запрошення для всіх учасників щось зробити.

Так працює ринок житлової нерухомості. Відкладений попит на будинки все ще існує. Просто потрібен спосіб отримати бажане житло в руки покупців. Це справа кожного, хто бере участь у цій галузі, тож будьте впевнені, що на ринку житла відбуватимуться хороші речі.

Одна дуже важлива відмінність між інвесторами та покупцями житла: інвестори нервують, коли ціни падають; Покупці житла в захваті. Отже, хороші новини, що ціни на житло зараз знижуються.